【陈燕妮】1美元买下底特律洋房

陈燕妮

［底特律］

去不去底特律，对我而言一直都是灵魂拷问。它在我多年来长之又长的旅行名单上从未入列，原因是我太难忘记作家王小波的弟弟王晨光，在那里发生过的命案。

我后来硬着头皮还是在2024年的夏秋时分去了那里，每次，当我把王晨光简单的死亡经过描述给在地新交，这帮子人听后都会虎躯一震。

（我见到的底特律夜景飞光流彩。）

（底特律著名的悬浮光梁（Detroit Skybridge），这条长达100英尺、位于建筑16层的走廊连接了One Woodward大厦和Guardian大厦两座底特律最具标志性的建筑，在底特律市中心街道的上空形成一道悬浮的光梁。）

简单地说，1998年7月，结束了在密西根大学博士后研究的42岁王晨光，刚在底特律一所大学里找到癌症研究的职位，出事那天他工作到很晚才回家，不巧汽车坏在了75号高速公路上。

他从车上下来走向出口寻求帮助，遇到一个骑自行车的黑人青年，王晨光拿出5元钱向对方借手机用，但那人看到他钱包里还有更多的钱上来就抢。王晨光闪避时，对方用自行车将他别倒，掏出一把螺丝刀刺断了他的颈动脉。

王晨光随后被路人送去医院抢救，却最终去世。

（王晨光发生命案的75号州际公路是底特律的重要主干线之一，贯穿城市南北。）

（作家王小波兄弟姐妹从左到右：王晨光、王小波、王小平、王征、王小芹。）

很多年前就听说底特律有不少1美元就能买到的独栋房屋，也曾见过批量相关照片。打眼看去那些个破房一言难尽，唯地基稳稳的还在。

相比美国其它城市的波澜不惊，底特律房屋市场出现的这一惊雷曾经震撼八方，这也是城市衰退到无以复加地步的终极结果。

（底特律“1美元洋房”。）

（底特律“1美元洋房”群像。）

其实早从1960年代起，专长汽车制造、别名为“汽车之城”底特律就开始走下坡，日本和欧洲同类产业的崛起挤压了全美汽车市场，底特律迈向萎缩。

自此之后直到2008年金融风暴，几十年间底特律城市人口持续减少，熬到2010年时仅剩1950年高峰期180万的一半，直到2023年也只有63万人。

另一方面，城市内黑白种族对立越来越尖锐，白人制定各种契约阻挡黑人参与某类就业或者入住白人社区，出现无数流血冲突之后，白人大量离开底特律市内搬入郊区或者远走它州。

（1920年时代繁荣的底特律。）

人口的流失直接导致房屋被弃、社区荒废、赋税减少以及贫困率上升，这又促成底特律开始成为美国犯罪率最高的城市之一，全城1/3的人口处于失业状态，1/5的房屋空置。

在金融海啸爆发的前后3年，底特律大部分地区的房价下跌80%，有的地区下跌更多。在最惨淡的2009年，市全市平均房价仅为7,500美元。

有了上述前提，“1美元房屋”在底特律的出现，就不奇怪。

（底特律的黑白族裔争斗常年不减。）

（底特律曾经出现横幅，上写“我们要白人租客租住我们的白人社区”，凸显种族矛盾非常严重。）

［美国汽车］

20世纪初，美国最大牌的汽车公司福特、通用和克莱斯勒等，都在底特律设立总部，城里遍地都是就业机会。

到了20世纪中期，美国汽车工业逐渐受到全球化冲击，日本和欧洲的汽车制造商凭借更高效、更具性价比的汽车产品抢占市场，底特律的三大汽车制造商陷入困境。为了降低成本，当地的许多制造业被迫迁往劳动力更廉价的南部大州或海外，底特律渐渐失去了就业优势。

（1920年全盛时期的底特律汽车制造厂。）

在底特律的地标建筑中，福特皮克特大街工厂（Ford Piquette Avenue Plant）是个热门去处，我很随机地抵达那里时，看到有不少中学生在老师的带领下聆听讲解。

这是人类汽车历史中一个具有里程碑意义的标志性地点，工厂建于1904年，是福特汽车公司拥有的第二个工厂，世界上第一辆T型车就是于1908年在皮克特工厂完成的。

（福特皮克特厂房已经变成博物馆。）

T型车彻底改变了全球汽车行业，并推广了大规模生产的概念。该车型的巨大成功来自于老板亨利·福特的数项革新，并以装配线大规模作业代替传统个体手工制作。

该型汽车的得以量产，使汽车得以作为实用工具走入千家万户，美国自此成为“车轮上的国度”。在1930年代，底特律一市的汽车产量占到美国的80%和世界的70%。

（亨利.福特是福特公司的灵魂。）

二战期间，美国汽车业的繁荣更是达到了巅峰，车企为了吸引工人，开始提供包括医疗保险等福利，通用汽车就在那时带头创立了企业养老金制度。

等会，让我算一下。

那从1908T型车的诞生到1960年代开始受到国际车型的挤压再到金融海啸摧毁城市的2008，底特律的汽车制造业有着60年的黄金生涯，如果加上此后靠着惯性延续的后40年，竟长达快100年。

（1919年的福特T型轿跑车。）

在所谓“靠惯性延续”的后几十年中，遗憾底特律车界未能及时适应市场需求、未能跟随市场灵活整改。再加上美国本土固有的高工资和高福利成本，削弱了企业竞争力。

再往后，石油危机爆发，高昂的油价使得美国人越来越爱买日本车，底特律汽车产业首次出现亏损。以福特车厂为例，其1978年的亏损达到了 9.92亿美元，是当时福特历史上最大的一次年度亏损。

底特律的至暗时刻渐渐到来。

（亨利.福特与T型车。）

再接下来，轮到我在此亲述自己在80年代末期抵美时的所见所用了。

刚到美国之初，惨兮兮的华裔新移民界就已人人皆知美国车是贬值最快的车种，“基本上一出车场就掉价一半以上”。那些年里，美国车被公认为毛病最多、二手车价也最便宜的典型车种。

在当时，美国厂牌的新车平均价格接近$13,000至$15,000，同期的日本车平均价格仅为$8,000-$12,000，价格普遍低于美国车。日本车一向又以油耗低、维修少著称，不去买日本车就变得很没道理。

这个时期，距离底特律出现“一美元房屋”，只差十来年。

（美国的二手车市场一直都极为活跃。）

也是因为贪图价格便宜的原因，我刚到美国时开的前后两辆二手车都是美国产福特，每辆大约都花了三五千美金买进。

我的第一辆福特没开多久就在曼哈顿连通布鲁克林的威廉斯堡桥上陷入连环车祸，车之优劣未及细品。

而第二辆车可真是要了老命，其外表看上去宏大光鲜，但变速器（Transmition）隔三差五抽风似地老坏，每次修理必花2000美金，这使得几千块买下的福特成了老虎机一般吃钱。

最可恨的是这厮还动不动就当街抛锚，善后的拖车安置费时费钱，还不如不开车。

再后来，我坚决不买美国车了。

都说充斥于全美二手市场上的美国车，全是病得没救的货色，以我的惨痛亲历来看，然也。

（我的第一辆车就是福特二手车。此时已发生过车祸，车被撞坏，保险公司判定“全损”。）

我的另一个经验是新出炉不久的，越到最近几年你在美国境内城市租车旅行，拿到日本或者南韩车的比例越大。而且它们的省油程度和无故障率，一概令人心服口服。

以2023年的美国数据估算，日本品牌汽车的销量约为556.6万辆，全美占比约34.5%。韩国品牌销量约为165.3万辆，全美占比约10.3%。如此，日本和韩国品牌汽车合计销量约为721.9万辆，全美总占比约 44.8%。

这说明从当年到如今一路走下来，接近一半的美国汽车市场已由日本和韩国品牌主导。这么看，美国车要想真正翻身，路还很长。

（底特律汽车工人曾在日本车店门前示威。）

［1美元买房］

十几年前传出的底特律“1美元买房”相当轰动，让全球无论贫富男女，每人掂量着自己腰包里相比1美元的各种多，大脑神经止不住亢奋，贼有底气，觉得自己完美具备下场资格。

细算下来，在底特律用1美元买房虽然听起来便宜，但实际持有和买后维护中会涉及太多潜在成本，最终的付出远超购买价格。

（我2024年在底特律市中心的某些区域街头，还是能看到有着大量无主的破败房屋。）

第一是购买时的费用。

这里面涉及

（1）交易费用：房屋购买涉及律师费、产权转让费、公证费等。这些费用可能在500-2000美元之间，取决于房产的法律和交易程序。

2）产权保险费用：为了确保房屋没有未披露的债务或产权纠纷，购房者通常需要购买产权保险，费用约为300-1500美元。

3）未缴税款或债务：许多“一美元房屋”极有可能附带积欠的地产税、水电费或其他债务，购买者需要先清偿这些欠款。这部分金额可能达到数千美元甚至更高。

（我在底特律看到的半废弃加油站。）

第二是修缮和改造成本。

（1）房屋评估费用：购房后需要进行专业的房屋检查，费用约300-500美元。

（2）基础维修费用：这类房屋通常年久失修，存在结构损坏、电气和管道老化等问题，整体修缮成本可能在2万-10万美元。

（3）许可证费用：大规模修缮需要申请城市许可证，费用可能为数百到几千美元。

（4）拆除费用（如果房屋不能修缮）：如果房屋无法修缮需要拆除，拆除费可能达到1万-2万美元。

（当年在美国最大房地产网站Zillow上做广告的“1美元洋房”，地址是“5821 Garland St.”。）

第三是持有成本。

（1）地产税：底特律的地产税率较高，约为房屋评估价值的2.5%-3.5%。即使房屋价格低廉，土地价值也会被计入，最低地产税也可能为每年500-2000美元。

（2）保险费用：有贷款的美国房屋保险一般而言是强制购买的，特别是房产位于高风险地区，费用约为1000-2000美元/年。

（3）物业管理费：如果买家不住在附近或不打算亲自管理房屋，聘请物业管理公司打理，每月费用为100-200美元。

（上列“5821 Garland St.”历年房价列表。其2010年以3万8千美元左右被人买下，第二年就以125美元的价格求售。此后又以1美元求售3年，直到2013年，最终以240美元卖出，3天之后此房重新上市求售7500，却再也没人接手。）

第四是潜在的法律费用：如果所购房屋有产权纠纷，或者社区对废弃房屋有法律要求，买家可能需要聘请律师处理各种法律问题，费用可能高达数千美元甚至更多。

因此，即使房屋购买价格为1美元，但总成本最终可能会达到数万到十万美元。如果没有充分了解和准备，这类房屋很可能会变成买家的一个长期负担。

（“5821 Garland St.”房子的历年地税列表。可以看到2013年当它在卖1美元时，其地税额度还高达1千8百多美元。这栋房子自2017年开始再也没有了标价，2019年开始再也没有了地税。）

从“5821 Garland St.”一房的地税列表可以清晰看到，其在最后几年完全没有税务记录，最可能的情况是房屋已被废弃或拆除，业主放弃缴税，房屋被政府接管或移出地税系统。

所以，即便用1美元买下破房，即便缴纳了意料之外的很多费用，善后各项仍是躲不过去的巨大考验，肉眼可见持有成本不但远远高于房屋的实际价值，甚至可能超过正常购买一个普通房屋的花费。

（2010年，底特律的房地产经纪人蒂姆·普罗菲特 （Tim Prophit）表示，市场上那些标价100美元的房屋，10美元就有可能被接受。）

曾经在底特律花费100美元买过破房的屋主说，“我买的那幢房子屋顶被烧出一个大约24英尺长的大洞，原因是之前的两位房主都试图过纵火，想用这种办法摆脱抵押贷款。屋内管道几乎全被拆除，大部分电器也都早没有了，阁楼上堆着雪堆。说穿了，它基本上是一个被烟熏坏的、结构还在的房屋外壳。”

（标价$100的底特律房子。）

［破产重生］

2013年，在经历不可遏制的产业衰退和人口流失后，底特律因积欠约180亿美元的债务，于2013年7月18日申请破产，成为美国历史上最大的城市破产案例。

亦悲亦喜的是，从文献上看，该城的复苏竟也开始于这一年。市政府申请破产保护之后，经过债务重组和经济改革，使底特律快速走上复苏之路。

（重整之后，底特律各种商业开始启动。）

最重要的变局是底特律在汽车工业衰退后实现了经济转型，尽管此项工业仍是当地重要的产业之一，但以下领域成为了近年来底特律居民的主要就业来源：

（1）科技与创新产业。

底特律近年来吸引了大量科技初创企业，谷歌、亚马逊和微软等科技巨头都已在这里设立办事处。Quicken Loans（现称Rocket Mortgage）已将总部迁至底特律，其为美国最大的在线抵押贷款公司，为城市创造了数千个高薪技术和金融相关职位。当地的汽车行业本身也在转型，电动汽车和自动驾驶技术研发（如福特的自动驾驶部门）正在底特律大规模投资。

（2）健康与医疗行业。

如今，底特律医疗系统是城市主要的就业来源之一，大型医院和医疗中心如“Henry Ford Health System”和“Detroit Medical Center”提供了众多工作职位。这是一项朝阳产业，随着全美人口进入老龄化，对医疗保健、护理和相关行业的需求大幅增加。

（3）房地产与城市复兴。

底特律其它行业的复苏拉提了当地房地产市场，也带来了建筑、物业管理、设计等行业的工作机会。城市中心的复兴项目，包括商业综合体和高端住宅的开发，为建筑工人、工程师和项目经理创造了大量岗位。

（搬去底特律的Quicken Loans总部。）

受此带动，底特律的失业率也开始下降。在2009年7月，底特律市的失业率高达27.8%，而到2014年，这一数字已降至12%左右。大底特律地区（包括郊区诸市）的失业率也从2009年7月的16.3%下降至2014年7月的9.4%。

随着经济的复苏和就业机会的增加，人口流失的速度开始减缓，部分地区甚至出现了人口回流迹象。到了2018年，也就是宣布破产5年后，底特律被评为全美“初创企业增长最快的城市之一”。

（新的和旧的，底特律在巨变。）

令人难忘的是福特、克莱斯勒和通用3大汽车巨头从来都没有抛弃底特律。

福特总部自1928年起定位在密歇根州迪尔伯恩市，迪尔伯恩位于底特律的西南郊区，距离底特律市中心约16公里。这一地点是亨利·福特选定的，因为此地靠近他出生和生活的地区，同时也是福特汽车公司早期工厂和测试设施的重要所在地。

当时，福特在迪尔伯恩修建了名为“福特世界总部大楼（Ford World Headquarters） ”的园区，后来也被称为福特“玻璃屋”（Glass House）。

（1928年的福特总部“玻璃屋”。）

（1901年福特总部和如今的福特总部。）

近年来随着底特律的复苏，福特公司积极参与了城市的复兴计划。2018年，福特收购了位于底特律市中心的“密歇根中央火车站”。

这是一座有着百年历史但已被废弃30年的火车站，最后一辆火车于1988年离开之后，这里几度差点被夷为平地，福特将其买下之后耗时6年改造成创新中心，用以推动自动驾驶和电动汽车技术的发展。

（翻新之后的密西根中央火车站。）

（翻新前后的车站内部。）

克莱斯特汽车公司于1925年在底特律成立，总部位于市区内的克莱斯勒大厦（Chrysler Building）。1991年，其总部迁至距离底特律48公里之外的奥本山（Auburn Hills）。此一总部是个巨大的综合性园区，包括办公楼、研发中心、设计工作室和测试设施。

1998年之后，克莱斯勒历经花式被合并与被收购，最终归于Stellantis集团，而后者的总部选址还是用的了克莱斯勒的奥本山总部。

（之前的克莱斯勒总部和之后包含了克莱斯勒品牌的Stellantis总部。）

美国另一个王牌公司通用汽车的总部更是直接设在底特律市内，几个月前，通用汽车宣布该公司于2025年某个月份将总部迁至底特律市内更中心的地方，落户于一座名为“哈德逊大厦（Hudson’s Tower）”的新式高层建筑中，此为底特律第二高的摩天大楼。

通用汽车首席执行官玛丽·博拉（Mary Barra）表示，新总部将为员工提供协作区域、活动空间以及车辆展示场所，公司已与房地产公司Bedrock签订了一份为期15年的大厦租约。

“在未来很长一段时间内，我们都将继续把底特律作为我们的家，这对我们所有人来说都很重要。”

（1920年的通用汽车总部和如今的总部。当年的通用总部大楼是全球第二大的办公楼。）

（通用汽车的女掌门人Mary Barra。）

根据美国经济分析局（U.S. Bureau of Economic Analysis）的数据，2023年底特律大都会区的实际GDP（以2017年为基准的链式美元，考虑通货膨胀调整）约为2765亿美元，相比其2022年的GDP2695.3亿美元，表明复苏中的底特律还在逐年成长，这个数字也在美国大都会区GDP排名中位列第17位。

与此同时，截至2024年11月，曾经充斥着1美元洋房的底特律房地产市场有了显著增长，房屋中位价值约为73,442美元，与2023年同期相比增长了7.9%。房屋中位销售价格约为98,000美元，同比增长了26.9%。房屋中位挂牌价格约为 99,900美元，同比增长了 17.7%。

（近年来又见繁荣了的底特律车展。）

临离开底特律的前一个晚上，从我酒店的窗户往外看去，一轮红日正低悬天边，晚霞颜色复杂却明媚动人，无论如何这大多预示着翌日的晴朗。

在这个曾经臭名昭著的城市里，我也去过美貌如花的好郊区Birmingham、Troy以及Novi等等，车到之处一片绿茵，无论是略带寒意的清晨还是满怀微风的傍晚。

对被百年岁月既狂放追捧又死命摩擦过的这个城市，不免深深留恋。

（我在底特律酒店窗外的红日。）

你会感到上天留有目力没忘看顾这里，韶华流水，无论绿草坪还是新大厦，都浸透在不可限量的未来之中。

曾经一个风暴就能装满城池。

能确定的是明天我将离开，带着底特律就要入秋的海阔天空，还有在这个城市再无意义了的那些个1美元。