不动产预告登记的效力

秦川王律师

不动产预告登记的效力。

作者：王晓庭

朋友，当你购买房屋时，开发商往往是一片土地，这时候你可能购买了他的期房（当然期房便宜），要给你办理过户登记手续，就需要到房产登记机关进行登记。

但此时房屋没有建好，等到建好时，再办理过户登记手续，这期间你就会面临许多风险：

一是房子建成后，无良开发商把房子卖给出价更高的第三者，并办理过户登记；

二是开发商面临破产，一旦破产，给你建成的房屋就成了他的破产财产，这时候一旦破产清算，你就惨了，怎么办？听老王谝：

民法典221条规定了预告登记，什么意思？看法条：

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

举例说明：房地产开发商甲与乙签订A房屋预售合同后，按照约定为乙办理了预告登记。房屋建成后，在给乙办理过户登记前，甲被人民法院宣告破产。

1、那么这时候因为乙和甲进行了预告登记，预告登记就起到了破产保护作用，即保护了乙的利益。

2、多亏预告登记襄助，A房屋虽属甲的破产财产，但不用于平等清偿破产债权，乙享有取回权，乙有权请求破产管理人给自己办理过户登记，由乙单独取得所有权。

同时，民法典担保制度解释52条，也可以为债权人办理抵押预告登记。就是当房子没有盖好之前，尽管房子还不能办理产权证，可以用期房为债权人办理抵押预告登记，在开发商清偿债务时，或者破产清算时，设立抵押预告登记的债权人，可以优先受偿。法律上叫别除权，就是有预告抵押登记的债权人，这部分财产直接归登记的债权人了。

当然，开发商在破产的前一年内，为债权人设立抵押预告登记，有逃避债务公平受偿的可能。法律规定，其他债权人可以行使撤销权。

没有法律基础的人，要搞清楚为什么不动产要进行登记？这就是物权优于债权的关系问题，属于民法的基础理论。

明白了吗？不明白问老王