再聊物业

令狐

　　

蛇年年末，我和老伴在孩子们焦急的期盼中又返回北京，继续我们的“北漂”生活。看年历春节在一月里，这一晃就又要过除夕啦！不过现在我们“活儿”逐渐减少，也许是我们精力下降、也许是俩孙女长大，参与家庭劳务的活动多啦，反正我感觉今年过年比往年更轻松些。除夕团年饭，大孙女还是央求爷爷必须做家传拿手绝活山西八珍凉拌菜，我也觉得做此菜非我莫属，高兴得再次显摆厨艺，三辈同堂年过的热闹开心。

（一）

北京今年奇怪了， 三月惊蛰都过去几日，青冥酷冷无雪温度却非常低。夜间室外常常在零下10几度，室内比室外温度显然要高些，“北漂”京都十年，坐在家中穿着羽绒服看电视，夜间盖床大棉被，有时还要整夜整夜开暖空调，这还真是“大姑娘上轿第一次”。以前冬季不管室外温度多低，室内总是在20一24一25度，年轻人穿个单衣，老年人加个毛线背心，夜间也就盖个薄薄的毯子即可。但現在室内白天大都在16至17度之间，偶尔会有18度的时候，夜间常常是14至16度，甚至更低。小区住户天天在群里向居委会和物业反映这一不正常现象，但作用不大，时间久了，大家也就只好“不得已而求其次”将就自己。

所住小区是2000年的老小区。 这次返京后，花时间在小区转了好几圈，发现原有的花草树木又减少许多。物业绿化管理这一块，现在基本在吃老本，开发商当年种植一大批花草树木，大都根深叶茂浓荫蔽天。有些真的需要修剪，但在修剪过程中，将有些本可保留的枝条也砍掉，有点可惜。还有将花坛里一簇簇漂亮的迎春花等连根拔起，实在是得不偿失。有些枯死的树应该拔掉，但迟迟不补种新的树苗，或种下新的树苗不妥善后期管理，导致这些小小的树苗还没有熟悉环境便早早夭折。绿化这一块，与刚搬来是所看见的大不一样，真有草木萧疏之感。近些年小区入住率高，使用汽车和摩托车、电动车住户就多，而小区没有规划出专门停放电动车、摩托车的区块，住户不少骑电动车、摩托车的只好占用汽车停放车位或花坛里，有的汽车回来晚，只有开进花坛空地停放，使原本就败落的花坛更无花香飘逸之势。造成这些无绪现象，根源还在物业的管理失责。

我曾在超市买大米时碰见几位相熟的小区住户，在同样牌品的大米袋中挑选，纳闷中询问，同样的袋子还用选吗？回答现在重量全是负数。噢！我突然明白，较大的食品粮食每袋都有重量正负0.5的差额，可现在重量几乎没有正数，全是负数。物业等服务行业现在也大都如此，对待工作总是以最低标准为准，达到最低标准视为完全合格服务，真让人无语。另在收费上却毫不含糊，比如现在网上有许多贴子反映，物业收费按住户居住面积收费不合理，因为住户室内面积物业从来不曾打扫卫生，不少业主在交费时提出质疑，但物业我行我素，从来不思考去纠正。还有，小区供暖是由供暖公司负责，物业虽然不直接负责供暖温度的管理。但有责任对供暖设施的维护和出现问题去协调，比如遇到暖气不热等问题，应该承担联系协调，积极想办法去解决，而不是推脱责任。

近几年社区居委会常在社区群里发文：遇到烦事不要慌，有事请找居委会。此后常在群里了解到，住户们看见哪里小道上有垃圾或狗屎无人清理，在群里喊社区居委会主任督促打扫、有人停车不规范和摩托车占汽车位等，向社区居委会主任反映希望彻底快速解决，哪里路面出问题需整修，喊社区居委会主任抓紧去落实。这些属于物业管理本职工作任务，物业不能及时发现、解决，而是由业主向社区居委会反映，再由居委会主任反馈到物业，才去落实解决。难道非要他人耳提面命才去行动吗？居委会常宣传号召在小区建立自治管理委员会、业主委员会等群众组织。初衷是更公平合理配合物业管理好小区事务，但这些群众组织大多形同虚设。一是大环境下工作难，每天为生活奔忙，回到家疲惫不堪，没有时间和精力再去操心，二是配合盈利机构其目的就是收费，业主们的权益难保障，小区公共维修金的使用、小区停车位、小区公共配套设施及房屋出租、广告等其它收益、费用开支情况难监督，更谈不上有权解聘物业。

物业管理前不久专门发个公告：各位业主春节即将来临，为确保大家度过一个欢乐、祥和、安全的节日，请注意以下安全事项：一、勿在楼梯间堆放杂物，保持消防通道畅通。 使用电器选择合格产品，离开时务必关闭电源。春节期间，不要燃放烟花爆竹。注意居家、出行、防诈骗安全。遇到可疑情况，及时与物业或警方联系。让您足不出户，即可享受便捷的物业服务。说的真好，但从上面讲叙的几件事情中可以看出，落实到具体事项就会大打折扣。因为，现在的物业管理公司都是企业性质，它服务的目标是获取利润。所以，只要物业性质不改变，这种现象只会越来越多，业主与物业的矛盾也会越来越深。

（二）

有住户反映顶层屋面漏雨，还有住户反映物业安排工人在维护房屋屋顶山墙时造成的漏雨问题，物业补修后仍然漏雨，之后向物业反映，物业总是说等大修屋面时才能解决。一拖再拖不能落实。业主权益受到侵害，在这种情况下，业主是受害者更是弱者，万般无奈下只有才取拒交物业费，用最后的办法来为自身的合法权益讨公道。

现实中，顶层屋面维修的责任问题，根据屋面质保时间和造成屋面漏雨的原因，可以分为四种情况，一是质保期内，由开发商负责；二是业主不当使用漏雨，由业主自己负责；三是过了质保期漏雨，由谁来负责；四是过了质保期，物业安排工人清理屋顶山墙松动水泥时，引起漏雨现象，由谁负责？对一、二种情况，业主和物业都没有意见分歧。对三、四情况，物业在群里发文：根据《民法典》第二百七十一条说：1、以房屋漏雨，窗户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。2、发生质量问题已过保修期，不同意有偿服务，拒交物业费。实话告诉你诉，不交物业费的这些理由跟物业没有一毛钱的关系。真是如此吗？我又上网专门查找我国《民法典》相关条款：第二百七十一条：业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。不得以放弃权利为由不履行义务。对上述《民法典》的理解为：顶层住户对室内享有所有权。顶层住户的屋顶并非顶层住户独享，而是属于全业主共享，因为从科学意义上讲，顶层住户屋顶也是顶层住户以下住户的屋顶。它属于全体业主的共同财产。由此推理，顶层住户家庭室外平台，虽然使用权属于顶层住户，但又是顶层住户以下住户的屋顶， 故顶层住户家庭室外平台，不完全属于顶层住户的私有财产，应视为顶层住户以下住户的屋顶，应默认为全体业主共同享有的财产。所以商品房顶层住户的房顶不属于该顶层住户单独所有，而是全体业主共有 。

根据我国最新的 《物业管理条例 （2024年12月30日修订版）》物业应“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。”物业说质保期后屋面漏雨与物业“半毛钱的关系也没有”，业主则以不交物业费为条件要求物业负责，双方各执一词。物业强调的是“业主不得以放弃权利为由不履行缴纳物业费的义务”，业主则强调屋面是全体业主的共同财产，不应由顶层住户独自承担维修义务，双方都援引了《民法典》271条，但都是从自身角度对法典进行的解读，结果就是大相径庭。我个人认为由物业人员在对顶层房顶维护不当造成的漏雨，物业说半毛钱关糸也没有，我认为是推脱责任不负责的表现，而且由物业维护中造成的漏雨问题，物业有不可推卸的责任。另外屋顶年久失修漏雨等问题，物业与住户、业主就法律规定条文的解读，由于角度不同解读也不一样，这就出现了一个问题，法律规定条文中各方责任、义务，应该更加通俗易懂和细化明确。让各方在实际操作中一看就明白，尽量减少摩擦和矛盾，更大化推动和谐社会发展。

（三）

物业管理起源于老牌资本主义国家英国，仅有一百多年的历史。改革开放后，我国人民生活条件改善，上世纪八九十年代，随着商品房制度在全国的推广普及，物业管理正式被引入中国。

新中国建立初期，我国就逐步建立有一套城市市容环境卫生管理办法。那时城市卫生管理，一是各街道居委会管，直接负责辖区内居民卫生保洁工作，包括安排工作人员定期清扫垃圾，维护公共卫生环境；二是全国层层建立爱国卫生运动委员会，定期开展爱国卫生运动，监督实行门前“三包”即承担门前卫生、秩序、绿化。评比先进集体和个人，鼓励人们注重环境卫生，建立良好生活卫生习惯；三是全国各地层层建有一支负责城市清洁工作，包括打扫街道、公共活动场所卫生，收集垃圾、清理公厕粪便的清洁队伍。有的地方叫城市环境卫生管理站、有的叫道路清扫队、有的叫城市清洁队等，工作人员称为环卫工人或清洁工。这些机构人员工资、日常运营等，均由政府财政全额承担。引进物业管理后，我国原有的城市环境卫生管理办法、机构、活动等有一定萎缩。

我国《民法典》将物业管理定位服务性企业。对业主提供维护、修缮、保洁等专业化管理服务，并收取服务费用。非常遗憾的是民法典中没有明确规定服务费用净利润收入比例限制。我认为物业管理服务在我国目前应属于社会管理公共事业，这一机构应为社会提供基础服务。满足民众生活需求，提升城市和谐功能。公共事业服务应该具有公益性，应该由非盈利性机构承担责任，这些机构或者部分服务收费和免费公益服务相结合。但现在的物业管理公司是典型的盈利性企业，它的一切服务，都是追求目标利润最大化。这就必然会侵害业主的权益，同时增加与住户的摩擦，积累成淤而引发成社会矛盾。所以，我在前几年所写聊物业的文章中，曾经提出撤销物业这一机构。近期看网上业主就这一问题提出多种解决办法，大都是希望撤销物业后的补救办法，一是由政府成立相关机构来接管这项工作；二是希望由业主成立自治管理委员会，实行自我约束自我管理；而我这次提出第三种设想，即上级相关部门能否先在某一城市试点，将物业管理这一块工作划归口社区居委会管理，将监督合作关系改变成份内工作责任。理由一是各街道居委会在改革开放前就承担街道环境卫生、垃圾清运的任务，有一套动员群众广泛参与、自我管理、相互帮助、相互监督的管理经验和办法；二是社区居委会其经费由国家补贴，工作人员生活有保障，接管物业工作后可减少从业行政人员，同时不需要通过物业之名，收取高额物业费来解决人员工资福利问题；三是居民住户根据人头和住房面积大小，每月交纳一定的维修、环境、卫生管理等费用。由于居委会是非盈利性机构，服务不会以盈利为目的，住户交纳费用自然相对合理。居委会承担物业管理工作，对服务对象住户和其住房，熟悉了解、管理上拉近距离更加直接有效，居民住户也会减少家庭物业支出费用，相对提升生活质量和愉悦度。

当前在民生改善和城市更新的“大杠杆”中，国家正采取一系列惠民措施，例旧宅安装电梯补贴等。希望相关部门就物业管理这一块，能深入调研、分析、听取民众的呼声诉求、采纳民众的合理意见，改变物业管理经营性质或出台相关更符合国情民意的规范性政策文件，约束和监督物业管理暴利行径。使物业管理企业通过精细化管理和成本控制实现盈利，在规范的市场环境里，成为民众认可和接受的微利社会性服务行业。将广大居民群众的期待变为现实，进而感受到国家法规政策的威严和社会天公地道的溫暖。



写于2025巳蛇年晓春月植树节当天 清和月初晨曦发于美篇平台

小区内路边景观带现状（一）

部分保护完好的景观带

小区内路边景观带现状（二）