业主在筹备召开首次业主大会中的认识误区及行为错误

小区治理研究

为了履行“社区管理与服务活动（物管小区管理与服务活动）之宣传职责”，本篇遵照《民法典》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、以及《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》、《成都市业主大会活动规则》等法律、法规、规章、规范性文件的相关规定，重点分析业主在筹备召开首次业主大会中的几个认识误区及行为错误。

一、法律赋予了业主成立业主大会选举业主委员会的权利，禁止阻扰成立业主大会选举业主委员会行为。

关于这一点，《民法典》和《四川省物业管理条例》有明确规定。不信的业主，可以亲自翻阅。

一个物管区域的20位业主联名，即可向所在街道办或乡镇政府申请成立业主大会筹备组，物管区域所在街道办或乡镇政府收到业主联名申请30天内，（符合成立要求的）应当组织业主推选产生业主大会筹备组成员、成立业主大会筹备组。

在所在街道办或乡镇政府发布组建业主大会筹备组报名公告期间，物管区域里的每个业主都有平等的机会和权利推荐或被推荐参选筹备组业主代表，逾期不推荐别的业主，也不被别的业主推荐的，视为放弃参与筹备工作。

别的被推荐参与进入筹备组的业主，依法成为业主大会筹备组中的业主代表。跟放弃参与的业主有没有推荐他无关，筹备组中的业主代表就是代表本物管区域全体业主开展筹备工作。

放弃参与推荐的业主，在筹备期间，只有配合、协助业主大会筹备组的义务，没有反对、阻扰筹备工作的权利。如果采取一些损害他人合法权益的言行进行阻扰，可能被追究相应的法律责任。

业主大会筹备组需要完成的相关筹备任务

第一、核实物管区域业主数和专有物业面积数，很多小区都需要到区县不动产登记中心或住建部门调阅相关资料。这个过程是需要跑很多趟路的，业主代表很辛苦，应该有报酬但开发商没有给付，实际上就是在做小区公益、为全体业主做义工。收集到相关资料之后还要面向全体业主公示，确认。

第二、参照省市住建部门印发的示范文本、结合本物管区域实际，起草《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》，经过筹备组反复修改、完善，再面向全体业主公示，收集业主的修改建议后，再修改、再公告。

第三、起草《业主委员会委员候选人条件及产生办法》，面向全体业主公示，在公示期间，每个业主都可以提出修改意见或建议，逾期不提意见建议的，视为业主无异议。

按照公示后业主无异议的《业主委员会委员候选人条件及产生办法》推荐产生业委会委员候选人。这个环节，物管区域的每个业主又一次拥有平等的机会和权利推荐别的业主成为业委会候选人、或被别的业主推荐为业委会候选人。

如果在筹备组公告的推荐期间，既不参与推荐别的业主为业委会候选人，也不被别的业主推荐为业委会候选人，那就不要对别人心生怨恨，甚至臆断那些被推荐为业委会候选人的动机不纯、是为了谋取个人私利。

如果这样去污蔑诽谤他人，一方面显示了你的个人修养太差、素质太低，自己不参与或者得不到别人的推荐，还容不下别人被推荐，是不是显得心胸太狭隘吧？另一方面，公然污蔑诽谤他人，侵犯了被污蔑诽谤的邻居的合法权益，如果被污蔑诽谤的邻居，收集好证据报案或者起诉，污蔑诽谤者还要承担法律责任。

第四、制定《首次业主大会表决规则》并向全体业主公示，公示期间业主无异议后，正式照此执行。

第五、召开首次业主大会会议，征集不少于三分之二的业主的表决意见。

首次业主大会会议，不是全体业主集中到大会堂开会，而是分别征求业主的意见。一是征求业主对前面起草和公示的《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》的表决意见；二是征求业主对候选人的意见，也就是从正式的候选人中按照不低于20%的差额选举业主委员会委员。

业主怎样参与首次业主大会表达意见呢？这是不少业主的疑惑。

二、业主可以有多种方式参与业主大会表决

物管区域的专有部分属于业主私有，非专有部分属于全体业主或部分业主共有。公共区域的管理事务，依法都需要三分之二以上的业主及其专有物业面积参与表决，参与表决的业主数及其专有物业面积数双过半同意的议案，才能成为有效决定。因此，每个物管区域都将召开无数次业主大会，每个业主都需要了解和学会如何参与业主大会表决共同事项。

业主在业主大会会议期间怎样参与表达业主意见？

首先，业主在每次业主大会期间，对每个表决议案，都有一次表决机会，但也只有一次表决机会。

只要业主领票了，不管投与不投，都已经参与了本次业主大会。只要未领票的业主向业主大会意见征求者（会务志愿者）表达了表决意见，无论表达的是同意、不同意、弃权，也已经参与了本次业主大会的表决。

有些业主昨天独立自主地表决了，今天听]别人的说法又反悔了，想要拿回所投之票，或者改变已表决的意见。这种想法或多人联合签名的诉求行不行呢？

分为二种情况：

业主参与定期业主大会或临时业主大会表决后的反悔方式，在业主共同决定生效的《业主大会议事规则》中，一般约定的是可以半年以后，再次召开业主大会对同一议案进行再次表决。

但是业主在首次业主大会表决后是没有反悔的任何法规依据的，可以说，业主在首次业主大会表决后就不能反悔。无论是采取发布个人声明反悔，还是采取多人联名反悔，都是没有用的。因为，没人威胁你、也没人诱导你，都是你自己独立表达的意思。你见过全国各地哪里有投了票或者按了表决器后，能够拿回来重新表决的？

其次，只要是业主真实意思的表达，都算业主表决，关键是证据！

业主或业主家人都可以领取表决票，领取后无论投回或不投回，都算参与了，业主大会记录册上是要做记录的。业主或业主家人领取了表决票，应该由业主本人填写完整后再拿到投票点投回票箱，但是会议工作人员不可能一直守在业主家里等待业主回家并看到业主签字，因此，只要是业主或业主家人签领了的表决票，过些时候再投回票箱的，无论是不是业主本人填写的，都只能视为业主本人填写的。签领了表决票即使不投回的，也是要依法计入弃权票的。

业主或业主家人，既不去投票站点领票，也没能在家里接收到送达票，会议工作人员找不到业主或业主家人，那就只能启用业主的电话或微信或短信等联系方式，直接征求业主的表决意见了。这种直接征求业主表决意见必须有相应的证据支撑，比如业主电话表决的录音，比如说业主微信上表决的截屏，比如说业主手机接收并发回的短信等佐证。会议工作人员按照业主表决的意见代其填写表决票。这种属于书面征求业主意见的辅助形式，不能算委托投票，只能算业主本人远程表决。这种远程直接表决，也要在业主大会记录册上填写业主姓名，显示业主已经表决了的情形。如果有人对此存有异议，欢迎就此起诉到法院，看看人民法院是不是这么判定的！

三、业主大会及业主委员会比物管委员会哪个更有法律效力？

《民法典》只认可业主大会及业主委员会，没有物管委员会。已经由法院裁定，在法律上，只有业主大会和业主委员会才有诉讼主体资格，物管委员会没有诉讼主体资格。物管委员会只是一些省市制定的地方物业管理条例或办法里，衍生的一个临时性机构，其主要任务还是筹备成立业主大会及业主委员会。并不是取代业主大会或业主委员会。说直白一点，本质上物管委员会是违反上位法《民法典》的。

现实中有些老旧院落，户数很少，过去也没有专业物管，很难成立业主委员会，之前由居民自管会管理，之后可以成立物管委员会。物管委员会要比居民自管会更好行使管理职责，因此，物管委员会虽然违反上位法，现实中的老旧院落确实需要这么个临时性机构。

商品房小区最好不要成立物管委员会，还是应该依法成立业主大会选举业主委员会。只有业主大会和业主委员会才能从根本上解决开发遗留问题，若需起诉时，只有业主委员会才有起诉资格，物管委员会没有诉讼主体资格。

四、切勿盲目听信街镇官方个别工作人员不负责任的表态

全国各省市颁布的地方物管条例或办法，规定各有不同，在网上看到的A地的审判案例，不一定在B地适用。在四川省行政区划之内，小区正在筹备召开首次业主大会期间，是肯定不能筹备成立物管委员会的。作为业主大会及业主委员会主管部门的街镇工作人员，没有认真学习《四川省物业管理条例》，不明白相关规定，一听到业主提出希望成立物管委员会的想法，就不假思索地表态——“你们联名申请嘛”。当然，也不排除个别街镇官方人员暗中成了某个物管企业的代表，刻意增添业主大会筹备工作难度，存心安排某个场景，向小区不太同意成立业主大会的极少数业主发话传声，鼓励他们阻扰召开首次业主大会。听到官方人员都这样鼓励自己的想法的业主，便在小区业主中打着官方的旗号，号召不明真相的业主跟他一起反对筹备召开首次业主大会，还在小区里摆摊设点组织业主签名，申请筹备成立物管委员会。这种做法，给很多业主传递一个及其错误的信号——街镇官方反对小区筹备成立业主大会及选举业主委员会，官方支持成立物管委员会。于是，越来越多的业主开始犹豫要不要投票选举业主委员会了，甚至更有甚者，一些已经投了票的业主还想退回表决票，或者改变原来填写的表决意见。

作者站在维护社会稳定，建设和谐小区的立场，希望街镇官方工作人员加深法律法规的学习与理解，自觉提升反腐防腐意识，不要向提出违法诉求的小区居民传递错误信号。同时希望小区的业主认真理解《民法典》赋予业主成立业主大会、选举业主委员会的意义，切实维护全体业主的共有物权。

作者 李冯川

2024.11.20.于成都