“信托制”物管不是物业管理，《“信托制”物管合同》对全体业主不具有法律约束力！

小区治理研究

一

为了更好地理解为什么业主大会表决不属于物管事项的“信托制”物管议案违法？为什么《“信托制”物管合同》对全体业主不具有法律约束力？

读者可以先在手机上百度《中华人民共和国信托法》。本文仅复制几条内容，并加以简要提示。

读者还可在手机百度《民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》对“物业管理”的界定。只有了解法律法规对“物业管理”的界定，才能正确辨识“信托物管”为什么不是物业管理，为什么不受《民法典》调整，为什么应受《信托法》调整。

有人会问，为啥成都社治部门正在加大力度推广信托制物管？

因为信托制物管虽然不是物业管理，却是社区治理的一种方法或社区治理的一条路径。社区是可以用以治理非专业化物业管理的小区或院落。

既然“信托物管”不是“物业管理”，当然不能按照《民法典》和国务院、四川省、成都市各级颁布的物管条例的规定列为业主大会的表决议案。如果不属于物业管理内容列为业主大会的议案，在四川将直接违反《四川省物管条例》第十九条的强制规定。

有人又会问，那些导入信托制物管的院落小区不都是提交业主大会表决的吗？

因为那些院落或小区，导入信托制物管不损害业主们的共同利益，还让业主们享受了物业费用和物业服务事项双公开，业主当然不去追究违不违法的问题。但是金牛区交大吾家小区导入信托制物管，反而比包干制更加损害业主们的共同利益。自然要上升到合不合法或违法必究的高度。

金牛区交大吾家第四届业委会召开的2024年定期业主大会，①将不属于物业管理的“信托制”物管确定为表决议案，直接违反了《四川省物管条例》第十九条的强制规定。②主要的是交大吾家第四届业委会公示的“信托制”物管所谓的开放式资金收支预算欺骗全体业主——虚高了收入（73万多元的公区收益内含造假数据，甚至内含提高停车收费的数据。）、减少了支出（少算了11位保洁员工、秩序员工、绿化工的法定社保医保等十几万元。）——造成每年近10万元余额的假象骗取业主投票。小区业主无法容忍这种欺骗，必须向业委会的主管部门举报，请其立案查处。详见以下《举报》。

二

《中华人民共和国信托法》

第七条

设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。

（注意：“信托制”物管中的信托财产是业主的房产？还是业主交付的物管费以及业主共有的公共收益呢？）

第二条

本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

（注意：受托人以自已的名义管理或处分信托财产。即受托人物业公司可以自行处置业主的信托财产，委托人业主有权干预吗？）

第八条

设立信托，应当采取书面形式。

书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。

采取信托合同形式设立信托的，信托合同签订时，信托成立。采取其他书面形式设立信托的，受托人承诺信托时，信托成立。

第九条

设立信托，其书面文件应当载明下列事项：

（一）信托目的；

（二）委托人、受托人的姓名或者名称、住所；

（三）受益人或者受益人范围；

（四）信托财产的范围、种类及状况；

（五）受益人取得信托利益的形式、方法。

除前款所列事项外，可以载明信托期限、信托财产的管理方法、受托人的报酬、新受托人的选任方式、信托终止事由等事项。

（注意：凡是不委托业委会代签《信托物管合同》、不同意物管信托的业主，业委会代签的《信托物管合同》不具有法律约束力，这些业主有权拒交信托费（即物管费、停车费等）。业委会或物业公司无权要求这些业主交信托物业费。法院也不会判令这些业主交信托物业费。）

第十条

设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。

未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。

（物业管理能否信托？其信托财产是什么？目前没有任何政府部门对“信托物管”的财产登记，因此，业委会签订《信托物管合同》的信托行为产不产生效力？）

〖下图为业委会违法决定证据一〗

三

《民法典》、《物业管理条理》和《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条理》规定的委托物业管理，肯定不是信托管理方式，受托的物业公司不可以自己的名义管理和处分业主的物业及物管资金。凡是业主们的物业共同事项，必须按《民法典》第278条规定经过业主共同决定之后，物业公司才能按照业主共同决定实施。信托管理则不需要业主共同决定，物业公司可以自己的名义处理，最多在不足一半业主的小区居民微信群里通报一下，便伙同业委会实施了。

信托物管，使签订信托合同的并无任何财产的业委会成为了事实上的全体业主的委托代表。扩大了业委会的决定权。显然违反《民法典》物权篇和合同篇的相关规定，侵犯和损害全体业主合法权益。业主们当然不可容忍、万万不能准允。

〖下图为业委会违法决定证据二〗

四

交大吾家小区第四届业委会违反《管理规约》、《业主大会议事规则》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、国务院《物业管理条例》、《民法典》的相关规定，召开业主大会表决违法议案，属于交大吾家第四届业委会作出的召开业主大会议案的决定违法。

交大吾家小区的业主有权向金牛区住建交局、向金牛区营门口街办举报。以下是交大吾家小区业主向金牛区住建交局、金牛区营门口街道办提交的《关于金牛区交大吾家小区2024年定期业主大会违法问题的举报》。

（分别点击以下每张图片，二指撑大阅读）

五

为什么说现行的《“信托制”物管合同》对全体业主不具有法律约束力，只对同意且授权代签合同的业主发生效力？

因为《信托法》要求委托人（业主）跟受托人（物业公司）建立书面信托关系（即签订《“信托制”物管合同》），并且将信托财产备案了。而现行的《“信托制”物管合同》并不是委托人（业主）跟受托人（物业公司）分别签订的，而是非业主的业主委员会代替部分同意信托制物管的那些业主代签的合同，而且信托财产并未备案。因此，信托关系不成立。

本来，业委会跟物业公司签订的《信托制物管合同》是完全无效的，对每个业主都不产生效力，只对业委会产生效力。由于有些业主同意信托物管，哪怕是盲目同意，反正参与表决同意了，就当作这些同意的业主已经委托业委会代替他们签订的《信托制物管合同》，那就算是对他们产生效力吧。

只有业委会依法作出的决定，才对全体业主具有法律约束力。

如前所述，信托制物管不是物业管理，业委会签订的信托制物管合同，属于业委会违法作出的决定，因此，对全体业主不具有法律约束力。

2024年12月15日