黄河石的美篇（副本）

黄河石

各位业主大家好！

2020年9月20日本小区首届业主大会召开，选举产生了第一届业主委员会。11月4日酒泉路街道办事处批复同意备案，业委会工作正式启动，至今已过一年。按规定业委会要召开业主大会报告年度工作，考虑到天气寒冷、各自都很忙、召集大会不易等因素，特在业主群以书面形式报告，请大家审议并提出意见建议。

一、业委会一年来的工作

（一）选聘了比较合适比较满意的物业公司。

军委关于军队停止有偿服务活动及军管物业社会化的决策出台后，联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站物业社会化办公室将小区打包托管给了城关物业公司。由于城关物业摊子大、管的宽，根本未将我们小区放在眼里，完全采取了凑合应付的态度。物管人员不落实，一段时间门卫值班、卫生清扫只有一个人；楼道不拖，小花园桌凳不擦，连自己物业办公室的台阶都不打扫。4月上旬将我们小区作为与政府讨价还价的筹码之一，近10天不清运小区垃圾……。鉴于此，业委会的首要工作就是着手选聘一个适合我们小区的物业公司。经实地考察小区管理、楼院清扫等看的见的事项，到相关小区业主中随访，找相关小区业委会了解，在“城关物业公司”、“瑞新物业公司”、“鑫盛佳业物业公司”三家中选定了“瑞新物业公司”。经多次交流协商，签订了3年期的物业管理合同，要点是：维持无电梯户物业费每平方米0.5元的收费标准；电梯用户物业费每平方米由城关物业的1.5元降为1.2元，提供《兰州市普通住宅物业服务星级标准》中物业费每平方米标值0.65元的二星级服务，在3年合同期内不得以任何理由涨价。

根据合同约定，瑞新物业于2020年7月正式接管小区开始履职服务。半年多来，小区的管理水平有了明显进步，服务质量有了明显提升。

1、小区门卫落实了24小时值班制度

，小区的管理和安全有了保障。

2、小区固定了保洁人员，不仅院落的清扫较彻底了，楼道的拖扫及护栏的擦拭也常态化了。护栏能手扶了，小花园桌凳能坐了，连多年未擦的楼道窗户都擦拭了。

3、小区配备了微型消防站，楼栋配备了消防罐，弥补了楼道消防栓带缺失、消防专用水管急需时是否管用不得而知可能带来的隐患。

4、城关物业将二号楼北侧通道绿植砍伐后，留在大门上的枯枝败叶以安全为由一直不清理。瑞新物业接管后立即进行了清理，并对大门进行了冲刷清洗。

5、配备了专门的项目经理，小区日常的联系勾通、服务管理有专人负责了

，出了问题有专人受理并跟班作业解决了。就连公司老总也随时可联系，时常在小区在现场。

（二）与部队物业社会化办公室反复协商了交接之事。

小区移交接管涉及内容较多，大的项目有8项，即工程建设资料移交，房屋及建筑物移交，业主名册移交，共用设施设备移交，专项维修基金移交，物业管理用房移交，办公（生活）用品移交，收费项目和标准移交。上述项目移交大多不存在问题，问题主要有两个。

1、小区设施设备破损问题的解决。 小区建成使用20年，存在的问题很多。单元门禁及对讲系统部分损坏，楼道消防栓带丢失损坏较多，单元楼道墙壁污损脱落，地下管道锈蚀损坏、油污堵塞严重等。我们要求移交前部队该修的修

、该换的换、该补的补、该刷的刷。部队物业社会化办公室开始拒不答应，理由一是部队没有这部分开支，二是这些费用都应在小区业主交的公共维修基金中开支。我们说20年了，正常的损耗除外，明显属于管理不严不当造成的损耗部队应该给以解决。经反复交涉，据理力争，最后部队方面答应将小区两间地下室（库房）两年的租金57600元全部给小区作为补偿。

2、小区三号楼地下室的移交。

小区三号楼地下室除公共配套的水泵房、自行车管理值班室外，尚建有大小不一的10间库房，其中6间在售房初期就出售给了个人，资金收归部队，4间未出售的由部队管理。我们认为这4间未出售的库房属小区业主共有产权，应全部移交小区业主。部队物业社会化办公室认为，4间未出售的地下室库房属军产，理由一是已岀售给个人的6间库房收入归了部队，未出售的4间顺理应是军产；二是业主购房时以经济适用房的低价只掏了自己住房面积的钱，地下室库房是用以市场价将部分房屋出售给社会上其他人员所获利润建的。据我们了解，部队管的其它小区都有类似问题

，都没有得到根本解决。兰宁小区地上地下的空房移交时是以借的形式转给小区业委会暂用，小区业委会还给部队交了40万元押金。兰雁小区业委会办公室都是他们强行撬开一间空房占用的。他们提岀的临街铺面房、幼儿园用房产权属业主，应全部移交的诉求，交接时只以允许他们保留诉求了事。

面对如此难题，我们不懈努力，多方求证，找到了原兰州军区审计局2003年1月出据的“对军区雁滩和畅家巷经济适用住房工程决算审计的意见”。作为最权威的原始文件，该意见明明白白写着（1）畅家巷小区使用军用土地4.37亩

，每亩折价50万元。土地性质已变，不再姓军了；（2）畅家巷小区利润304.65万元如数上缴部队，地下室成本54.98万元单列，没有用利润投资建地下室一说；（3）项目是根据总后勤部（1999）后营字第499号通知下达首批军队实施国家经济适用住房建设计划批准立项的。军区联勤部批转下达该工程建设计划的总面积及总投资，既包括了住宅，也包括了地上地下配套用房，并没有将地下室单独列出来作为军产。

在证据面前，部队方面无可辩驳，但仍坚持地下室权属不清，要待上级明确

。我们强调，所谓上级，必须是现在的军委联勤保障部，其它任何下级单位我们都不认。在此基础上，双方商定暂不作产权处理，由部队将4间地下室先移交小区管理使用。待军委联勤保障部明确产权后，属业主则交业主，属军产则交还部队，同时将物业管理也退回部队

。

协议达成了，交接却遇到了问题。4间地下室库房部队只能交出两间，另外两间分别由其原聘用人员徐万国、窦生茂占用。二人因与部队有劳动纠纷，遂将占用的库房作为筹码，坚持不解决问题不腾退库房。我们坚持一次性交接清

，部队方面做不通徐、窦的工作，达不到我们的要求，交接工作就一直拖下来了。期间，我们随时了解双方劳动纠纷解决进展及程度，多次催促部队方面加快工作进度，尽快解决纠纷，将地下室一次性全部交给小区。

这里要说明的是，按政府物业管理条例规定，小区公共收益（停车费、出租费、广告费等）由业主和物业公司商定的比例分成。业主所分收益的一半要补充到公共维修基金中，剩下的部分用于业主福利、业委会办公费等。之前部队出租的两间地下室库房年租金28800元

。4间全部出租年租金是多少？业主按4成比例分成所得是多少？这其中能补充小区业主公共维修基金多少？能给业主办福利多少？大家都是能算得岀来的。徐万国、窦生茂在小区服务十多年，无偿占用着地下室库房居住，免费使用着水、电、暖，小区业主损失了多少？现在因与部队的劳动纠纷将小区业主的库房作为筹码占用着不腾退，小区业主将继续损失多少？损失到何年是个头？！事关小区全体业主如此重大的利益关系，业委会不管不问行吗？！不督促并配合部队抓紧做徐、窦的工作，尽快将占用的库房腾出交往业主行吗？！以88—602车莉斐（微信昵称车女士）为代表的极少数人不站在全体业主的立场维护公共利益，却以同情徐万国、窦生茂为由，大肆污蔑、抹黑、攻击业委会及其成员，居心何在？！广大业主心中必须有杆称！

（三）积极争取小区尽早列入政府老旧小区改造项目。

首届业主大会上社区秦书记表示要将我们小区上报列入政府老旧小区改造项目，我们认为这是件大好事。小区建成投入使用20年，地下管网锈蚀破损严重，跑冒滴漏损耗不是小数；主管爆裂支管破漏时有发生，影响供水供暖；小区暖气一直不行，每年都有住户喊冷，在提高供暖温度要求无法满足的情况下

，给楼体外墙加装保温层迫在眉睫。而这些项目每一项都投资很大，靠我们缴纳的为数不多的公共维修基金是无法实现的，靠众筹很多人也是不愿接受的。为此，我们把争取老旧小区改造项目作为本届业委会任期内的主要工作和主攻任务，分工4位委员专抓此事。年初催促社区将我们小区列入老旧小区改造项目之事正式上报街道及城关区住建局。之后又向城关区住建局物管办领导（此位领导现已改任专管老旧小区改造的住房保障中心主任）当面报告了我们的请求。七月份社区发岀老旧小区改造民意调查表，我们大力宣传、反复动员，一周时间，小区填表支持改造的业主达95户，占全体业主的百分之八十五以上，超过了政府要求支持率达百分之八十的要求。社区书记换届后，及时与新任书记取得联系，反映小区的问题及请求。十月份在网上看到“兰州城关区48个棚户区改造计划，看看你家小区在里面吗？”的帖子，一查没有我们小区，随即给社区书记转发了帖子并求证真伪。得到不是一码事的答复后方才放心。今年是争取立项的关键年，据了解畅家巷社区共摸底上报了40个需要改造的老旧小区。我们小区论外观属比较新的，论建成使用年限属短的，不额外做工作，不全力争取，按正常排近几年没希望。故我们从年初就要抓紧行动，争取促成。

（四）抓紧了对物业公司日常服务保障的监督检查。

业委会的主要职责就是加强对物业公司服务保障的监督检查，确保服务保障工作较前有大的改进和提高，确保全体业主能享受到物有所值的服务保障。对此，我们明确要求物业公司严格按二星级服务标准，甚至比二星级标准还要做的好。要让业主明显感觉到新物业带来的新变化，明显感觉到我们选这个物业公司选对了。在运行过程中，我们抓紧了对日常服务保障的监督检查。

1、不定期以召开业委会与物业公司联席会议的形式，或与物业公司领导电话交谈微信交流的形式，对物业公司的成绩与进步予以肯定，对存在的问题及需要改进的地方明确提岀，对业主的意见、想法、诉求及时反映，做到有问题能及时解决，有意见能及时反映，有进步能及时鼓励！

2、日常随时关注微信群业主的诉求及反映的问题，关注物业公司回复的及时性、接洽勾通的态度、解决问题的时效性、问题解决的程度等，发现问题及时替业主岀面说话，督促物业公司改进

。

3、遇突发事件、重大问题，业委会领导第一时间岀面解决，第一时间到现场督导，确保问题得到及时解决，不影响小区正常运行，减少对业主生活的影响。

2020年12月25日二号楼北侧通道地下供暖主管道破裂问题；

2021年6月2日供电公司要剪三号楼二单元电表箱通地下室的电源线问题；

2021年6月6日小区突然停水问题；

2021年6月13日物业公司清除大门上的枯枝败叶，冲洗大门；

2021年8月18日联系立体车库建设单位的专业人员到小区现场考察商讨；

2021年9月13日物业公司组织专业人员清洗小区水窑水箱；

2021年10月底提前供暖开始后三号楼一单元因401装修关阀致整单元住户近一个月暖气不通不热问题；

2021年11月23日二号楼北侧通道地下供热主管道破裂问题；

2021年12月8日、17日，三号楼二单元下水管堵塞致二楼202住户家污水满地流问题；

2021年12月27日自来水公司拆走漏水的总水表致小区局部停水问题；

2021年12月28日—30日一号楼一二单元地沟暖气管道盘管穿墙管三处锈蚀破漏问题。等等。

年内凡小区的重要问题重大事件，业委会领导都坚持到现场、到一线，协调解决，检查督导。

有句话说得好，哪有什么岁月静好

，只是有人为你负重前行。小区的事虽然与此说比不得，但事实是，小区的大小事情确实有人在主动操心了，业主遇到的问题确实有人出面帮着说话并督促及时妥善解决了。

（五）边建设边工作，确保业委会正常有序运行。

业委会成立，一无办公场地，二无所需经费，三无工作经验。我们本着有条件要上，没有条件创造条件也要上的原则，抓紧了业委会的各项建设。

1、业委会成员作了明确分工，设主任一人，副主任二人，秘书长一人，工程监督、安防协调、环境绿化、权益维护

、财务委员各一人，各岗位都制定了明确的工作职责。

各位业主大家好！

2024年是首届业委会3年任期届滿于去年底重新当选后，新的3年任期的第一年。一年来，业委会成员坚持不忘初心、牢记使命；一心为小区、无偿搞服务；不干则已、干就要干好；九牛拉车、各自用力的原则，一如既往的尽职尽责工作，兢兢业业的为小区建设操心出力。各项工作得到了较好的落实，小区管理得以健康顺利的运转。现以书面形式向全体业主作报告，请审议。

一、一年来的主要工作

（一）与瑞新物业公司签订了续聘合同。

2000年业委会组成后，首要任务就是选聘物业公司。在3个候选单位中，经实地考察走访、反复权衡比较、业主充分讨论，选定了瑞新物业公司，合同期为三年。今年五月底合同期届满，面临续聘或另聘物业公司的问题。

小区的实践、外小区的经验教训表明，小区管理没有物业公司不行，物业公司不尽职尽责也不行！因此，选聘一个好的物业公司十分重要。三年来瑞新物业公司服务小区业主，保障小区健康顺利运转是比较称职的，大部分业主是比较满意的。考虑到聘与不聘是双方的事，我们有意愿而物业公司另有想法，此事也办不成。因此，1月4日在于瑞新物业的李总交谈中了解了他们的想法。2月25日业委会召开会议讨论与瑞新物业公司骋用合同到期后是续聘还是另聘，7名委员一致同意续骋瑞新物业。3月3日在业主群正式发出通知，要求大家对续聘还是另聘物业公司进行为期一周的讨论并表明态度。至3月10日有60位业主明确表态续聘瑞新物业公司，无人提出异议。未啃声的业主按约定视为默认。5月16日与瑞新物业公司商定了续签合同事，6月1日正式签订了合同。合同期仍为3年，物业收费标准、创收分成比例不变，提供政府规定的2星级服务。

在与物业公司讨论续签合同时，根据前3年的实践，在新的合同中细化了部分条款，具体是：

1、门卫值班方面

1）鉴于此前频繁更换门卫的情况，提出现在的两个门卫小崔、小赵（包括保洁老方）表现不错，非特殊情况再不要更换，保证他们能进一步熟悉情况，更好的履行职责

。

2）鉴于此前小孩在楼道玩耍将消防桶打开喷了滿地泡沫，站在后花园独脚石桌上将桌面踩翻砸地，将点燃的烟花塞进下水井引爆炸飞井盖等情，要求门卫值班人员要定时巡查院落，尤其是小孩多的时候

，以便能及时发现问题及时处置。

3）鉴于此前车辆进院、尤其是临时停放车辆不登记不留联系方式

，导致需挪车时在群里盲目找人，误时误事的情况，要求严格落实临时车辆进院进行登记并留联系方式的规定，再不得出现在群里喊叫找人挪车的情况。

4）值班室要挂一个正规的值班人员守则，方便值班人员照章履职及业主监督。

2、维修方面

1）要求物业公司的领导、分管经理、维修人员要随时留意浏览物业服务群的信息，业主有反映有诉求，5—10分钟内答复。

2）因维修人员在段家滩公司上班，小区共用设施设备及业主家中需要维修时，紧急情况半小时之内到场，一般情况按约定办。

3、车辆管理方面

禁止外来无关车辆进入。租户为公司的，其车辆临时停放要按规按点收费。

二、安装了电动车充电装置。

电动车的管理政府有明确的规定，但由于未引起普遍重视，事故还是时有发生。2月25日南京发生电动车起火引发居民楼火灾，造成15人死亡的惨剧发生后，及时在业主群转发，提请有电动车的业主不要将车停放在家里或楼道。12月9日北京一小区住户家中电动车电池故障引发火灾致1死4伤之事，亦在业主群进行了转发，再次提醒大家注意。

电动车易岀事，光提醒不行，需力所能及的解决实际问题才行，业委会人员就开始留意。2月28日在广场北路一个小区看到安装有电动车小型充电装置，遂拍照发给物业公司要求考察一下。物业公司行动迅速，考察了解后，与有关单位联系，于3月12日给小区安装了3组6个插口的充电盒，解决了电动车安全规范充电问题。

三、解决了94号顶楼渗水问题。

4月13日，94号有业主反映8楼过道顶部有漏水现象，且持续月余。两天后该业主反映渗漏现象越来越严重。物业维修人员到现场察看后发现是楼顶防水层老化开裂，冰雪雨水顺裂缝渗了进来，遂进行了修补。维持了一段时间，顶层又岀现了漏水现象。7月8日，业委会主任、分管委员杜文军同志，与物业公司李总，维修人员一起到楼顶察看，查找漏水原因，研究解决办法。察看中大家围着楼顶一处一处的查找，一个缝隙一个缝隙的分析

，且不顾危险登着梯子上到水箱房顶部查看。确定漏水范围及漏水点后，对物业公司明确，用沥青将四周挡墙开裂的油毛毡粘住，将楼面开裂的缝隙用沥青灌滿封住，上面再粘盖上油毛毡。若还不行，找专业的防水堵漏人员处理。之后跟进检查，发现物业公司迟迟未动，递于7月20日发帖催促。7月24日，物业公司派人按要求进行了处理，之后再未听到有渗漏的反映。

四、参与了地下供热管道更新改造工作。

8月初在得知政府有大面积更新改造地下供热管道的事项后就密切关注、多方了解。在供热站了解到详情后就对他们讲：前年你们供热站告知要从物业公司收回供热费代收及管网代管权，但得知小区未进行老旧改造，供热管网锈蚀老化严重，跑冒滴漏频发，时有爆管现象后。你们畏难，说人手不够管不过来而放弃。现在有这个政策了，你们务必把我们小区列为更新改造范围，得到理解和首肯。8月8日上午在业主群发了预告，要求大家全力支持、积极配合。同时与物业公司沟通，要求他们只能说促成项目落地的好话，做促成项目落地的工作，不得提条件讲客观阻碍项目实施。当日下午，供热站、设计和施工单位、物业公司、业委会的领导召开了四方会议。业委会代表广大业主对项目实施表示热烈欢迎、全力支持。并当场表示，施工期间，业委会办公室开放供施工人员办公休息；门卫值班室提供开水茶叶；值班室旁的小卫生间打扫干净，放上卫生纸，供施工人员使用；出现什么问题或困难，业委会负责协调解决。顺便提出：尽量将管道直埋改为地沟；一并将通各单元的排管也解决掉，若政府无这笔预算，我们自己解决。

8月11日施工队开始挖掘管沟，原计划两天内完成的工程整整用了一周。不是施工队无能，而是我们的旧地基太结实，太难啃。挖到94号东侧这段时，土没地方堆。施工队想让行人绕88号东头狭窄的小通道进出，挖出的土就近堆放，我们未同意。建议他们买两个小推车，将挖出的土运到86号楼前空地，回填时再运回。施工队采纳了。

地沟挖到96号东侧时，地下开始冒污水，且水量很大，无法继续施工。开始分析是挖坏了院子的污水井，采取措施后无效果。后来发现是大门西侧外部的一个暖气管井在大量冒污水，倒流到我们的管沟。请来供热站的领导查看处理的同时，施工队采取各种办法，耗时两天，终于堵住了污水，施工得以继续进行。

96号北侧墙体不稳，计划中的地沟距墙基仅0.5米，若一次性开挖

，可能岀现墙基失去依靠发生倒塌的情况。建议施工队采取分段开挖

、铺管、回填的方法，保证墙体总有部分墙基支撑。施工队采纳了。

管道焊接及保温防腐层施工是关键阶段，业委会人员坚持随时巡视、现场察看（实为监督），确保质量。9月8日地沟回填快完成了，即将打水泥地面。业委会人员带施工队负责人到大门外十多米处，让他们实地观看招银大厦空接暖气管时回填穿越路面的地沟豆腐渣水泥地面，预先提醒他们订购的水泥标号一定要达标，水泥沙石比例一定要符合规定。9月16号开始打水泥地面了，业委会副主任郭建平同志一直在现场盯着，确保质量。

施工结束后，9月22日，就供热管道更新改造过程及出现问题的处置情况从7个方面进行了回顾小结

，在业主群向大家作了报告。由于场地狭小受限，我们提出的将直埋改为地沟的设想未实现。一并解决排管的请求也因故未能实施。

五、给小区安装了丰巢快递柜。

网购形式方便快捷，深受老少喜爱，小区内快递越来越多。开始阶段快递都放值班室，值班人员有时还收点小费。后在室外安装了不锈钢架，供大家存放快递。存放问题解决了，却时常出现误拿误取和丢失现象，有业主一周内就丢了4件。

众所周知，首届业委会组建后就联系过安装快递柜，人家嫌我们小区小，快递量不大，没有经济效益而婉拒。因此，开始还是从加强门卫值班，严禁无关人员进入；物主取快递时要认准看清，万一误取要及时退回；门卫值班人员要经常巡查，发现被人碰落或被风吹到地面的小件要及时捡起来放回架上；保洁员要保持快递架周围干净整洁，不得再堆放纸箱、塑料桶瓶等回收物；快递架旁的照明灯调个位置，使之能照到快递和取快递的人等方面着手解决。但也只能治标而不治本。如确有人失德而为，“家贼难防”，还是得安装快递柜，从根本上解决问题。

12月23日给物业公司李总发帖要求尽快联系安装快递柜。李总回复正在联系。26日丰巢快递柜公司派工作人员到小区进行具体洽谈及现场查看选择安装地址。走完审批程序，1月10日快递柜运到小区，1月12日安装调试完毕正式投入了使用。

六、阻止了物业公司准备调整上涨物业费的行为。

据物业公司讲，去年兰州市出台了《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（兰发改【2023】320号）文件。物业公司认为有政府文件作依据，准备借着这个机会调整物业费。之后即在90号一层墙面张贴了政府文件复印件，印制好了准备替换办公室墙上悬挂的制式收费标准牌，并于2023年12月27日发布了盖有公司大红印章的正式公告。公告中讲“按文件相关规定对部分收费标准做相应调整，同时向相关部门备案现已获得批复”。公告中明确多层普通住户物业费由每平方米0.5元调整为0.60元；电梯用户每平方米由1.20元调整为1.25元。“此次调整于2024年元月1日起正式执行”。

调整幅度倒不大，问题是上述情况业委会事前一概不知。物业公司既未与业委会通报、沟通、协商，也未按要求让召开业主大会讨论决定，完全是一厢情愿、自作主張！业委会得知情况后先是采取拭目以待的方式，看物业公司如何往下操作。后与物业公司谈及此事时，对涉及小区如此重大的事，涉及全体业主切身利益的事，自行其是、自作主张的行为进行了严厉批评。并明确表示，政府颁布的物业管理条例中有政府指导价和市场调节价两种方式。我们现在的物业收费标准是当时按市场调节方式商定的，现在仍按这一方式这一标准执行，不作调整。物业公司自知做法不妥，就此作罢。

七、坚持不懈对物业公司的服务保障进行督促督导。

对物业公司常年不断的进行督促督导，是业委会的主要工作，是保证小区健康顺利运转，各项服务保障工作扎实有效落实，业主们的权利义务得到保障、服务诉求得到及时圆漏解决的重要举措。一年来与此有关的工作及其它活动如下：

12月13日，网上看到长春市高空抛物致人死亡案被告人被判死刑的信息后，联想到小区也曾发生过此类事件，只是未造成伤害的实际

。即在群里转发，提醒业主们引起重视。

1月5日，通过省住建厅的熟人了解到，因兰州市债务不佳，政府没钱，已报省上暂停市区的老旧小区改造项目。我们的申请只能搁置。

2月1日，兰州市主城四区禁放烟花爆竹的通告发出后，即在群里转发，要求大家严格执行。

3月17日，针对物业公司收费员老在群里发缴费通知的情况，告诉她有的业主不在小区住；有的不在群里；有的不习惯看手机。建议他们尽快完善业主联系方式，与业主私信联系，既能了解原因解决问题

，又不打扰大家。

3月20日，鉴于天气已暖，要求物业公司拆除小花园内的保暖塑料棚，把地里的杂物清理掉，给苗木施些肥。物业公司很快落实。

4月17日，94号有业主家换水箱需小区停水。物业公司通知下午两点停水，停1个小时。可到下午6点还未供水，影响业主生活。遂向物业公司强调：今后，凡小区需要停水、电、气、暖等涉及业主生活必需的都是大事。一是要预先告知，让业主有所准备；二是限定时间，尽量避开业主使用高峰期；三是要有人现场督促，确保质量及按点。