<p class="ql-block">金牛区营门口街道银桂社区党建引领交大吾家业委会：</p><p class="ql-block">首先，2024年6月召开了一次业主大会表决无条件续聘物业公司；因此次业主大会违反《业主大会议事规则》《成都市物业管理条例》等，被业主举报到营门口街办，营门口街办向该业委会发公函指正。</p><p class="ql-block">然后，2024年11月拟导入信托制物管。视频显示银桂社区保障资金购买社会组织服务项目，聘请信托制专家在银桂社区向十多个业主宣讲信托制，将业委会和物业公司共同制定的资金预算表投入显示屏，预算表显示支出部分没有预算小区整改项目（平均每年约3万元）、也没有每年90000元公共资金积累，且预算总支出还大于总收入。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">2013年以来，《交大吾家小区物管合同》约定包干制，物业公司每年向业主大会缴交90000元公区收益，用于补充维修资金，业主因此勿需掏钱筹集维修资金。</p><p class="ql-block">去年成立业主大会时，业主共同决定招标选聘的物业公司（下个物管合同期）带资整改小区的公区环境（约每年2-3万元）。</p><p class="ql-block">按现行物业服务标准导入信托制的公共资金预算，则没有了每年90000元的公共资金余额作为积累。如果必须保障每年90000元余额作为公共积累，那就只能减少员工降低服务质量。也就是业主得到的物业服务质量下降了。也没有预算每年2一3万元的公区整改资金。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">由此可见，交大吾家小区适合继续实行现有的包干制。可在包干制基础上引入信托模式的公开机制。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一直干信托制的物业服务人，很难理解这种新情况——为什么包干制干得了的信托制不一定可以干呢？</p><p class="ql-block">因为，信托制是公开预算所有开支项目，比如人工工资必须符合相关规定，满员满算，不能存在剥削员工现象。但包干制的经营主体是物业公司，则不一定按相关规定满员满算，可能存在剥削员工问题（因为不公开透明，员工不反映、外界不知道）。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">有一点必须要讲明白：</p><p class="ql-block">不设定服务等级标准，有多少钱办多少事的提法和作法，不适合商品房专业化物业服务小区，只适合之前无专业化物业服务的老旧院落引进物业服务的操作。比如交大吾家小区，自小区交付以来的二十多年里，一直适用的专业化物业服务，一直都是按照三级物业服务标准购买服务的，现在总不可能降低服务标准去适应新制度吧。要保证服务质量，肯定要保证投入相应的人力和物力啊。也就是之前的员工人数不能少。减少了员工，那怎么能保证服务质量呢？</p> <p class="ql-block">交大吾家小区的一些明白业主表示，只要保证不低于现在的三级物业服务标准、不增加现有的物业服务收费标准、能保证业主共同决定的小区整改项目资金（不得动用业主的公共积累资金）、每年有不少于9万元的公共资金积累，在此前提下不管街办社区引入什么物管制度，我们业主可以听之任之。反之，如果引入了再好的新制度，却降低了物业服务质量，或者增加了业主的投入，或者减少了小区的公共积累，却损害了业主的利益，业主在表决投票的时候，起码可以投反对票。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">面对交大吾家小区出现的这种新情况，作为街道社区是不是应该调整一下原有的计划呢？比如调整到交大吾家小区隔街相邻的华宇锦城名都，该小区体量大，物管费收入高，无论怎么预算，肯定预算结果公共积累的物管资金一定数量可观，除物业服务公司以外，全体业主肯定人人欢欣鼓舞。但是交大吾家小区则会适得其反！</p> <p class="ql-block"> 李冯川 2024.11.5.</p>