金牛区银桂社区交大吾家小区物管费收支预算方案侵犯员工权益，损害业主利益！

小区治理研究

〔导言：本文看似信托制物管在交大吾家小区很不顺畅，实际上是交大吾家小区给信托制物管提出了必须依法破解的严要求。或者说，交大吾家小区业主要求实行一种崭新的去掉物业公司的“信托制”自管模式的新物管。作者以交大吾家业主名义欢迎全市全国物管模式研究者、指导者、推动者，关心者们，都来调研交大吾家小区物管模式的革故出新过程。交大吾家小区早在去年成立业委会时，就奠定了新物管模式的制度基础，今年突然窜出来个倒乱的银桂社区，非要按上面要求的有待完善才合法的“信托制”搞法不可，难道偌大个成都，连一个探索合法的新物管模式的试点小区都要被不依法的人破坏了吗？既然如此，就休怪我支持邻居们依法监督全过程的合法合规问题！对于过程和结果出现的违法违规问题，我也将毅然举报甚至起诉。〕 一、业主共同决定的小区物管新规划 金牛区银桂社区交大吾家小区，于2002年底交付的商住小区，一直实行包干制物业管理，物管费每月每平方分别为0.79元、1.00元、2.00元，地面停车费每月每车120元或150元。2012年第三届业委会执行业主大会决议，续签的《物业服务合同》约定，合同期3年（2013年至2015年），按成都市三级服务标准提供物业服务，停车等公区收益每年向业主大会交缴9万元。2014年初，业委会自动解散。2023年作者以业主身份参加筹备组，帮助小区筹备成立第四届业委会，筹备中指导筹备组在《交大吾家管理规约》里规划了未来小区的新物管摸式，并明确了业主委员会应当履职执行的业主共同决定事项。（见《交大吾家管理规约》第五条、第二十条、第四十一条） （第五条本物业服务区域选择三级物业服务等级，其物业服务收费方式采取公开物业服务事项及物业服务经费之新物管。 第二十条第四款业主大会与其依法选聘的物业服务人分项签订物业综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、公共秩序及安全维护、公共区域园林绿化和景观养护、共用部位和公共区域的环境卫生等专项服务合同，应当有业主委员会三分之二以上成员在场签名并加盖业主大会印章。第四十一条（一）本物管区域的停车位严重不足，部分绿化区域成为机动车停放场所，严重影响环境美观和物业品质，全体业主授权执行机构业主委员会通过选聘物业公司竞标方式，完成收缩6栋和7栋外临中庭车辆碾压绿化带、收缩或整理4栋外车辆碾压绿化带、收缩1栋、7栋、8栋之间围绕黄果树绿化带，打造公共区域景观。规范公共区域泊车、禁止在绿化带上泊车。 （二）为了方便交大吾家居民乘坐7号地铁，开启现有消防大门上的人员进出小门，采用磁碰锁等技术关锁人行门。（三）本物管区域应当培植园林绿化小区，小区内未靠近房屋窗户的树木修枝不得斩断树干。（四）积极探索本物管区域新物管模式，提高现有物业费用的使用效率。（五）交大吾家客服中心搬至小区大门空置屋，三栋3-1-11号现物管用房可以租赁，收益归全体业主。一栋1-1-9号物管用房，在解决了物管人员厨房问题后，可以租赁，收益归全体业主。（六）业主大会可以设置业主监督委员会，常务委员3人，非常务委员2-6人，由业主委员会按照业主委员会候选人条件面向全体业主公告征集自愿报名的业主组成。监督委员会听取业主意见建议监督本物管区域物业管理相关事项。（七）住宅1-7栋内墙除污、栏杆刷漆，美化内院。（八）清收物管公司未交的公共收益，按照物业面积分配到各业主维修资金账户。（九）小区院墙外的用地红线图内公共场地，划停车位停车收费，也可以出租收取租金，收益除经营成本外归全体业主。） 二、银桂社区指使业委会引入“信托制” 2023年10月交大吾家第四届业委会成立并备案，至2024年11月，十三个月中，处于躺平状态，写入《管理规约》并经业主高票通过的那么多项决定，一件未做。2024年6月，在银桂社区指使下，违反《交大吾家业主大会议事规则》、违反《成都市物业管理条例》、违反《四川省物业管理条例》、违反《民法典》召开了一次业主大会。2024年10月，在银桂社区指使下，在银桂社区会议室里，社区保障资金立项聘请的第三方，请来信托制物管专家，向到会的包括作者在内的十多位交大吾家业主或居民宣讲。第一次亮出了《交大吾家物业维护资金年度收支预算方案》。从《预算方案》中发现，总收入少于总支出，没有了每年9万元的公共收益积累。作者以题为《金牛区银桂社区交大吾家小区包干制拟转信托制将损害业主共同利益的情形》的网文，报道了此事。一个多月后，银桂社区指使交大吾家第四届业委会，向业主群抛出了修改后的《预算方案》。友善的邻居转发给了我一份，希望我看后给个意见。 三、修改后的《物业维护资金年度收支预算方案》的典型问题 修改后的年度总收入，比在银桂社区会议室投影上看到的总收入，增加了约3万元。但是看不出66万元的停车收费和7万多的管理收入是怎么构成的，会不会是凭空编出来的？如果没有详细的构成细目支持，可能存在虚增收入的情况。 修改后的年度总支出，比在银桂社区会议室投影上看到的总支出，减少了约3万元。还有了约10万元的节余。 表面看，似乎已经满足了广大业主的严重关切。仔细看，问题更加严重。下面一一列举出来。 注意以上三张表里的红色的文字。有7个环卫工人和1个绿化工人，没有预算国家劳动法规强制规定的社保。有3个秩序人员（保安）只预算了雇主保险，也没有预算国家劳动法规强制固定的社保。明显严重侵犯了11位员工的合法权益。谁说的服务外包就不给劳动者买社保呢？如果把这11个员工的社会保险和医疗保险工伤保险都预算了，起码需要15万元。那么总支出还会有结余吗？仍然是支出大于收入。业主们关心的，每年不少于9万元的结余作为维修资金，仍然没有保障。这样的《预算方案》不仅侵犯了员工的合法权益，仍然损害了全体业主的共同利益！ 四、怎样发挥现有收入的使用效益、怎样保障业主利益最大化？ 注意这张总支出明细表，红色字的二项支出近20万元。其中近10万元，是白给物业公司的“酬金”。大家从以上几张支出表里清楚地知道：全部所有的支出，包括公区责任险等，都是我们全体业主买的单，小区物管人员和服务人员的工资保险和福利，全部由我们全体业主买单，请问物业公司为我们承担了什么责任？垫资？担责？还是别的什么？既然，都不需要一个企业帮我们承担任何责任，还需要物业公司这个外壳干吗？我们还需要每年白给10万元酬金给物业公司吗？ 注意这张支出表里的7万多元“税费”、2万元业委会的工作补贴费。关于税费，经营性企业当然必须纳税，现物业公司是按什么标准交的税？有佐证交大吾家小区去年和今年交税的证据支持吗？如果不委托物业公司或其他经营性机构经营，而是采用业主自管，那当然就不需要交税。7万余元不就节省下来了吗？ 关于业委会每月领补贴的问题既然白领了十几个月的工作补贴，却没有给我们业主干一件该干的事儿，也就是说并没有开展真正的工作，那为什么要发工作补贴啊？工作补贴决不是职务补贴，没有工作却领取了工作补贴，是不是应该退出来。另一方面，如果委托物业公司开展物业服务，具体的事情都是物业公司在做，业委会不就是监督一下物业公司履行合同吗？那为什么要拿大家的补贴呢？既然是需要思想政治觉悟高的人进业委会，既然是需要党员进业委会，在领补贴的时候为什么又不高姿态、高风格自动放弃领取呢？ 五、交大吾家小区应该选择什么物管模式 《交大吾家小区物业维护资金年度收支预算方案》让各位业主明白了什么？第一、小区物业管理服务的所有开支，一分一毫都是全体业主出的钱，物业公司没有出任何一分钱。第二、如果将预算里边的项目经理和项目经理助理的工资合并为一个人的工资，六七千块钱的月薪，聘请一位专职的项目经理，专门组织管理那么多员工来开展服务，难道不能把我们小区管理服务的更好吗？第三、有一个物业公司每年要白拿我们约10万元的酬金，那我们为什么不去掉这个物业公司，把10万元用于我们小区的改造建设呢？第四、实行业主自管，去掉物业公司，业主交了的钱完全用于小区物业管理，不属于经营，肯定就不需要交税，每年又将省下起码6万元。第五、所有的员工都应该买法定的保险，公众责任险也应该买，降低我们小区物业管理的所有风险，拉通算，实行业主自管，我们小区每年大约有15万～20万元的结余。我们可以用这笔结余，把我们的小区打造的更好！第六、银桂社区应该指使交大吾家第四届业委会，将仅有的物管经费发挥出最大的使用效率，不要盲目插手业主物业管理自治的事情，做好居民自治的份内工作。 2024.12.11.于成都