全面解析龙港楼市“40年”（文/余作栋）

余作栋

全面解析龙港楼市“40年”文/余作栋 Part1笑看风云过对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。当然任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。但不管怎样，每一个地方，在不同的时期都会体现出以某一种需求为主的特征。 1、从1984-1997年，龙港处在了典型的首次置业型需求时期因为龙港的建镇开发建设，因为龙港处于比较不错的地理位置，因为龙港所谓的落户政策以及对于周边的不断增强的吸附能力，苍南甚至平阳的很多乡镇居民纷纷搬迁到龙港，买房的初衷主要是在于落户置业为主。 2、从1998-2001年，龙港处在了典型的投机需求时期1999年，省里的主要领导到龙港视察，负责接待的有苍南县和龙港镇的官员，以及龙港当地几个龙头企业的老总。当时苍南县委书记向省领导汇报了县里的规划，省领导似乎对这套规划不感兴趣，反而评价龙港说：“听说龙港镇要建市，我看你们这里已经是城市了，如果各地都像龙港，国家不就强大了吗。” 省领导走后，龙港楼市节节高升。当时的龙港政府某官员说他底下的一个工作人员在文卫路上看中一套二手房，付了15万定金，结果几天后房主说不卖了，还心甘情愿退还了双倍定金。 2001年，龙港房地产市场热到令人心虚，当地百姓凡是有些存款的都拿出来炒楼，其中不乏一些卖面包的以及拉板车的。是年省里某领导二度视察龙港，人在苍南县时就听说龙港人不务正业，炒地皮炒楼。省领导一怒之下给龙港“泼了下冷水”。随后，龙港楼市大跌开始，走得动的企业纷纷外迁，大量资金流入上海、杭州等地。 显然，这样的几年时间里，龙港的很多人并没有考虑到炒楼的风险性，没有一丝理性，说白了就是盲目跟风，人家炒了也短线砸钱到楼市里赚到钱了，就非常感性地贪婪地炒楼，这种行为当然是投机的，其结果就是好多人都倾家荡产，甚至到了跳楼的地步。 3、从2002-2005年，龙港处在了典型的改善型需求时期经历了2001年的房产阵痛，龙港人也多少认识到炒楼带来的心理阴影，而这几年的龙港大道以及龙港西部区域也正在建设一批的大厦小区，譬如置信名都，国发花园等，此时的龙港人买房大都是出于改善的需求，也对于住惯了民房的一种突破，住在商品房确实是有很多优势。 4、从2006-2010年，龙港处在了典型的投资需求时期就举个下埠的某间民房为例子，2006年7月售价30万，很快在2006年下半年“桑美”台风过后到2007年上半年的时候上涨到了60万，2009年上半年90万，2010年上半年120万。可见，整个龙港楼市在这几年是一拨一拨的快速上涨，简直是一天一个价。如果在这几年去炒楼，则早脱手，已经是大赚一笔了。 5、从2011—2015年，龙港重回“刚需”即为首次置业型和改善型需求时期2011年，温州爆发民间借贷危机，龙港并没大面积波及，但同样从此低下了房价一直坚挺的高昂头颅，持续微跌5年，阵痛与冷静并存。这是反思与理性的时刻，这5年，龙港遍地开花的房产中介洗牌，街头巷尾热议房产不再。虽然投资投机龙港房产者淡出楼市江湖，但结婚首次置业龙港者、欲从老旧民房搬迁至大厦商品套房者犹在，于是才有了不温不火的冰点成交量。 Part2波澜不惊时对于龙港房地产而言，2016～2018这三年，正处于房价微涨时期，相对平稳，但是从房产交易量来说，楼市回暖明显，楼市步入健康轨道。同时存在着局部微涨局部微降。相比而言，龙港新城和世纪新城则是投资热土，引得众多国内实力大牌房开纷纷角逐，从而使得龙港城建“三年大变样”，百幢大厦拔地起。 当房子失去保值升值意义的时候，它就会重新回归到居住这一原本功能，而不是成了什么投资工具，甚至是随时可以抵押贷款的金融工具。就龙港购房者所买的房子本身属性来说，这段时期购买动机需求大致可分为几种情况： ▶一是买龙港民建商品房的人来说，其购买需求大多是首次置业型。一般是指所谓的刚需购房者，这类人大多是由于婚房的需要但又由于经济能力有限，就购买龙港相对便宜的集资房，不求房子多宽敞亮丽，地段多好，只求价格尽量低点。 ▶二是买龙港大厦小区的商品房的人来说，有部分人的买房是为了改善型需求。特别是龙港一些已经拥有民房的人，譬如原本住在龙跃路建新路百有街一带的居民，相信现在很多都已经住进了大厦小区。还有部分人去买这样的商品房，是出于投资的需求，龙港的大厦套房特别是世纪新城这两年供应量大增，并且不少楼盘热销，说明了龙港购买力还有。还因为其相对合理房价，适应购房者承受力。 ▶三是购买龙港老民房的人，大多是出于投资需求。龙港的民房，单论居住的舒适性来说，是比不上套房的。但是，买民房，很多人会赞同我的观点：民房土地保值增值，民房店面以及房间租金的收入，独居独户自由，今后民房将会越来越少，如果民房拆了能盖套房那真叫划算。 Part3未来诚可期龙港楼市2019总评一、土拍市场之竞争空前激烈4月10日，经过80轮报价，杭州天阳地产以总价3.216亿元竞得龙港世纪新城片区4-15地块，成交楼面价6205元/㎡，溢价率达到34.8%。7月31日，经过41轮报价，丽水龙都地产以上限价格2.1727亿元，竞得龙港象北区块控规D01-04地块，成交楼面价4745元/㎡，溢价率29.89%。7月24日，经过52轮报价，新鸿隆祥以4.6476亿元，竞得龙港城东南片区2号街坊05-12地块控规2-07地块，成交楼面价4253元/平方米，溢价率21.4%。地块规划总用地面积为58058.2㎡，其中出让面积43713㎡（65.57亩）。8月23日，经过51轮竞价，新鸿隆祥以3.69亿元拿下龙港松涛路A、B地块及地下空间，成交楼面价5303元/㎡，溢价率17.1%。该地块出让面积69632.99㎡（104.449亩）。3月6日，经过40轮报价，国鸿新瑞以总价3.0757亿元拿下龙港新城XC-2-25地块，成交楼面价为3764元/㎡，溢价率高达40%。8月21日，经过45轮报价，国鸿新瑞以总价5.2735亿元，竞得龙港新城XC-6-19地块，成交楼面价4560元/㎡，溢价率10.01%。“六大地块”:世纪新城两块（天阳和龙都）、印艺小镇两块（新鸿）、龙港新城两块（国鸿），均是龙港市建设方向东扩南拓的重点置业板块，土拍报价经过40~80轮不等、溢价率则达10%~40%不等，竞争之激烈程度前所未有。时光荏苒，四季更迭，回顾一年，从“新鸿”的“房子会呼吸”，到“国鸿”的房子拥有着“七大奇迹”，从勃勃生机之阳春，到累累硕果之金秋，龙港楼市度过了比较愉快的前三季度，但从眼下各个楼盘的开盘状况来看，我的感觉是，“这个冬天有点冷”，房源成交量忽地放缓，而房价依然不变。 二、县级市激发需求不失理智2019年8月30日，龙港被“官宣”撤镇设立县级市，仿若升级到另一片天空，其实不然，我们依旧生活在同一个世界，只是龙港的华丽蝶变之后，建设发展的主旋律意在增添这一座城以活力，从而使得城里的人们幸福感指数攀升。勿庸置疑，龙港的楼市，也因县级市的后续利好，购买力也得以提前释放，前所未有。与十年前的2009不同，彼时更因“镇级市”这一虚无概念，导致了龙港人忐忑不安，缥缈不定，终是年轻交出学费，炒房付出了本应承担的代价。时光步入2019年，龙港市梦圆，却忽感购房者表现从容，而不轻易亦步亦趋，去冲动买单，尽管有房产中介费尽口舌，依然相信在龙港一会儿半时“过了这个村还有这家店”，这就是历经十年楼市跌宕起伏之后龙港所表现的成熟。 三、区域成交差异愈发明显龙港楼市成交将依旧呈现区域性特点，龙港大道沿线大厦套房及老城区民房成交量依然平平，价格持平。而世纪大道沿线之世纪新城与龙港新城，集中性持续放量，“双城记”的唱响佐证了龙港这些年的城建“孔雀东南飞”，未来的角色将不会改变。重点置业版块的说明，在于行政、学校、医院、交通的“东南迁”，11月15日的高速复线建成通车，龙港新城的发展提速，前途可见。于是，于目前，于未来，世纪新城与龙港新城之楼市而言，能够“双管齐下”、“并驾齐驱”。因此，龙港市今后房源的成交量必将继续活跃于此，无须解释。事实上，大牌房开或说是外来房开，来龙港拿地更是热衷于“此”，恒大、碧桂园、中梁、华鸿、新鸿、国鸿，其开发的一个个楼盘开盘，大多已经或将会捷报频传，反衬出拿地的信心，于是，安徽金銮、杭州天阳以及丽水龙都“千万里我追寻着你”。 四、龙港楼市只迎合“刚需”市场一个以健康理性为导向、以刚需购买为主的龙港楼市，才能走的更为久远，有利于地方建设发展稳定大局。外面世界很精彩也无奈，房价涨跌对于自住买房的人来说又有何干。而投资房产的人，那是生活在另一片天空。就像十年前一样，包括很多经济学家在内，都以为中国的房地产有了“大泡沫”并且会破裂，但最终，所有的看空预言都没有实现，中国的房地产市场只是在调整了一下后，又开始了新一轮的价格上涨历程，譬如杭州上海。现在回头再看，当时奋不顾身杀入房地产市场的人都赚了，而那些前怕狼后怕虎、过于谨慎的人都在感叹没有把握住最好的时机，而生活，往往就缺少这么一种壮士断腕、破釜沉舟的勇气！诚然，笔者并不是鼓动炒房，只是人生之路，人人选择有所不同。有人选择安于现状，也有人甘愿冒险。炒楼开局，跳楼结局，世人也已屡见不鲜。话题有所扯远，言归龙港楼市，迭宕起伏之后最近五年愈显理性。2006~2011年，房价火箭式上蹿，这是冲动感性的6年；2012~2014，房价微跌不止，这是去泡沫的3年；2015~2019，房价重启微涨模式，这是龙港楼市活跃而平稳的5年。事实证明，在这微涨的5年之中，首次置业型（尤其是婚房）和改善性意愿的“刚需”购房者，占据各个楼盘开盘的“主力军”，而投资投机的仅仅近两年呈现少数，炒房时代终结。 Part4艰难中前行2021~2024这四年，受到新冠疫情及消费降级整个大环境影响，对于整个楼市冲击很大，龙港也是不可能独善其身。 一、土拍市场，从“大热”到“大冷”春华秋实而立年，风劲扬帆正当时。2014年末，在龙港建镇30周年之际，龙港获批“全国新型城镇化建制镇改革试点”。于是2015年至今，外来实力房开纷纷在龙港拿地，高唱世纪新城与龙港新城这一“双城记”，楼盘开盘捷报频传。然而，2021~2022这两年因为购买力的提前透支，以及土建指标充足的供应，龙港楼市步入到了一个“价稳量缓”的调整期：彼时龙港土拍楼面价约5000~7000每平米，而新开楼盘房价均价则为15000每平米。 没有了前些年“动力火车”的“让我们红尘作伴活得潇潇洒洒”，也没有了“迪克牛仔”的“有多少爱可以重来”，历经“冰火两重天”，龙港的楼市从来没有变得这么平静。而土拍市场再也不见“众僧热抢一碗粥”的好戏上演，面对行情这般冷清，不由衷地感叹“买方时代”已经来临！ 二、楼市的秋天已经没有了“童话”如果说2021年的龙港土地竞拍还能有碧桂园、星创、鸿翔几个外来实力房开，拿下新城月湖地块，2022年龙都集团房企在世纪新城拿下“平等”曹家地块，可圈可点。那么，2023~2024这两年，土拍市场的主角就是国资城投“自个玩”了，不管是龙金区域四个地块，还是世纪新城加油站边上地块。 总之我个人观点并只供参考的是，龙港接下来的几年特别是明后年，龙港房价将会止跌回稳，想让暴跌似乎也不大现实，由于国家一直跟踪楼市调控有序，也防房价波动太大不利健康走向，于此龙港房价将大体稳定。我相信“龙港楼市”经过近两三年的艰难时期，轻舟已过万重山，前景依然值得期待。由于我个人能力有限，不足之处，敬请谅解。