<p class="ql-block">金牛区营门口街道银桂社区党建引领交大吾家业委会：</p><p class="ql-block">2024年6月召开了一次业主大会表决无条件续聘物业公司；因此次业主大会违反《交大吾家业主大会议事规则》、违反《成都市物业管理条例》第74条（旧条例）和第59系（新条例）、违反省物管条例和《民法典》等法律法规，被业主举报到金牛区营门口街办，营门口街办已向该业委会发公函指出其违法错误。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">2024年11月拟导入信托制物管。下列视频显示银桂社区保障资金购买社会组织服务项目，聘请信托制物管专家在银桂社区向交大吾家自愿到场的十多个业主居民宣讲信托制物管模式。宣讲会上播放了业委会和物业公司共同制定的交大吾家物业费资金收支预算表，预算表显示的支出部分没有预算小区整改项目（平均每年约2-3万元）、也没有预算每年90000元的公共收益积累，即使这样，预算总支出还大于总收入。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">从2013年以来，《交大吾家小区物管合同》约定包干制，物业公司按成都市三级服务标准提供物业服务、停车等公共收益每年向业主大会缴交9万元，用于补充维修资金，业主因此勿需掏钱筹集维修资金。</p><p class="ql-block">去年成立业主大会时，业主共同决定招标选聘的物业公司（即下个物管合同期）带资整改小区的公区环境（约平均每年投入2-3万元）。</p><p class="ql-block">如果按现行三级物业服务标准导入信托制的公共资金预算，则没有了每年9万元的公共资金余额作为公共积累。</p><p class="ql-block">如果必须保障每年9万元余额作为公共积累，那就只能减少员工降低服务质量。也就是业主得到的物业服务质量下降了。还没有预算每年2一3万元的公区整改资金。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">由此可见，交大吾家小区适合继续实行现有的包干制。在保障物业服务质量和公共资金积累及整改公共区域的资金投入前提之下，可以引入信托制物管模式中的公开机制。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一直干信托制物管的物业服务人，很难理解这种新情况——为什么包干制干得了的信托制不一定可以干呢？</p><p class="ql-block">因为，信托制是公开预算所有开支项目，比如人工工资必须符合相关规定，满员满算，不能存在剥削员工现象。但包干制的经营主体是物业公司，则不一定按相关规定满员满算，可能存在剥削员工问题（因为不公开透明，员工不反映、外界不知道）。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">有一点必须要讲明白：</p><p class="ql-block">不设定服务等级标准，有多少钱办多少事的提法和作法，不适合商品房专业化物业服务小区，只适合之前无专业化物业服务的老旧院落引进物业服务的操作。比如交大吾家小区，自小区交付以来的二十多年里，一直适用的专业化物业服务，一直都是按照三级物业服务标准购买服务的，现在总不可能降低服务标准去适应新制度吧。要保证服务质量，肯定要保证投入相应的人力和物力啊。也就是之前的员工人数不能少。减少了员工，那怎么能保证服务质量呢？</p> <p class="ql-block">交大吾家小区的一些明白业主表示，只要保证不低于现在的三级物业服务标准、不增加现有的物业服务收费标准、能保证业主共同决定的小区整改项目资金（不得动用业主的公共积累资金）、每年有不少于9万元的公共资金积累，在此前提下不管街办社区引入什么物管制度，我们业主可以听之任之。反之，如果引入了再好的新制度，却降低了物业服务质量，或者增加了业主的投入，或者减少了小区的公共积累，即只要损害了业主的利益，不论是否采用信访举报投诉或起诉，最起码业主在表决投票的时候是要投反对票的。</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187);">如果这个过程存在违法违规操作，每一个业主都可以追责业委会，每一个居民都可以追责社区居委会。</span></p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">面对交大吾家小区出现的这种新情况，作为街道社区是不是应该调整原有的计划呢？</p><p class="ql-block">比如把导入信托制物管模式的计划，从交大吾家小区调整到交大吾家小区隔街相邻的华宇锦城名都小区，该小区体量大（几千户、几十万平米），物管费收入高（约2元／平米·月），无论怎么公开预算物业费的收支，预算结果公共积累的物管资金一定会数量可观。除了现有物业服务公司存在不情愿以外，全体业主肯定人人欢欣鼓舞。</p><p class="ql-block">但是如果在交大吾家小区推行信托制物管模式，就会是明白了整体利益受侵害的业主们不答应，因为与“业主利益最大化”适得其反！</p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(176, 79, 187);">如果街道社区为了完成上面下达的导入信托制物管小区的任务，不顾小区实际，尤其是不顾</span><span style="color:rgb(176, 79, 187); font-size:18px;">交大吾家（交大智能小区8期）十几年以来《物业服务合同》约定确保了的——物业服务质量达到成都市三级服务标准、物业公司每年向全体业主缴交九万元（9万元）公共收益用于代替应由业主续筹的维修资金（房屋养老金）。从业委会与物业公司联合制定的物业费年度收支预算可知，导入信托制物管模式后，如果保障现行的物业服务质量达到成都市三级服务标准，就没有了物业公司每年向全体业主缴交九万元（9万元）公共收益用于代替应由业主续筹的维修资金（房屋养老金）。意思是，全体业主每年损失了至少九万元（9万元）。如果要保障全体业主每年能有九万元进入维修资金集累，必须降低物业服务质量标准，也就是降低现有的三级物业服务标准。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:18px;">业主们必然要问：</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(1, 1, 1); font-size:18px;">我们投票选举的业主委员会是维护全体业主合法权益的机构？还是完成街道社区任务指标的执行机构？业委会领取的工作补贴是全体业主发给的，为什么不维护全体业主的利益呢？业委会是不是在出卖全体业主的合法权益呢！</span></p> <p class="ql-block"> 李冯川 2024.11.5.</p>