营门口街办何时查处交大吾家业委会作出的召开临时业主大会表决无条件续聘合同过期物业公司议案的违法决定？

小区治理研究

一、背景金牛区营门口街道银桂社区的交大吾家小区，2012年12月30日第三届业委会按照业主大会决定跟交大智能物业公司签订了物业合同，合同期三年，至2015年12月30日止。该合同没有约定到期后由业主大会表决是否续聘决定去留的附加条件。从2014年至2023年10月，该小区没有业委会监督物业公司履约，物业服务质量没有达到合同约定的质量标准。合同约定的每年向全体业主分上半年和下半年二次交付9万元的公区收益，也一直被物业公司占用，并未按期转入业委会的对公帐户。2023年4～9月筹备第四届业委会时，小区未来物业管理方式、小区需要整改的事项等，全都写进了《管理规约》，全体业主表决高票通过。（《管理规约》第四十一条） 二、业委会骚操作2023年10月第四届业委会在营门口街办备案了。业委会没有在《业主大会议事规则》约定的第四季度召开定期业主大会表决聘请物业公司方案。业委会没有收回物业公司占用全体业主公区收益，并按业主大会决定分配到业主的维修资金账户。业委会也没有得到物业公司的任何出资整改小区的承诺。2024年6月第四届业委会擅自决定召开临时业主大会、表决无条件续聘交大智能物业公司。（业委会决定召开业主大会及表决票） 〔请注意——没有20%的小区业主联名提议召开临时业主大会，更不可能提议表决无条件续聘物管合同到期八年半的物业公司。姓宋的业委会主任在参选时拍胸顿足不满意现物业服务、多次表示参选业委会的目的就是招标选聘物业公司。另外2024年上半年，有业主在业主微信群提议将小区整改事项列入选聘物业公司方案中，由投标物业公司带资整改，得到了许多在线业主的赞同。〕交大吾家监委会及时向业委会提出其决定违法，要求业委会纠错，并为业委会提供了别的小区合法运行的参考模版。业委会却认为他们的操作得到了营门口街办主办科员李伟的认可，拒绝接受监委会的整改意见。（业委会监督微信群对话截屏） 三、业主三次举报第一次微信举报：2024.6.12.既然业委会的说是营门口街道办李伟同意他们这么干的。此事还得要李伟出面纠正。监委会的召集人写了一个简单的举报材料，从微信上发给了营门口街道办的李伟。（下图） 没过多久，李伟带领银桂社区的分管工作人员造访了举报人，但没有谈业委会的违法问题。临行时，举报人又将书面举报材料交给了李伟。事实证明，李伟并没有建议业委会暂停推进临时业主大会的召开，待纠错后再依法推进。业委会按照自已的决定，召开了交大吾家临时业主大会，据说李伟等人还参加了统票活动。最后业委会宣布无条件续聘交大智能物业公司获得通过。（相关证据待上传） 第二次会议举报：2024.8.16.举报人冒着高温酷暑，访问了营门口街道办民生办，向李伟及值班负责人再一次反映了业委会决定召开临时业主大会，无条件续聘合同过期的物业公司违法，要求其纠错。过了两周，李伟通知举报人参加8月16日在银桂社区召开的交大八期工作协调会。到会的，主要是业主委员会的成员及其家属，还有举报人一行三人。主持人让举报人先发言，举报人用交大吾家管理规约，业主大会议事规则，成都市物管条例，四川省物管条例，国务院物管条例，民法典等相关条款，举报并说明交大吾家业委会违法决定召开临时业主大会表决无条件续聘物业公司为什么违法。（全程多人录音录像）没等举报人说完，被举报人及其家属群起围攻举报人及辱骂。协调会不欢而散。（片断视频如下） 第三次当面举报：2024.8.22.后来，举报人请民生办代为预约营门口街道办的分管领导柳副主任。8月22日，当举报人如约到达民生办时，柳副主任不在，民生办的彭主任接待了举报人一行二人。认真听取了举报人详细的情况反映，并接收了举报人提供的书面举报材料及其附件。彭主任表示一定依法查处。举报人的随行人员全程录了音。（录音待上传） 四、索要查处结果举报人多次向营门口街道民生办索要查出结果，也曾和民生办的负责人们面对面的交换了非正式查处方式。还向他们提供了高新区管委会给石羊街道的行政复议决定书作参考。甚至还向他们整理了三次举报的要点材料。（附件上传如下） 国庆假前三天，举报人第N次催要查处结果，并表明放假前拿不到处理结果，假期即将此事报道出去，先让网上的业内人士们评判一下：业委会的决定违不违法？业主的举报合不合法？街道办的查处履没履职？ 五、后续咋办举报人可以要求营门口街道办依法查处。如果营门口街道办拖延查处，已经过了法定的查处期限，举报人也可以请求金牛区人民政府责令营门口街道办查处。除此之外，还有的方式此处不须细述。 『编后语』街道办事处作为业主委员会，业主大会的主管部门，应当依法指导，依法监督业主委员会和业主大会开展工作。如果不依法指导、不依法监督，那是要承担相应的法律责任的。本案是交大吾家第四届业主委员会的决定违法，虽然违法者狡辩说街道办的工作人员同意了，但没有证据证明是营门口街道办工作人员指导的。因此责任主体仍然是交大吾家第四届业主委员会，其违法责任，当然应由交大吾家第四届业主委员会承担。我们知道每个街道办的民生办的工作非常繁重，可能真是因为工作忙而顾不过来及时查处。这是客观原因，但不是拖延查处的理由。因为只有及时查处了业委会的违法决定，才能使交大吾家小区的治理工作步入依法治理轨道。街办拖延查处，本质上不是在罩着业委会，而是在帮助物业公司延长不定期合同时间。本平台将持续关注报道本案的查处情况。 后面将陆续报道小区业委会决定违法、主管部门接到业主举报后的查处案例。本平台发布的文章欢迎转发、转载。投稿热线（028）85566105邮箱：995031314@qq.com