<p class="ql-block"> “在漫长等待和拉扯中,保交楼足以磨平每一个维权者的‘棱角’。”</p><p class="ql-block"> “快七年的时间了,今天终于拿到了房子。”</p><p class="ql-block"> 魏老师是一名财经评论员和专栏作家,行内颇有名气。</p><p class="ql-block"> 2018年年初,他“捧着现金”,全款在杭州富阳买了一套房子。房子是泰禾开发的,是他家乡福建的企业。</p><p class="ql-block"> 可惜随着楼市的宏观调控,就在房子开发得如火如荼之际,泰禾却出现违约兑付,成为了中国最早“暴雷”的房企。魏老师的期房被迫延期交付,成了“烂尾楼”。 在随后的日子里,开发商和当地住建局成立专班,“保交楼”政策落实也一再强调,但承诺的交付时间却一次又一次“烂尾”,魏老师的期待也一次又一次落空。 今年6月30日本是交付的日子,但毫无意外地再次泡汤。有业主勘察现场,发现“屋顶漏水,墙体漏水,地下积水”“大门老态毕现,满是沧桑”。在那个阴雨连绵的黄梅天里,魏老师整个人都抑郁了起来。</p><p class="ql-block"> “只要能交房就好”。魏老师有气无力地说着,他再也拖不起了。</p><p class="ql-block"> 9月28日,是他付清房款的第六年,他终于拿到了曾心心念念的房子,但怎么都兴奋不起来了。眼看和当年泰禾所宣传的“豪华配置”差之千里,他也从最初的愤怒,到现在的无奈和妥协。 同时他也提到,维权群里还是有不少业主拒绝收房的…… </p><p class="ql-block"> 拒收“保交楼”的业主们 整个9月,各地轰轰烈烈地进入收尾阶段、甚至宣布“成功”的保交楼项目,不止魏老师买的楼盘。 2024年9月4日,中山恒大悦珑湾项目完成,开发商在公众号发布文,提醒业主尽快办理收楼手续,并缴纳契税,办理不动产证。 自从恒大“暴雷”,买了旗下项目的业主都担心自家楼盘烂尾。中山恒大悦珑湾能够成功交付,理应是件好事,但一大批业主却集体不买账了。 最大的理由,和魏老师的那几位拒绝收房的邻居一样:减配或货不对板。 悦珑湾项目最初宣传,打算建设一个超大的中心湖景,亲水栈道,成人泳池,星级会所等等设施,如今宣传的泳池只是一片尚未完工的黄土地,中间并没有水景;部分房源在交付时,出现厨房下水管和卫生间排水管相连的情况,卫生间排水出现问题,电压水压不太稳定,石灰遇水返碱……</p><p class="ql-block"> 除了货不对板,延期交房后违约金和补偿金不到位、楼盘价格严重下跌,也是业主不愿交房的原因之一。 中山恒大悦珑湾的开盘时间在2021年,当时的恒大尚未“暴雷”。该楼盘在二手房平台的平均挂牌价是25352元,一直维持到交付之前的2023年9月。 但保交楼成功后,房价在平台上开始波动,随着房地产业调整周期的到来,仅仅一年后的2024年9月份,该小区均价跌至15638元/平方米,最近一套房屋的成交单价为1.2万元/平方米。相当于“奥迪进来,奥拓出去”。 房子延期交付,到手房价腰斩,部分想不通的业主自然不愿意按照现价交房,非得找开发商要个说法,甚至要求房地产开发商“补偿损失”。 魏老师所处的维权群也有要求补偿金和违约金的情况。 2020年泰禾第一次公告延期的时候,宣称违约金将按月发放,交付后再补足,但之后便没了声音。</p><p class="ql-block"> 四年多过去,维权群最初激烈的呼声也逐渐熄灭,已经到了无能为力、心力交瘁的地步。</p><p class="ql-block"> “那又能怎么办?补偿金一开始还承诺的,最后一毛钱都没拿到。现在大家的诉求只要拿到房就可以了。” 即便如此,还是有一大部分的购房者像魏老师一样妥协了,但当年烂尾楼所引起的另一大风险——房屋所有权争端,如今成了业主死都不肯交付的理由。</p><p class="ql-block">有部分保交楼的项目债权结构复杂,就算房屋交付,但房产证却无法顺利办理下来。 魏老师对此的解释是,开发商不仅会挪用监管账户里的资金(业主的购房款),还会把房子给抵押了。</p><p class="ql-block"> “我们也有这样的情况,有段时间农行一直押着大证不给我们。只有拿到大证才能拿小证(房本)。” 一个典型的案例是在2021年12月,上海有一个叫“御中环”的楼盘。</p><p class="ql-block"> 由于当时项目有银行抵押,房产尚未完成“撤抵押”和房产证办理,意味着交付以后,业主的小孩无法就近入学。毕竟很多业主买房并非自住,而是为了给孩子买一个好学区。</p><p class="ql-block">即便进入“保交楼”项目后,三期开发完成,销售回款,但钱却不够分了,银行和信托想着先拿钱“全身而退”,而业主却被夹在了中间。</p><p class="ql-block"> 在这种情况下,保交楼只意味着房子盖好了,业主可以入住,但是房子的所有权并没有转移给业主,而是捏在了开发商的债权人的手中。所以,这也能算是保交楼吗? “保交楼”的困局 “保交楼”是2022年7月28日中央政治局会议首次提出的工作内容,从各地陆续出台政策,满打满算也有两年了。 但从各地曝出保交后“减配”,到拿不到房本,都反映了一个交付标准的问题。</p><p class="ql-block"> “所谓的‘保交楼’的概念一直以来是模糊的,是只要竣工能住人就算,还是按业主满意程度呢,或者是按照最初合同约定的呢?”魏老师总结道。 而“保交楼”不“保质量”的交付背后,是项目的资金短缺。 一般来说,保交楼项目的资金来源主要有三块:企业自救、外部融资、政府纾困资金。由于房企自身的现金流普遍堪忧,所以破局点,在于外部融资和政府资金帮助。 今年伊始,有关部门推出“白名单机制”,通过排查,把一些具备交付能力的项目列入银行白名单,银行给予贷款,从而解决项目资金不足的问题。 截止8月,住建部锁定了白名单项目5300多个,共计396万套住房。按照文件,只要房地产项目进入这个名单,银行就会“应贷必贷”,就算后续出了问题,也不会追究银行方面的责任,而项目方可以得到银行发放的融资贷款。目前,银行审批通过的融资金额为1.4万亿元。 虽然文件说“出了问题会免责”,但银行发放贷款时,依然会比较谨慎,银行会根据不同房地产公司的财务情况、是否存在抵押物、项目的工程进度和工期,以及项目建成,后续是否能够正常销售等情况发放贷款。 这就意味着,就算项目进了保交楼白名单,实际到位资金也不一定特别充裕。</p><p class="ql-block"> 2024年上半年,开发商贷款存量增加6100亿元,距离1.4万亿有较大差距,很多项目的资金是审批过了,但是在发放上面,就比较缓慢了。 一文钱能难倒好汉,更别提一个大项目了。为了完成保交楼的目标,在预算不够的前提下,一分钱也得掰成两半花,所以很多保交楼项目就是“差不多就行”,出现货不对板的情况,也就不少见了。 保交楼“八仙过海”,业主自求多福? “只要能拿到房就好。”</p><p class="ql-block"> 这句话,魏老师说了不下五遍。 老百姓交了钱,就应该拿到房。 如何保证这一朴素的道理得到贯彻,在特殊背景下,极大考验了地方政府的工作能力。一旦处理不好,轻则引发大量房产纠纷,重则影响当地民生环境和城市声誉。 事实上在今年5月17日的全国切实做好保交房视频工作会议上就提出要“推进保交房,消化存量商品房”。</p><p class="ql-block"> “保交楼”变成了“保交房”,一字之差,反映了国家对房屋交付质量的重视,其中基本原则是,建立城市房地产融资协调机制,让业主按合约如期拿到验收合格的房子。 目前来看,一些地方政府均已按照要求,提交了当地保交房攻坚战实施方案,明确交付计划,因地制宜,每个项目拿出具体处置方案;部分省份还制定了省一级保交房方案,明确攻坚目标和保障措施。 比如,郑州开始实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”的处置方式,其中的每个环节,都需要当地政府和单位的配合才能顺利落地。这个模式将先在郑州开始试点探索,并向全国推广。 再比如,南京江宁区出现首例“烂尾楼退款”。南京某项目停工两年后,无力继续投资,经过政府和开放商协调,开放商给出了退还房款的方案,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。</p><p class="ql-block"> 在房价持续下行的大背景下,如果项目难以持续推进,购房者选择退款,或许也是另一种“保交房”的形式。 尽管保交楼的形式可谓“八仙过海”,但真的要推进项目落实,还得靠业主自己去频繁的和项目方,以及当地政府去沟通。 妥协了,耗不动了 保交楼项目被宣布“成功”了,背后是一群不买账的业主。</p><p class="ql-block"> 归根到底,地方政府认为只要把房子尽快交付掉就算完成“政绩”了,却低估了交房中的实际难度,也没有在公众之间就“保交到什么程度”达成共识。</p><p class="ql-block"> 与此同时,国家低估了业主收房时的实际困难。 在这个过程中,无数的扯皮和私下交易就出现了。 30岁的梁燕是一位金融业的证券经理,2020年6月购买了郑州开发商锦艺置业旗下的锦艺四期米兰公寓,后来项目因为资金问题,长期停工和延期交付,至今接近900多天。 后来,当地新闻宣布该楼盘保交楼成功。 但根据梁燕的口述,此为“强制”交房,实际上没法住。楼房虽然有电梯,但是开发商不给通电,维权了很久也没有效果。</p><p class="ql-block"> 也有业主为了省钱想入住,但没水没电,只能在毛坯房里面搭帐篷。“后来警察来了,把他们‘请’了出去。” 魏老师更是遇到让他看不懂的情况。 “6月交付再次延期后,我在公号上发推文质问,一位同小区的业主找到我,想让我删稿。我心想都是维权者,为何不站在一起。后来想明白了,总有人会和开发商达成交易。从维稳的角度,地方政府当然希望尽快让房子交付掉,开发商一些小动作也是默许的。” 和这两年曝出的“年轻”保交楼不同的是,魏老师拿到手的、在这一轮楼市调控中“资历最老”的保交楼,在近五年的漫长等待和拉扯中,足以磨平每一个维权者的“棱角”。</p><p class="ql-block"> “前期还有人去信访、打12345,去银行门口维权。你可以不满意,可以拒绝交房,但开发商就这么耗着,你付出时间成本、租房成本,到最后耗不动了,开发商让你交付,但前提是放弃一切索赔和后续的维权。” 即便有人想走司法途径,项目极有可能停工,这样一来矛盾就被转移到业主内部了。 在如今楼市开始热闹的背景下,祝今天还耗着的“保交房”业主们好运吧。</p>