狼群来了！房地产商将作为接力赛第三棒强势进军中医市场

刘晓辰丨医院管理·始于1996

目前已有包括万达、远洋、绿地、融侨等超30家房企主要以投资新设或收购的方式布局中医大健康，地方性中小房企物业也有不少下场亲自建立中医大健康综合体，而投资和参与中医药诊疗端、工业端、产业端的房地产业逐年增多，在2025—2028年，各省市区域都会出现以下组合及更创新的中医转型项目。

2018年到2028年，中医行业的产业发展是一场革命接力赛，将由4个群体陆续推动规模增长和高质量发展的进程，行业实现从同质化到多元化、从个体化到连锁化、从医生品牌到企业品牌、从散小乱到产业群等方面的升级和进化，第三阶段将是大淘汰、强新增和快重构。

在行业最关键的10年中，入局淘金的人很多，其中4个影响最大的群体将奠定行业未来30年新的基因和元素。这是一次中医行业是否能成功实现鲤鱼跃龙门的最佳机会，从世界格局、国家政策、传承创新、市场扩容、行业重构、产业生态等方面可谓占尽天时地利，这一次的行业变革是历史性的，而医疗、美业、房产、资本这4个投身中医的群体足以载入史册。以弯道技术和心理素质著称的第三棒角色，即将在行业疲劳状态下强势入局并保持稳定增长促成赛道转折点，2025—2026年房地产商将大举进入，将中医行业推向产业化发展的新高度。

2018—2021，医疗内行是第一棒选手

2001—2011年，各区域第一批中医馆诞生，投资创始人主要是中医直接背景的内行人，特别是中医师，这个阶段的个体化诊所是主流；2012—2015年，各区域第二批中医馆建立，主要是中医药相关背景的内行人，特别是医疗和医药具备管理和专业属性的人居多，以单体名医馆为主；目前国内各省市区域的连锁名医馆，基本都是在这15年间建立起来的，都掌握各区域最多退休名老中医资源，也是单体医馆规模和营收最大，但在商业模式的设计上整体都很缺乏，业务核心还是卖药。

2016和2017是《中医药法》的准备和实施之年，更多医疗医药内行人都在等待在解读在规划中度过，很多连锁公司是在这个阶段注册，但并未大量落地；而2018—2021年，是公立医院、民营医院、中医馆、互联网健康等医疗医药背景的内行人为主，落地建立的单位以区域小连锁居多。这个阶段已经能看到商业模式的多元化探索尝试，企业组织架构集团化、医疗人员年轻化、技术项目外治化、院内制剂和药食同源产品兴起、营销引流阵地转线上等，业务核心出现多样化局面，在行业产业化进程中算是真正的第一棒选手。

而这第三次大量高段位医疗医药内行人投身中医馆，开启行业初步企业化连锁化发展态势，逐步以产业化布局，主要还是因为《中医药法》带来的政策红利的趋势促使。《中华人民共和国中医药法》于2016年12月25日由第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，并于2017年7月1日正式实施。这是中国首部全面、系统体现中医药特点的综合性法律，其颁布实施标志着中医药迈入依法发展的新时代，这也预示着行业逐步从人治化迈入法制化阶段，快速推进行业规范化发展。

这20年的行业发展，以内行人投身推动为主，将中医类医疗诊所和门诊部的总数推到71583的大行业规模的高度。从历史发展来看，自2012年至2021年的10年间，全国中医类医疗卫生机构总数由39317个增长至77336个，涨幅近一倍。而且是从个体属性到公司属性的主流变化，小作坊式的个人服务到相对规范化的团队协作服务，开始产生规模性的社会就业，税收也在逐年增长，正式形成行业社会规模化发展态势，让基层中医药服务能力不断提升，开始出现产业化发展的雏形，勉强具备接力赛第一棒选手良好的起跑技巧和快速的反应能力，也建立了区域性的领先优势，但并不具备较强的爆发力和加速度。反而将此压力遗留给了第二棒选手，也将建立全国性领先优势的最佳机会给了担当第二棒角色的美业选手。

2022—2024，美业养生是第二棒选手

在2000年初，改革开放经济成果凸显，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，美容养生行业开始快速发展。化妆品、美容仪器和设备、护肤品、减肥保健产品等逐渐流行起来，美容院遍地开花。在这20年间，中医诊所市场是数千亿规模，而美业养生行业市场是数万亿规模，只是其中的生活美容市场规模就是近万亿的规模，为数千万人创造了就业机会，同时造就的中产数量也是中医的几十倍。

20年的时间，美业养生经历了快速成长、高速发展到成熟平稳，再到市场收缩衰退的几个阶段周期。这个行业的创业者充满勤奋拼搏和吃苦耐劳的精神，时代红利带来的甜头也让其养成了胆大果断的气魄和商业机会的敏锐，深信只要投身趋势抓住方向发挥拿来主义的精髓，成为引领创新者的跟随者，与强者共舞，依然能享受行业发展的红利。而从大健康转型到中医，似乎成了大多美业创业者的最佳选择。

美业养生原本就是为客户提供美丽和健康的服务机构，其中用到的很多技术项目和产品也都是中医的支撑和衍生，她们对中医虽不专业但并不陌生，这样的转型跨度并不算大，严格意义上讲反而更像专业升级，也是一次从“以销售成交为中心”到“以客户和员工为中心”的转变挑战。这是一群一旦认定方向就敢想敢干的人，“听话照做”是口头禅更是座右铭，超强的执行能力和赚钱欲望以及深刻的服务医意识和能力，是特别突出的行业基因。

正是这种基因，让这群在前20年就是时代的宠儿，再次抓住新时代新行业的趋势红利，成为了中医行业的第二棒选手。在目前近9万家的中医机构中，大约有10%的中医诊所的创始背景都是美业养生行业转型而来。目前数量最多的中医连锁品牌就是由美业养生群体组成。在2022—2024这三年中，前面两年是她们大量转型入局中医赛道的集中期，而2024年则出现大约20%的退出率，所有美业养生转型过来的诊所有70%在中医板块经营艰难，但整体营收依然可观。

因为她们拥有大量曾经美业的客户粉丝，而且很多转型的创业者并没有完全放弃原有美业养生的业态，还保留部分原有门店，或者一店改装两业经营。不管是退出的还是经营困难的，这很正常，这是行业规律。只是很多退出的美业选手，不是在于她们能力不够，反而是因为认知障碍，思维转变的困难没有克服，大多还沉浸在过去的高光时刻，保留原有“财大气粗、高举高打”的行事作风。这是一群可以将中医生活化、产品化、连锁化发展很好的人，但不具备独自将中医产业化发展的基因和优势，于是，等待已久的第三棒选手已经开始小跑起步，将行业竞争推向白热化阶段，且直接影响第四棒选手进来的时间和中医产业化发展的进展速度。

2025—2028，房地产业是第三棒选手

第三棒通常是接力赛的中段，此时比赛往往进入白热化的阶段，任何微小的失误都可能导致局势逆转。而经过前两棒的激烈竞争，第三棒选手需要在心理疲劳的情况下保持稳定甚至更积极的心态和速度，这就需要足够的意志力和耐力。才能完成自己的部分的同时还能为最后一棒选手创造最佳的比赛环境。由此说来，房地产业成了第三棒选手的最佳人选。

2023年末，房地产业的企业法人单位数量已达104万个，总资产逾169万亿，其中房地产开发经营企业资产为136万亿。房地产业作为国民经济的重要组成部分，不仅推动了经济增长和城市化进程，还增加了居民财富，提供了大量就业机会，是近30年高速发展的核心支撑。一个行业的高速发展周期基本在20年，房地产业和美业一样已经过了高峰期，收缩和衰退是必然。传统的房地产发展模式难以为继，未来的房地产将向何处发展？而其中的中小房产企业很大部分将选择向中医大健康转型。

随着国家政策的调整和市场需求的变化，房地产业正经历着深刻的转型。其中，向中医大健康领域转型成为了一种必然趋势，充分发挥资金雄厚、房屋物业及其他资源丰富、产业能力强的优势。其通常拥有较强的资金实力，投入都以数千万起，可以追投到数亿甚至更高，而且在融资方面相比传统医疗机构有更多的渠道和更低的成本，能够为中医大健康产业的初期投资提供保障；具有较强的品牌影响力，有助于中医大健康产品和服务的市场推广，在通过相对很容易与知名医疗机构合作，可以快速提升中医大健康服务的品牌形象；在长期的开发销售过程中积累了大量潜在客户，而且掌握比较深入的客户数据，通过社区服务等方式可以直接接触和服务目标客户群体，这些客户可以快速且大量转化为中医大健康产业的消费者；更容易实现多元化产业化的发展，能够降低行业周期性风险，通过科技手段提升服务效率和质量，结合房地产开发项目，更容易打造居住、医疗、养生、养老、旅游等中医大健康综合体。

总的来说，房地产业转型到中医大健康产业具有多方面的优势，包括市场需求增长、政策支持、资金优势、品牌效应、产业布局等，国内目前已经加速出现和正在筹备中的此类转型项目不在少数：中医诊疗+中医养生保健+养老+旅游；中医诊疗+中医药膳+中药茶饮+体检健康管理+居住；中医诊疗+社区日照中心+互联网诊疗+产品生活化+家庭医生等。目前已有包括万达、远洋、绿地、融侨等超30家房企主要以投资新设或收购的方式布局中医大健康，地方性中小房企物业也有不少建立中医大健康综合体，而投资和参与中医药产业端工业端的房地产业人群逐年增多，在2025—2028年，各省市区域都会出现以上组合及更创新的转型项目。

如果说基层医疗人大多是底层低端玩家，美业养生是中产铁粉玩家，那房地产业就是高端达人玩家。中医产业中，诊疗端相对是最不最难赚钱的，而多元化和产业端将是布局重点，这是第一棒选手和第二棒选手都很难参与的高度和速度，但大家面临同样的问题需要解决：缺少大量的行业专业人才，拿来主义并不能满足发展需求，都需要加大重视人才的引进和培养；医疗健康行业的风险较高，风险控制和管理的意识和能力需要建立体系化的系统支撑；成熟的产品体系支撑连锁规模化发展等，只有在短期内解决这些问题才能越过山丘，中医大健康这个行业的特殊性和历史性问题就是广阔天地前的悬崖大河，也很容易折戟沉沙。

2025—2026，行业淘汰和重构期

第四棒选手什么时候下场入局，有一个重要指标：中医医疗机构数量达到12万家左右，目前还有3万家左右的差距，如果按照2023年近12000家的增长速度，那在2026年下旬或2027年上旬就能迎来大量资本入局。另外一个指标，主要看第三棒选手和原有中医各头部单位将中医产业化生态化推进的程度，也就是行业要基本进入规模化品牌化连锁化初步成熟的状态，如此资本进来才能锦上添花如虎添翼。如果整体还是处于异常艰难，成熟的值得期待的比较性感的商业模式没有探索出来，行业人才储备不能支撑行业发展，那资本是不会考虑雪中送炭的。所以，乾坤未定，虽有预测，但变数仍然很大。

这场接力赛，我预测主流是这四个群体，但其他群体依然不可小觑，甚至能够旗鼓相当甚至弯道超车。比如互联网大厂、教培行业大牛、连锁药店大神、餐饮行业大咖、优质中青年医师创业等，在未来10年最热最可能产生泼天富贵的行业中，毕竟中医大健康是门槛比较低的，是很容易进场入局的，可以说谁都能来玩玩。但，这些做过大事见过大钱的群体，也是不见兔子不撒鹰，更多的是选择确定性或者回报巨大的细分赛道下口，一定不是只有中医诊疗，这只会是大家入行推进产业进程中的一个基础配置，不能没有但不是核心发展重点。正是如此，大家都会涉及中医诊疗，但又不依靠依赖与此，这就能够对现有大量只有中医诊所业态只发展中医诊疗的单位形成降维竞争。

原本现有中医诊所行业竞争已经很激烈，加上第三棒为主的各类强大选手将陆续入场，2025—2026这2年，基层中医行业将充满腥风血雨遍地哀嚎。目前我总结过来，行业可以划分为1234的四种发展状态类型：10%的中医机构，营收或利润依然保持增长，从我走访的全国各省市区域的头部单位了解来看基本都是持续赚钱并且在加大产业布局，这一部分只要内部不出现人才和资金致命性问题，几乎不会被淘汰；20%的中医机构，营收或利润有所下降，但整体基本还是处于盈利10—15%的水平，依然过的滋润，但建立的竞争壁垒和护城河相对薄弱，如果对于人才体系和客户体系的管理内功继续加深，产业布局没有重大投资，成本管理能够适当优化，绝大部分都不容易被淘汰；30%的中医机构处于亏损但还有库存，流量、营收、利润都在持续下滑，现金流还能支撑6-9个月；40%的中医机构，在降薪裁员、缩减房租面积、收缩业务品相、债台高筑，流量、营收充满不确定性，等米下锅或者资金流断链或者支撑3-6个月等。在未来两年内，4和3的总量里将消失50%以上的单位，大约3万多家，主要以合并、换牌、转型、转让、关闭等形式消失。

中医行业产业化发展是必然，玩家升级和优胜劣汰是规律。虽说九死都存一线生机，但淘汰对于在认知和能力学习进化中的弱者是命中注定。唯有让思维认知和行为状态与时俱进，尽可能加入强大阵营，成为连锁化产业化发展的圈内人，成为强大选手和高端玩家的合作人才能顺势而为，最终享受行业红利。

在中医行业的10年接力赛中，即将进入第三阶段。都要面临经济变化、市场调整、政策加码、行业重塑、全球健康观念的演变和医疗需求已经趋于多样化和个性化的局面。2024年中医诊所行业出现各类模式模型和各种业务发展方向的探索，2025年中医诊所在已经实现连锁化强势发展、服务模式创新、产品与服务扩展、医保与自费结构变化、市场快速拓展、产业化多品牌联合等方面的策略实践的前提下，将正式进入“多元化”品牌引领行业大发展，在2026年之前有望实现行业成熟化发展和再次出现上市公司和绝对头部的局面。

诊锁界在2025年3月26—28日的第6届成都5000人规模的诊博会中的中医论坛，将全面总结中医诊所在连锁化、产业化、专科化、产品化、生活化、品牌化、国际化、年轻化等多元化品牌发展方面的实践与成效，通过深入分析当前市场环境、政策导向以及行业内外部发展状况以及分享一些多元化发展的成功案例，以期为未来中医诊所的品牌建设和市场拓展提供借鉴和启示。诊博会已经开始售票和商务合作开展中，欢迎来购票和进行商务对接，也欢迎添加我的微信，进行行业交流和共享。

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// 本文来源：诊锁界