<p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">1992年，改革的春风吹到了上海，各个行业春意盎然。香港和深圳的房地产上市公司纷纷入户上海，投资开发房地产业。与时俱进，我被香港的恒基兆业和深圳的万科同时录取为上海公司的财务经理。考虑新兴的公司可能更有发展空间，于是选择了上海万科。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">当时万科继和仲盛公司联合开发了古北西郊花园别墅后，又开发了古北的万科广场，并买下上海近郊七宝的500亩土地，准备造镇，打造一个大型的花园小区。这对万科是首次，万科将此作为样板项目，如果成功则向全国的一、二线城市推广。对当时的上海来说住房主要是单位分房，除了花园洋房、石库门和新式里弄、新村房外，基本都是老破旧、棚户区等，这样的大型花园住宅，则是闻所未闻。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">刚进公司，上海万科的总经理文民生召开部门经理会议，介绍了各部门的新到的经理。这是一个刚注册不久的公司，部门经理除了深圳特派员外，几乎都是在上海新招聘的。文总说：感谢你们应聘万科，你们都是万里挑一的精英人才。招聘期间我们的筹备组拆应聘信手都起泡了，我也看的眼花缭乱。接着说了各部门的责职。“财务部除了做好会计核算等基础工作，首要的任务是房地产金融和财税规划”。所谓房地产金融，对当时的万科也就是向银行和金融机构融资贷款。据说总部投资七宝项目的首期款一个亿，是由经贸委投融资六千万，万科投资四千万。总部要求项目工程建设的流动资金尽可能上海就地解决。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">当时的上海万科十多个人，几乎都是二十多岁的年轻人。虽然我已三十多岁，有一定的经验，但对房地产融资贷款，真还没经历过。我曾在生产三五牌的中国钟厂工作，虽是大中型企业，但流动资金贷款也就50万元，而且有工商银行驻厂员专管贷款业务。后来我在中外合资的发电自动化控制系统公司工作，那个公司只有存款，没有贷款。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">深圳的财务特派员陈慧红，和开发西郊花园的万盛公司财务取得联系，约会了中国银行上海分行的信贷部。我和陈特派员一起去了中行。中行也很重视，信贷部负责人和法律顾问接待了我们。法律顾问给我们讲读了贷款合同的文本，听得我俩云里雾里，不知道如何进入下一步。面对无法进入实质进展的困境，我请教了曾经的存款行交通银行的信贷部朋友，了解了银行融资贷款的要求。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">于是我根据要求编写了万科城市花园的总体规划和方案介绍，项目资金的来源和分配，项目可行性报告，资金周转和汇拢计划等等，开始游说各大银行。虽然万科是上市公司，但92年的时候，在上海的金融界很少有人知道万科。我到了专门提供房地产贷款的上海建设银行房地产信贷部，他们说他们主要提供本地大国有房地产企业贷款。然后又先后走访了交行、工行和建行。交行的朋友将我的报告递交到总部得到了认可，主要是闵行开发区银行有太多的外币和人民币存款，需要放贷赢利。我朋友告诉我，上面看了我的报告，很认可万科城市花园的建设，这笔资金的贷款是有保障的，也可解决存款的出路。于是万科在上海本地取得了第一笔贷款，我的首要工作打开了路径，万科总部和上海公司领导都很开心，从而我也受到了同事们的尊重。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">上海建行长宁支行蔡顷是一位勇于创新，具有开拓精神的行长，他看了报告后回复我：一是向上海分行汇报；二是由于这是新生事物，要对万科总部和城市花园有个全面了解，所以要赴深圳实地考察。万科总部总经理王石热情地在总部办公室接待了蔡行长和上海分行代表，房地产本部总经理姚牧民陪同参观了万科在深圳的房地产花园小区项目。上海建行口头同意进行贷款业务，并在项目开工后给予了流动资金贷款。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">万科城市花园随着样板房的建成，做好了预售的所有准备工作。总部一声令下，万科城市花园的广告在上海各大电视和报刊上铺天盖地宣传推广，这在上海引起了强烈反响，轰动一时。上海公司又引入香港炒楼花的慨念，动员全体员工人人参与。一下子吸引了港台大批投资客和炒房客，上海和全国各行各业的有钱人，特别是证券期货行业的从业人员纷至沓来，前来投资。上海万科在国贸的办公室热闹非凡，那时付款都是现金，我们财务紧急招聘收款员，还是来不及收款。建行蔡行长组织银行人员前来援助收款。隔壁大楼的工商银行虹桥支行也为万科开设特别窗口协助收款。九九六在92年的上海万科已是常规了。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">房地产融资问题解决了，上海公司总经理得到信息，古北开发区和长宁签定了包税协约。由于房地产税是地方税，税收都用于当地的经济建设。总经理要求财务完成此项任务。在做了财税预估和规划后，通过曾在合资企业工作，和税局外税口比较熟悉，引荐到长宁税局。长宁的税局长热情地接待了我们，并洽谈了项目包税事宜。当时上海各区都非常欢迎外来企业投资，特别是房地产业。上海万科和长宁税局愉快地签定了项目包税协约。长宁取得了一大笔计划外税收，万科也省了近一半的税款，皆大欢喜。现在万科在全中国已是家喻户晓，一批又一批万科人的努力，成就了万科的辉煌；万科的发展也成就了一批又一批万科人。在我的职业生涯中，除了会计、会计电算化外，房地产金融也成了我在职场的核心竞争力。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">传统的企业财会主要是记账、会计核算和结财务报表等基础工作。改革开放后，现代企业的会计核算都可以借助计算机进行。财务人员可以参于企业的经营管理，优化管理，金融和税务规划等工作，财务部也是企业取得经济效益的重要部门之一。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">图片来源于网络</span></p>