“写好三句话、狠抓三要点，做到总分总”的成功法宝——彭祥由与张廷某及金某旅游房开公司物权保护纠纷案<br>【争议焦点】无权代理与有权代理是司法实践？追认制度在裁判案件中的具体适用？诉讼文书的专项经验与技巧？【案情简介】2018年5月，桐梓县金某旅游房开公司与张廷某（本文所涉人物均为化名）在人民法院执行过程中达成以物抵债协议，并被人民法院裁定认可。随后，张廷某又授权委托房开公司对外销售该房屋，并约定了各自的销售分成比例。2019年7月31日，彭祥由与桐梓县金某旅游房开公司签订《商品房买卖合同》并办理装修入住。后因为房开公司与张廷某发生结算争议，张廷某从而主张物权保护，要求人民法院判决确认彭祥由与桐梓县金某旅游房开公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，并要求限期腾房。该案一审法院认为，彭祥由与房开公司签订的买卖合同关系，没有取得张廷某的追认，构成无权处分，从而认定无效。后彭祥由委托本所律师张绍明、张绍勇律师代理上诉，撰写了《民事上诉状》，从而扭转被动局面，成功维权，取得了涉案房屋的所有权。 【诉讼代理文书】<br>民事上诉状上诉人（原审被告）：彭祥由，男，汉族，19XX年X月XX日出生，重庆市渝中区人。住重庆市南岸区学府大道X号X栋X号。委托代理人：张绍明，张绍勇，系贵州贵遵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张廷某，男，汉族，19XX年X月XX日出生，贵州省桐梓县人。住桐梓县娄山关镇官渡河X号。被上诉人（原审第三人）:王某，男，汉族，1990年6月2日出生，贵州省桐梓县人。住桐梓县娄山关镇XX村XX组。被上诉人（原审第三人）:邓建某，男，汉族，1965年11月25出生，贵州桐梓县人。住桐梓县娄山关镇XX村西XX组。被上诉人（原审第三人）:桐梓县金某旅游房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915203220784639XXX。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关街道鞍山村XX组。法定代表人：王某，该公司总经理。上诉人与被上诉人之间因物权保护纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5664号《民事判决书》，现依法提起上诉。上诉请求：1、撤销桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5664号民事判决书，依法改判驳回被上诉人张廷某的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实部份错误不清，且缺乏证据支持。1、原审判决认定“涉案商品房买卖合同的主体双方为上诉人彭祥由与被上诉人桐梓县金某旅游房地产开发有限公司（以下简称：“金某公司”）”事实错误。上诉人认为，在本案中，虽然涉案的《商品房买卖合同》的签订主体为：“甲方（卖方）：金某公司、乙方（买方）：彭祥由”，但是，被上诉人金某公司在本案中的行为，是属于委托代理行为，且被上诉人金某公司在签订合同书时，已经向上诉人提供了两份授权《委托书》，明确有权代为处理涉案房屋。因此，本案的买卖双方应当认定为“卖方：张廷某、买方：彭祥由”，涉案的合同直接约束上诉人与被上诉人张廷某。而且，上诉人需要特别指出的是，被上诉人金某公司虽然作为“合同相对方”在合同上签字盖章，但是，法律也明确规定，代理人有权直接以自己的名义与相对方签订和成立合同。上诉人之所以在明知是委托代理的情况下，仍然与被上诉人金某公司签订合同，也是因为该房屋系公司开发，今后办理房屋产权，也需要公司完善和提供相关手续。因此，原审判决认定“涉案商品房买卖合同的主体双方为上诉人彭祥由与被上诉人金某公司”事实错误。2、原审判决认定“被上诉人金某公司出售房屋的行为是属于无权处分行为”事实错误。上诉人认为，本案最为关键的一点在于“被上诉人金某公司是否对涉案房屋具有处分权？”。对此，根据《合同法》及《民法典》的有关规定，无权处分是指“行为人没有处分权，却以自己的名义实施和处分他人的财产”。但是，本案并非是无权处分，被上诉人张廷某在2次出具授权委托，并明确单价和授权范围的情况下，第三人金某公司明显具有处分权，有权在委托代理的权限和范围内处分涉案的财产。而且，被上诉人张廷某出具给被上诉人金某公司的2份授权委托书，截止一审开庭审理和纠纷出现之前，从未被判决撤销或者解除，人民法院已经认定涉案的委托代理行为合法有效。因此，被上诉人金某公司的行为，是属于有权代理，且属于有权处分。原审判决认定“被上诉人金某公司是属于无权处分”事实错误。此外，需要特别指出的是，本案被上诉人张廷某向金某公司出具委托的时间虽然不明确，但是，根据法院的执行裁定书可以确定，该委托行为发生在2017年10月14日法院裁定以物抵债之后。而本案的《房屋买卖合同》成立时间为2019年7月31日，且委托书上还明确约定了涉案的四套房屋，按照每平方2500元进行代为销售。因此，本案的买卖合同发生在被上诉人金某公司合法有效的委托关系存续期间，该行为属于有权代理，且尚未超越代理权。 3、原审判决认定“被上诉人桐梓县金某旅游房地产开发有限公司与上诉人签订房屋买卖合同的行为，尚未取得被上诉人张廷某的追认”事实错误。上诉人认为，本案的委托代理行为，本身就不需要进行追认，被上诉人金某公司的代理行为合法有效。同时，即便被上诉人构成无权处分，事后取得所有权人追认的，也应当认定为合同合法有效。就本案而言，本案的《房屋买卖合同》签订时间为2019年7月31日，其后，被上诉人邓建某及金某公司，在桐梓县公安局城南派出所协调的过程中，已经于2020年9月1日、2020年9月20日分两次向上诉人出具了《承诺书》，明确承诺：“上诉人彭祥由于2019年7月30日在金某公司购买的1栋1单元2-6号房屋，面积56.88平方米，房款182016元，如有他人对此房屋产生争议，与彭祥由无关，公司在2020年9月1日前将房款按照约定支付给被上诉人张廷某”，这说明，该处分行为已经取得了被上诉人张廷某的追认和同意。而且，需要特别指出的是，被上诉人张廷某已经于2020年9月1日在桐梓县公安局城南派出所警官的见证下，明确在被上诉人邓建某书写的承诺书上签字“张廷某同意”。且承诺书上也明确写明了“涉案房屋已经出售给上诉人”的事实。因此，即便被上诉人金某公司及邓建某违反承诺的内容约定，被上诉人张廷某也无权推翻原委托代理行为以及双方成立的买卖合同法律关系。根据合同的相对性原理，被上诉人未交付委托代理成果，可以依据委托关系向代理人主张权利，但不能因为委托人与受托人之间的纠纷，受托人在收取款项后不及时向委托人支付，从而否认双方已经成立的买卖合同关系。因此，被上诉人张廷某的签字同意行为，已经表明进行追认。故，原审判决认定：“原审原告张廷某未对金某公司的处分行为进行追认”事实认定错误。4、原审判决认定“上诉人占有涉案房屋为无权占有”事实错误。上诉人认为，在本案中，上诉人并非无权占有涉案房屋，而是属于有权占有，上诉人依据被上诉人张廷某的出具的2份委托书， 4份承诺书，以及上诉人与被上诉人金某公司之间签订的《房屋买卖合同》，从而获得了对案涉房屋的占有权利，且已经投入大量资金进行装修，搬迁入驻。现上诉人与被上诉人金某公司之间签订的协议，以及被上诉人出具的系列法律文书，均未被判决无效或者撤销。因此，在该情况下，上诉人属于有权占有，不属于无权占有。而且，双方在签订《房屋买卖合同》后，上诉人已经支付了合同对价，购置了家庭用品，取得了房屋装修钥匙等等。这些均说明上诉人不存在侵权行为。因此，原审法院认定“上诉人属于无权占有”事实错误，且与客观事实不符。5、原审判决“未对上诉人与被上诉人之间的委托代理关系及利益分配进行认定”致使事实错误不清。上诉人认为，本案存在三个方面的法律关系，一是委托代理合同关系，二是买卖合同关系，三是侵权法律关系。若本案没有前面两个法律关系的存在，认定其构成侵权，判决排除妨碍，无可厚非。但是，本案的占有及装修行为，均是建立在双方之间存在代理关系，以及买卖关系的法律基础之上。因此，原审法院不能直接跳过前述两个法律关系，从而直接认定上诉人构成侵权。同时，需要特别指出的是，上诉人占用房屋后，还购置了大量家具、电器用品，放置于房屋中；同时也投入了大量资金进行装修，并搬迁入驻，上诉人的装修装饰及投入，均已经和房屋形成附和，属于不可分物。可是，原审法院却对此并无作出任何认定和处理。因此，上诉人认为，原审法院简单的判决腾空房屋进行交付，必然损害上诉人的合法权利，且未对被上诉人金某公司的行为进行评价。根据金某公司与张廷某之间的约定，涉案的房屋代理销售价为每平方米2500元，超出的部分属于金某公司所有。现涉案的房屋销售价为每平方米3200元，那么，这其中有每平方700元也应当属于金某公司享有。相反，由此也可以推定，被上诉人张廷某委托金某公司销售的目的和范围非常明确，涉案的买卖行为合法有效。 二、原审判决适用法律错误，依法应当改判。1、原审适用《物权法》的规定进行判决，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条:“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，以及该法第二十四条：“侵权行为发生在民法典施行前，但是损害后果出现在民法典施行后的民事纠纷案件，适用民法典的规定”的规定，本案被上诉人主张的是侵权纠纷，且侵权一直持续到现在，那么，本案就应当适用民法典的有关规定进行裁定。可是，原审法院却在本案中适用了《物权法》第28条之规定进行判决，属于适用法律错误，应当予以纠正。2、原审判决“上诉人立即腾空房屋，在10日内退还被上诉人张廷某”适用法律错误。本案不论是有权代理，还是无权代理，涉案的合同均未被人民法院判决撤销或者宣告确认无效。因此，各方必须遵守合同的既定效力。而且，即便被上诉人金某公司是以自己的名义与上诉人签订买卖合同，根据《民法典》第919条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第925条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，以及该法第926条：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”之规定，上诉人在签订买卖合同时已经取得了被上诉人金某公司提供的2份授权委托书，而且，上诉人也明确选定被上诉人张廷某作为涉案买卖合同的相对方。因此，原审法院适用《民法典》第235条、第236条的规定进行判决，也属于适用法律错误，应当予以改判。同时，需要特别指出的是，上诉人在合同签订后，已经于2019年11月14日与装修公司签订《装修合同》完成了房屋装修，支付了装修款48000元，购买了11500元的家用电器，安置于涉案房屋中，上诉人早已占用涉案房屋，被上诉人虽然持有以物抵债裁定书。但是，正是因为其具有合法的执行裁定书，本案的委托代理销售行为才具有合法性。因此，原审原告主张上诉人构成侵权，并要求排除妨碍的事实和理由均不能成立。综上，上诉人认为：原审判决认定事实部分错误不清，且适用法律错误，涉案的房屋买卖合同直接约束被上诉人张廷某，且被上诉人金某公司的行为属于合法有效的代理行为，该行为没有超越代理权，也未超越代理范围，原审判决上诉人立即将房屋腾空后交付，依法不能成立。上诉人恳请二审法院在查明事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求为感！此呈:遵义市中级人民法院上诉人：彭祥由2021年3月6日附：二审新证据：2019年11月14日上诉人与装修公司签订《装修合同》、房屋装修款收据，购买家用电器凭证。用以证明：上诉人已经合法占有房屋，且支付了装修费用48000元，支付了购买家具款11500元，前述装修装饰已经和房屋形成附和，原审判决予以归还房屋，损害了上诉人合法权利。【办案总结】一、撰写上诉状应当围绕“三句话”。1.第一句话是：“原审判决认定事实是否清楚，证据是否确凿充分？”。如果你是代理上诉方，就一定要充分论述，原审判决认定事实错误或者不清，且证据不足；如果你代理的是被上诉人，就要论证原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。原因是：根据《民事诉讼法》第一百七十七条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”。因此，写好这一句，是案件成功改判，发回重审或者维持原判的基础。2.第二句话是：“原审判决适用法律是否正确？”如果你是代理上诉方，就一定要充分论述，原审判决适用法律错误；相反，如果你代理的是被上诉人，就要论证原审判决适用法律正确。原因是：适用法律错误才能够获得改判，适用正确就应当维持。3.第三局话是：“原审判决程序是否合法”。根据《民事诉讼法》第一百七十七条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”。一审判决如果案件程序正当，就应当判决维持，相反，如果出现违法，那就应当撤销原审判决，发回原审法院重审，且不能直接改判，程序方面的错误，只能发回后由一审法院自行纠正。二、上诉请求应当围绕“三要点”。当时对一审裁判不服，提起上诉，一定是希望二审法院直接改判或者发回重审，那么，围绕自己的请求，就必须在上诉请求部分写明：1.撤销原审判决或者裁定，而且应当尽可能的写明撤销文号。比如：本文第一项诉讼请求，撤销桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5664号民事判决书；2.写明具体请求，通常表达方式为请求二审依法改判或者发回重审。但是，需要特别提示的是，当事人的诉讼请求是二审法院审理的重点，当事人要求改判的，最好写明是要求改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，还是只改判某些判项？3.写明诉讼费用的承担，通常表达方式为本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。三、上诉理由应当围绕“总分总”进行论述。上诉状的作用一是陈述案件基本事实，二审要指出一审法院认定事实、适用法律或者程序方面存在的问题，三是要论证自己的上诉观点，争取法官支持。对此，笔者的成功经验总结是，每一份上诉状都要围绕“总分总”的结构进行撰写，这样才能够把问题说透，让客户满意，让法官撰写判决时舒心。就前述《民事上诉状》而言，总分总的逻辑关系非常明显：1.关于任何“总结”归纳。总就是中心意思、想表达的最直接的意思。而分，则是分层叙述。前述所述，上诉人与被上诉人之间因物权保护纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5664号《民事判决书》，现依法提起上诉，是“总归纳”的体现。前述所述“一、原审判决认定事实部份错误不清，且缺乏证据支持；二二、原审判决适用法律错误，依法应当改判”，也是是“总归纳”的具有体现。2.关于如何进行“分层”叙述。就前述案例而言，作者围绕“原审判决认定事实部份错误不清，且缺乏证据支持”列举了五个方面的事实，分别是“1、原审判决认定‘涉案商品房买卖合同的主体双方为上诉人彭祥由与被上诉人桐梓县金某旅游房地产开发有限公司’事实错误；2、原审判决认定‘被上诉人金某公司出售房屋的行为是属于无权处分行为’事实错误；3、原审判决认定‘被上诉人桐梓县金某旅游房地产开发有限公司与上诉人签订房屋买卖合同的行为，尚未取得被上诉人张廷某的追认’事实错误；4、原审判决认定‘上诉人占有涉案房屋为无权占有’事实错误；5、原审判决未对上诉人与被上诉人之间的委托代理关系及利益分配进行认定”，而且还分别就前述五个方面进行了具体的分层论述。同时，就前述总论点“原审判决适用法律错误，依法应当改判”而言，代理律师列举了两个方面的理由，分别是：“1、原审适用《物权法》的规定进行判决，适用法律错误；2、原审判决‘上诉人立即腾空房屋，在10日内退还被上诉人张廷某’适用法律错误”，让文章结构性很强，总分观点很明确。3.关于如果再次“总结”收尾。就前述案例而言，代理律师进行了整体总结，原文为：“综上，上诉人认为：原审判决认定事实部分错误不清，且适用法律错误，涉案的房屋买卖合同直接约束被上诉人张廷某，且被上诉人金某公司的行为属于合法有效的代理行为，该行为没有超越代理权，也未超越代理范围，原审判决上诉人立即将房屋腾空后交付，依法不能成立。上诉人恳请二审法院在查明事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求为感”结束全文。这也是案件成功的优势所在。当然，代理律师在论述案件事实，分析证据认定，引用法律依据等方面，也下了大功夫，论述了合同的相对性原理的运用，无权代理与表见代理的司法适用。（张绍明、张绍勇）