小区公共收益管理中相关各方职能

闲庭漫步

根据兰州市现行有效的地方性法规《兰州市物业管理条例》（2024年12月18日施行）及相关政策文件，结合小区物业公共收益管理场景，各单位职责及政策依据如下：

一、业主（全体业主）

职责与政策依据

1. 收益所有权与决策权

- 对物业共用部位、共用设施设备的经营收益享有共有权，收益扣除合理成本后归全体业主所有（《民法典》第282条、《兰州市物业管理条例》第二十四条第六项）。

- 决定公共收益的使用方向（如补充维修资金、小区公共设施改造等），需经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决业主中“双过半”同意（《兰州市物业管理条例》第十六条，对应《民法典》第278条）。

2. 知情权与监督权

- 有权要求业主委员会、物业服务企业每半年公示公共收益收支明细（包括收入来源、使用去向等），公示时间不少于15日，并可查询原始资料（《兰州市物业管理条例》第二十四条第六项、第二十五条）。

- 对侵害业主共同利益的行为（如挪用收益），可向住建部门、街道办投诉，或依法向法院提起诉讼（《兰州市物业管理条例》第二十八条、《民法典》第285条）。

二、业主委员会（或物业管理委员会）

职责与政策依据

1. 制度建设与账户管理

- 建立公共收益管理制度，明确收益收取、使用、公示流程，提交业主大会审议；业主大会成立后，应开设专用账户，禁止与其他资金混管（《兰州市物业管理条例》第二十四条第六项、第二十一条）。

- 未成立业主大会的小区，公共收益可暂由社区居委会监督管理，或纳入住宅专项维修资金专户（《兰州市物业管理条例》第二十九条，针对未成立业委会的情形）。

2. 决策执行与公示审计

- 委托物业服务企业经营共有部分时，需在合同中明确收益分配比例，并报业主大会备案；每季度向业主公示收益收支，年度需委托审计机构审计，审计结果公示30日，费用从公共收益中列支（《兰州市物业管理条例》第二十四条第六项、第二十五条）。

- 任期届满或换届前，需将公共收益账目、凭证等资料移交新一届业委会，拒不移交的，街道办可协助强制移交（《兰州市物业管理条例》第二十七条）。

3. 禁止性行为

- 不得挪用、侵占公共收益，不得接受物业服务企业的利益输送，违反者可被业主大会罢免并追究法律责任（《兰州市物业管理条例》第二十八条）。

三、物业服务企业

职责与政策依据

1. 收益代收与规范管理

- 代收公共收益时需单独设账，建立独立台账（如电梯广告、公共场地租赁收入等），不得与物业费混管；管理成本支出不得超过收益的合理比例（具体比例需在物业服务合同中约定，参考《兰州市物业服务收费管理实施办法》第七条）。

- 未经业主大会同意，不得擅自利用共有部分经营获利；确需经营的，需与业委会签订协议，明确收益分配（《兰州市物业管理条例》第二十四条第六项、《民法典》第282条）。

2. 公示义务与使用限制

- 每季度向业主委员会报送收益收支报表，并配合在小区显著位置公示（如公告栏、业主群），同时抄送社区居委会（《兰州市物业管理条例》第二十四条第六项）。

- 使用公共收益需经业主大会或业委会批准，紧急情况下（如共用设施突发故障）可先行支出，但需事后备案说明（《兰州市物业管理条例》第十六条、第二十条）。

3. 法律责任

- 擅自挪用、截留公共收益的，由区（县）住建部门责令限期整改，并处5万元以上20万元以下罚款；构成犯罪的，移交司法机关（《物业管理条例》第63条、《兰州市物业管理条例》第六十五条）。

四、政府主管部门（市/区住建部门、街道办等）

职责与政策依据

1. 监管指导职责

- 市/区住建部门：制定公共收益管理细则，监督物业服务企业和业委会落实公示、审计制度；查处违规挪用收益、未按规定公示等行为（《兰州市物业管理条例》第六条、第七条）。

- 街道办/乡（镇）政府：指导未成立业委会的小区成立业主大会或组建物业管理委员会，代行公共收益使用的决策协调；调解收益分配纠纷（《兰州市物业管理条例》第八条、第二十九条）。

2. 备案与信用管理

- 业主委员会成立后需向区住建部门和街道办备案，备案内容包括公共收益管理制度；物业服务企业的收益管理行为纳入信用评价体系，失信企业面临联合惩戒（《兰州市物业管理条例》第二十二条、《兰州新区物业管理办法》第六条）。

五、社区居委会（村民委员会）

职责与政策依据

- 协助监督：配合街道办指导小区成立业委会，监督公共收益公示情况；未成立业委会的小区，协助管理公共收益账目，确保资金用于业主共同利益（《兰州市物业管理条例》第八条、第二十九条）。

- 纠纷调解：参与处理业主与物业、业委会之间的收益分配争议，引导通过合法途径解决问题（《兰州市物业管理条例》第二十三条）。

六、其他主体（审计机构、行业协会）

职责与政策依据

- 审计机构：受业主大会或业委会委托，对公共收益收支进行年度审计或换届审计，结果公示30日，费用从公共收益中列支（《兰州市物业管理条例》第二十五条）。

- 物业管理行业协会：在住建部门指导下，制定行业规范，促进行业自律，推动公共收益管理标准化（《兰州新区物业管理办法》第九条）。

兰州市核心政策依据汇总

1. 地方性法规：

- 《兰州市物业管理条例》（2024年12月18日施行）：第二十四条（收益公示）、第二十五条（审计要求）、第二十八条（业委会禁止行为）、第二十九条（未成立业委会的管理）。

- 《兰州市物业服务收费管理实施办法》（2023年修订）：第七条（收益成本列支规则）、第二十三条（共有部分收益归属）。

2. 国家法律：

- 《民法典》第278条（业主共同决定事项）、第282条（公共收益归属）。

3. 核心原则：

- 公共收益属业主共有，需专户管理、定期公示、接受监督，任何单位和个人不得侵占或挪用（《兰州市物业管理条例》第二十四条、第二十五条）。

通过以上职责划分和政策依据，兰州市明确了小区公共收益管理的全流程规范，确保业主权益落地，同时强化政府监管与社区协同，形成“业主自治、专业服务、政府监管”的管理体系。