安省房主傻眼！卖房时被CRA勒令支付HST：房价13%巨额税！只因房子曾短租

程炯

很多人可能不知道，在加拿大用来投资短租的出租房在卖房时需要缴纳HST，金额是房屋售价的13%。

据多伦多星报报道，加拿大税务法院最近裁定一个案子，在 Airbnb 上出租的公寓单元在出售时需要缴纳税款，这可能会给很多房主带来额外税款。

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CRA最近的一项裁决表明，经常在 Airbnb 或其他短期租赁网站上出租房产的房主在出售房屋时需要缴纳 13% 的 HST。

13% 的税款将计入出售房产的总价，因此这笔HST可能高达几万甚至几十万的加元。

虽然出售以前居住过的住宅物业通常免征 HST，但加拿大税务法院在 3 月份裁定的一个案例，出售在 Airbnb 上出租的用于短期租赁的公寓单元需要缴纳 HST。

这项裁决可能会对短期租赁运营商产生重大影响，因为它澄清了加拿大税务局CRA可以在类似裁决的情况下征收税款。

多伦多 Zinati Kay 律师事务所的老板、房地产律师 John Zinati 表示，“如果人们想持续使用短期租赁平台出租房产，就必须绝对小心。这些房主将面临缴纳巨额税款。比如：如果他们以 $100 万的价格出售自己的房屋，就必须缴纳$ 13万的税款。”

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Zinati 表示，税收规则适用于任何类型的房产，包括在 Airbnb 和 VRBO 等平台上以固定时间出租的公寓、联排别墅和独栋住宅。

这一决定是针对安省渥太华一位公寓业主在 Airbnb 上出租房屋后出售房屋的案件做出的。

该业主最初以超过 60 天的长期租约出租了该单元，租期为九年。然而，从2017 年，房主决定将其房产挂牌在 Airbnb 上，并在出售前 14 个月将其作为连续短期租赁出租。

当他于 2018 年 4 月出售该房产时，他没有支付 HST。

在交易结束后的某个时间，国税部长评估该Condo公寓单位从住宅用途变为商业用途，这意味在出售时CRA需要收取 HST。这意味着持续的长期租赁仍被视为住宅用途，但短期租赁被视为商业用途。

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该决定被上诉，但今年 3 月，法院裁定出售时的房产不是“住宅综合体”，因为它的运营方式类似于酒店——是以短期方式出租的，配备齐全，房主承担水电费。因此，公寓的全部售价不可免征 HST。

“如果你偶尔将房产出租一个周末，你就不受这项税收规则的约束，”Zinati 说。“这必须是持续的，在这个案例中，房主这样做了 14 个月，这算数。”在多伦多市，短期租赁是指将整个或部分住宅单元连续出租不到 28 天，以换取报酬。

Barrett Tax Law 总裁兼创始人 Dale Barrett 表示，法院的裁决并不意味着法律有任何变化，但此案可能会让公众感到意外。

“这一判决正在让人们了解法律，”他说。“人们对出租物业的 HST 一无所知，不了解消费税如何运作以及它如何适用于房产。”

该裁决还体现了加拿大税务局严打房地产漏税的趋势。最近的资本利得税变化和HST转让销售税从严表明 CRA 试图在处理房地产交易时遏制税收“泄漏”，Zinati 补充道。

在加拿大联邦政府资本利得税改革后，房地产投资者、度假屋业主可能都会面临更大的税单。

展望未来，房主必须知道出租房产的门槛为 90%，这决定了他们出售时是否需要缴纳 HST，Barrett 说道。虽然这个 90% 的门槛没有明确的定义，但这可能意味着，如果房产被短期出租 89 次，但被长期出租 11 次，那么该房产将不会被征税，Barrett 说道。

“如何具体计算 90% 尚不清楚，但可以在另一个案例中确定，”他补充道。

“如果您决定进行短期出租，请小心谨慎，”Barrett 说道。“如果您决定出售房屋，请咨询熟悉法律的专家。”

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