业主自管才是最好的新物管模式——写给交大吾家的邻居们

小区治理研究

本文专为成都市金牛区交大吾家小区邻居们了解小区物管模式而写。

为了增加邻居的信任，先简介几点作者在物业管理、小区治理方面的专业造诣。

一、作者简介二三事

（一）下图说明：2021年，四川省人大常委会召开《四川省物业管理条例（修订稿）》座谈会，李冯川受邀参加并发言。省人大网站“法言法语”还报道了李冯川的发言。

（二）下图说明：2023年，成都市人大常委会召开《成都市物业管理条例（修订草案）》座谈会，李冯川受邀参加并第一个发言。李冯川因事离会前所拍照片。

（三）下图说明：李冯川研究“信托制”物管，在《现代物业》杂志第520期发表研究报告《“信托制”物管究竞是什么》。

李冯川治病疗养期间，未参与小区部分业主的维权活动，在当地政府、小区开发商、业主共同筹备成立小区业委会中，1997年10月被选举为业委会主任。从此步入了实践探索、学习研究、指导培训小区治理活动，至今己逾27年。

二、了解信托制物管的特点和短板

法律规定小区物管实行业主自主管理。

业主自主管理分为二种方式：

其一、委托物业公司或其他服务人管理，简称托管；

其二、业主自行管理，简称自管。

委托物业公司或其他服务人管理原来只有包干制模式、酬金制模式，近几年在成都多了信托制模式。

包干制和酬金制都是大家比较熟悉的物管模式，遵照《民法典》和国家、省、市颁布的物管条例运行。

信托制模式大家并不怎么熟悉，多为人云亦云状态。其实信托制并不是物管模式。

信托原本只是财产管理的一种模式，被广泛运用在金融领域，遵照《信托法》运行。

仅用大白话说给邻居们，便于理解。

《信托制物管合同》并不是省、市住建部门遵照《民法典》印发的《物管合同（示范文本）》，而是按照《信托法》相关规定拟制的《信托制物管合同》。符合《民法典》的《物管合同》与符合《信托法》的《信托合同》具有本质区别。

《物管合同》是按照《民法典》和国务院及省、市物业管理条例，国家及省、市住建部门印发的《业主大会和业主委员会指导规则》等成文法规及规范性文件规定，经业主大会全体业主及所持物业面积之和的双三分之二表决、参与表决的双过半数同意的表决程序通过后，由业主委员会代表全体业主签订的《物管合同》，对全体业主具有法律约束力。

《信托物管合同》应当遵循《信托法》的规定，即每个委托人（业主）都要跟受托人（物业公司）签订信托合同，未经每个业主书面委托或表决同意，业委会是不能代替业主签订信托物管合同的。因为《信托法》不认可小区全体业主数和面积数双过三分之二的参与表决的双过半同意，就代表全体业主都同意了。说白了，凡是没有亲自签订信托合同、也没有书面委托业委会代签信托合同、也没有表决同意业委会代签信托合同的业主，物业公司或业委会均无权要求其缴纳信托费用（物管费）。即使业委会或物业公司起诉这些欠费业主，业主只须向法官说“我没有签订《信托物管合同》，也没有表决同意或委托业委会的人代签《信托物管合同》，业委会签订的《信托物管合同》只对业委会成员和表决同意的业主具有约束力，因此，我不应缴纳信托费用，请驳回起诉。”

成都的信托制物管的唯一的意义，就是公开小区物业费和公区收益的收支明细，对包干制的高物业费的大中小区的冲击很大，但对交大吾家小区这类包干制低物业费的小微小区并没有多大意义。当然，应当充分肯定成都近几年试行的信托制物管摸式（公开透明特征）大力推动了四川省、成都市把物管费测算清单列入合同附件、并公开物管费用和物管事项的双公开规则的出台。除此之外，其缺陷还很多，明显的法律障碍亟待解决。

关于公开小区费用收支明细这个方面，新修订的省、市物管条例已有明文规定，成都市住建局和市社治委（社工部）两年前就联合发文要求物业费收支和物业服务过程“双晒”（向业主公开的意思）。也就是说，公开透明这一点，今后的所有物业管理小区都要这么做，将不再是信托制物管模式的唯一特色了。

关于《信托制物管合同》存在与《民法典》和各级颁布的物管条例不相符的问题。今年初我就向市社工部的领导提出了修改信托制物管合同的建议，市社工部的领导也高度重视我这个建议，也听说了有关方面正在积极准备修改信托制物管合同模板。当我知道银桂社区想把我们交大吾家小区导入信托制物管的时候，我意识到将会与《交大吾家管理规约》里边早已明确的业主自管性质的新物管发生冲突，为了避免冲突，大约二个多月前我便主动给市社工部的一位处长打去电话，大意是请他给金牛区社工部的有关负责人沟通一下，为了防止发生制度冲突或法规冲突发生在我的小区，或跟我搅在了一起，最好是金牛区社工部调整在我们小区导入信托制物管的计划。

为了引起金牛区银桂社区、营门口街道的注意，我还专门发了一篇网帖《金牛区银桂社区交大吾家小区包干制拟转信托制将损害业主共同利益的情形》。只可惜那些几爷子也许因为忙吧，熟视无睹、充耳未闻，怎奈业委会中的个别蠢货喜欢讨听从主子瞎指导、忽视业主们的严重关切、该住手时不住手，死皮赖脸推进交大吾家小区信托制物管。

我只好给邻居们说透彻、讲明白了：

邻居们可以告诉每个业主：不参与导入信托制物管的业主大会表决——具体做法——①不签收表决票、②若有人打电话征求意见只说“我不参与”。

同时我还是要给小区物管公司和业委会的顽固分子提前预个警：

你们推行信托制物管后，既然是你们代签的《信托物管合同》，那些不参与表决的业主拒交信托费（物业费），就只有你们代交了。

另外，若把原本平静的小区搞乱了、再度蜕化了，你们要预备有人出来顶锅承担责任！

三、业主自管的主要特征

各位邻居可以要求业主委员会公布或者印发《交大吾家小区管理规约》，其中有几条明确约定了我们小区将实行“新物管”——即分别签订综合服务合同、维修服务合同、秩序服务合同、保洁服务合同、绿化服务合同。

这种新物管，就是网上广泛宣传的去物业公司化的业主自管。

业主自管的最大好处是什么呢？

信托制物管的所有公开透明全部都有，而没有的就是物业公司提取的总收入10%的酬金。

物业公司和业委会联合提交的交大吾家费用收支预算，总收入约一百四十万多一点，总支出一百四十几万。每年10%的酬金即每年14万元，这是物业公司的纯利润。

新物管实行的是业主自管，不用物业公司中间商，不需要每年支付14万的纯利润。由业主委员会聘请一个项目经理，并分别聘请综合服务，秩序服务，维修服务，绿化服务，卫生服务公司，与这些公司分别签订合同，支出成本不会增加，每年却节省了14万元酬金，用于整改小区和小区公共积累。

减掉物业公司酬金（纯利润）14万，就能确保小区每年还有不少于9万元的公共积累，还能保障每年有3~5万的小区整改费用。

业主共同选聘的某家物业公司，也可以分别签订综合服务合同、维修服务合同、秩序服务合同、卫生服务合同、绿化服务合同等各专项服务合同。并不是只有业主自管才能签订各专项服务合同。

请邻居们说，这样的业主自管难道不是最好的新物管模式吗？

李冯川 微信号13350091770

2024年12月3日于成都

附件

《交大吾家管理规约》（部分条款）

第五条

本物业服务区域选择三级物业服务等级，其物业服务收费方式采取公开物业服务事项及物业服务经费之新物管。

第二十条

全体业主同意，由业主大会授权其执行机构业主委员会委托专业机构或者自行办理本物业服务区域实施物业管理招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务人之前，应当按照本物业服务区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会依法选聘、解聘物业服务人的，业主共同表决应当符合法律、法规的规定。

业主大会与其依法选聘的物业服务人分项签订物业综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、公共秩序及安全维护、公共区域园林绿化和景观养护、共用部位和公共区域的环境卫生等专项服务合同，应当有业主委员会三分之二以上成员在场签名并加盖业主大会印章。

第二十六条

本物业服务区域内共有部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位所得的收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主所有的游泳池等文体设施收益；红线图内公共场地使用收入；调换现物管用房出租收益；物业服务人违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

第三十四条

业主要关心和支持物业管理工作，有权对业主委员会及其成员履职情况进行监督，对不履行职责、滥用职责的委员，业主可以依照法律法规规定和《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出罢免；业主对不履行合同的物业服务人，提出监督意见，并可依照《业主大会议事规则》的约定，向业主大会提出解除合同建议。

第四十一条

（一） 本物管区域的停车位严重不足，部分绿化区域成为机动车停放场所，严重影响环境美观和物业品质，全体业主授权执行机构业主委员会通过选聘物业公司竞标方式，完成收缩6栋和7栋外临中庭车辆碾压绿化带、收缩或整理4栋外车辆碾压绿化带、收缩1栋、7栋、8栋之间围绕黄果树绿化带，打造公共区域景观。规范公共区域泊车、禁止在绿化带上泊车。

（二）为了方便交大吾家居民乘坐7号地铁，开启现有消防大门上的人员进出小门，采用磁碰锁等技术关锁人行门。

（三）本物管区域应当培植园林绿化小区，小区内未靠近房屋窗户的树木修枝不得斩断树干。

（四）积极探索本物管区域新物管模式，提高现有物业费用的使用效率。

（五）交大吾家客服中心搬至小区大门空置屋，三栋3-1-11号现物管用房可以租赁，收益归全体业主。一栋1-1-9号物管用房，在解决了物管人员厨房问题后，可以租赁，收益归全体业主。

（六）业主大会可以设置业主监督委员会，常务委员3人，非常务委员2-6人，由业主委员会按照业主委员会候选人条件面向全体业主公告征集自愿报名的业主组成。监督委员会听取业主意见建议监督本物管区域物业管理相关事项。

（七）住宅1-7栋内墙除污、栏杆刷漆，美化内院。

（八）清收物管公司未交的公共收益，按照物业面积分配到各业主维修资金账户。

（九）小区院墙外的用地红线图内公共场地，划停车位停车收费，也可以出租收取租金，收益除经营成本外归全体业主。