楼花买卖中的税务问题？

Christina Yu

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最近，陆续有客户询问，买了楼花以后，是在Closing前卖掉好，还是Closing以后卖掉好？两种方式在税务上有什么差异？下面，就客户提出的问题，特整理分析并答复如下：

首先，要考虑的是买卖楼花所产生的收益是属于资本增值还是生意收入？

大家都知道，资本增值税是对资本利得征税。常见的资本增值有买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。

加拿大税法规定，除家庭的主要居所外, 其他各种类型的投资物业在房产转让时所产生的增值均需交税。即按增值（50%记作收入）交税，或按生意（100%记作收入）收入交税。

也就是，所投资的期房在卖出时如不能维持其主要住所的属性，利润要作为卖出当年的资本增值或收入交税。于是，有些人就误认为只要自己始终维持一套房子在手, 将来卖出时的增值部分都是免税的。

果真如此吗？其实，并不这么简单。

卖房时能不能享受资本增值免税，首先需要界定你的住房是不是一直维持了主要住所的性质，而不是看是否只有一套住房在手。

因为，尽管你手中总是只拥有一个物业，但在若干年内如果频繁买卖房屋，税局就可能认定你以盈利为目的而频繁买卖物业，此时你的物业增值就有可能被视为生意收入，需100%交税。例如,你购买楼花的目的就是为了转卖赢利，即使你没有自己的自住物业, 所获得的赢利也可能被税局视为生意收入，而100%交税。

其次，要考虑的是买卖楼花过程中能否有资格获得HST退税?

一是购买的楼花，如果属于主要居所(principal residence)，包括用于父母、子女等居住，楼花价格就是最后的价格，无需额外缴纳HST。一般在楼花价格中开发商已考虑了需缴纳的HST和作为自住房可以得到的HST Rebate金额。

二是购买的楼花，如果用于出租，建筑商将代税务局另外收取HST，或即需要补交只有购买自住房才可以得到的HST Rebate金额。如拥有一年以上的租约，在缴纳这部分金额后，还可以再向税局申请回HST Rebate。

三是购买的楼花，在交接后就转卖。在这种情况下，需要先交纳HST。通常做法是把这笔税费加到卖房的价格里出售。在实际出售时，即使没有收取买家的HST，税局依然会视同收取了HST，这样就会白白损失13%的收益。这是在买卖新房（含推倒重建房）中要特别引起注意的一点。

四是购买的楼花，在产权交接之前就转手，俗称楼花转卖。这又回到了第一条，主要是考察是属于增值收入，还是生意收入。其中，也会涉及HST的问题。

五是购买楼花时，声明是自住，但交房后并没有真正用于自住，而是将其卖出或出租，则有可能被税务局追讨HST、利息及罚款。

综上所述，楼花在交接前后出售，在税务处理上不仅涉及是按资本增值，或是生意收入交税的问题，同时，还含隐含HST的问题。对于HST的稽查，相对而言，税局更为严格和规范。

第三，如果是买家，要考虑的是所接手的楼花是否来源于非税务居民？

在卖出加拿大物业时，非税务居民需要预缴纳25％的房产增值税。如果出售房产的非税务居民没有缴纳该增值税，买方将负责支付该增值税。这一点在买卖物业时要引起特别注意。买卖楼花当然也不例外。

本文由通盈会计税务公司Christina Yu（联系电话 647-866-1388）提供。如果您想了解更多关于报税技巧、家庭税务规划、投资保险、资产转移、财富传承等方面的信息，欢迎联系Christina Yu@647-866-1388。更多信息请登陆51.ca/涌泉博客。