本周热点总结｜没想到，房价这么快就开涨了？

暮雪含情之贝尔

目前市场上已知或未知的消息和动作，哪些信号才是更需要去关注的？哪些信号又是容易疏忽掉的？对我们普通人的具体影响又是什么？不过，今天也只是部分消息的解读，更深入的话题研讨，我是放在了我今晚7点的闭门直播课程中去说，想了解最新的政策变化和走向，都可以扫下方二维码，跟我详聊。 重磅！美联储开局降息50bp北京时间9月19日，美联储在货币政策委员会FOMC会后宣布，联邦基金利率的目标区间从5.25%到5.50%降至4.75%至5.0%，降幅50个bp。这是美联储自2020年3月，也就是4年来的首次降息。决议公布后，三大美股指刷新日高，两年期美债收益率跳水超10个基点，黄金盘中拉升超1%创历史新高。点评：其实在老美降息前，我就预测过，一旦降息，对我们来说可能是转机也可能是危机。转机是在于，万亿资金回流，我们的资产价格会因此加速止跌企稳。这里我看有很多人只是单独地解读为抄底优质资产，其实没那么简单；资金同样可以回流到我们的企业，去减轻这些企业的存量债务压力。像上周摩根大通就估算了一个数据，中国企业未结汇美元总数达到3000-6000亿美元的水平；可以说，这个规模要是能回来，行情变化肯定是不小的。而行情变好了，对于企业而言，也就更有信心继续去银行借贷发展；进一步传导到普通人，那就是就业和收入同样会迎来一定的好转。就业有了，收入有了，又进一步完成了去杠杆的需求，那么传导到消费，我们的需求端也就会得到一定的提振，一部分城市的资产价格，也就能得到企稳。危机则是在于，当前我们对于追求货币放水、增加流动性的迫切，很可能会物极必反，导致通缩进一步加剧。所以即使是老美降息了50bp，我们也要伺机而动，而不是盲目跟降。——为什么这两天全球资本市场沸腾，我们却没有即时跟着下调LPR利息，也正在于此。很多人其实忽略了一个信号，在老美宣布降息的前后2天，实际上央妈已经连续3天操作了共计1.6万亿的逆回购交易量； 这一操作，你可以理解为，LPR此时不降，就是在等着这个逆回购利率先动，为的就是先增加市场的流动性，让足够的水流通到市场里去。一场蓄势已久的放水，正在因为老美开启降息的闸门，也跟着缓缓开启。而势头越大，也就意味着接下来的政策只会越超出预期。最快国庆前，930前后，很可能就将迎来517后，属于楼市的新一轮松绑潮，包括大家期盼已久的存量房贷利率下调，以及降准等。所以你要去关注的反而不是我们此时此刻不降息，而是应该关注接下来你所在的市场，你的城市，你的房子，有没有机会在即将到来的10月接到水，完成筑底的可能。没有的话，那么你就该赶着最后这波热度赶紧出清了。而如果你不懂评判房子价值的方法，我这边也有份《资产评估自测表》，是否需要割肉，如果需要，应该如何卖？如果不需要，那又该如何实现先买后卖的价值最大化？北京优化房地产政策9月20日，中共北京市委结合首都实际，制定了具体的实施意见：加快建立符合首都特点的房地产发展新模式；优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。点评：这个取消普通住宅与非普通住宅标准，实际上就是取消豪宅线。而放到这个节点来推出，很显然最大的作用就是要开始降低税费，包括契税和增值税。相当于二手房交易中每套房子可以节省数十万，甚至上百万的税费。其实这个举措去年12月的时候北京就调整过一次，但是并没有直接取消，还是有一定限制；包括广州最近也是，在南沙区解除了限购，并且实施买房即可落户，不过这个政策并没有官方发文，但私底下你去各楼盘转都会发现已经在执行，买房即可落户且同时解除限购。虽然也只能说，力度都是比较小的，所以接下来广州的动作肯定还会放得更大；不过北京在老美降息后的第二天就公布了这件事情，还是比较能说明一件事情：就是接下来新一轮的松绑潮，一定是从一线城市上去发力，上海、深圳也一定会持续去跟进；除了降低税费，取消更多核心区域的限购也将成为重点。整体上看，930大概率会有救市政策，所谓金九银十嘛，相对7、8月成交肯定会有反弹；但要形成趋势反转，还是得从4个一线城市以点带面才行。 断供房贷被冷处理《经济观察报》的文章报道：银行对断供房贷逐步转向冷处理，将根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等分类管理。转变的最根本原因，是断供房贷涉及民生问题，部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所，所以不希望通过法拍程序处置。目前，多数银行已采取不同的主动防御措施，试图将风险扼杀在萌芽状态，以确保断供风险不会大规模集中爆发。点评：实际上，银行的这波操作，恰恰说明了一件事情：房价是经不起久跌的。正所谓久跌必涨，所以关于这个趋势，我认为大家也不必太过焦虑，反而意味着楼市的行情确实正在扭转当中。像法拍房的数量正在被人为地控制减少就是个最明显的信号。而这背后，一方面是能趁着老美这波降息资金回流，给企业和居民争取收入恢复上涨的时间，不至于因为卖完房后还资不抵债而出更大的事儿；一方面，也可以配合当前地方收储去库存的救市动作，回购部分法拍房转成保障房，同样是以购代建；还有一方面，就是我们的保交楼动作也正在加快地兑现当中，同样是对断供房的出清。而一旦法拍房的压力开始减轻，也就意味着，你所在城市的二手房价受冲击更少，回暖也就会相对更快一些。当然，只看法拍房这一指标自然远远不够，还要对比所在城市的：政策、二手房成交量、小区业主调价率及撤盘率、笋盘消化率、看房量、去化周期等…为此，我也系统研判了这些数据，为大家梳理出了美联储降息将能最快恢复楼市冷暖的一批价值城市。成都楼市，打响楼市上涨第一枪？！9月20日，贝壳溢价42%夺得成都新“地王”的消息引发了多方关注；就在同一天，本土地产巨头嘉禾兴房地产公司突然发布文件，宣布了楼盘涨价的决定。根据文件内容，自2024年10月1日起，该公司旗下的“嘉禾华府”、“嘉禾宾湖颂”、“金沙壹品”、“壹品”、“嘉禾宸府”等所有在售项目房源单价将上调2%。 点评：这个溢价42%，我专门去看了一下，是斥资了10.76亿拿下的，并且创下了成都的楼面价新高。 毕竟单个开发商的涨价，放眼全国，还并不具有标志性意义。目前市场公认的风向标，也依然是北上广深这4座一线城市。根据国内头部投行中金公司的研究报告：过往周期经验表明，一线城市基本面改善，对全国其他城市市场预期修复具有较强的引领作用，是判断房价拐点的晴雨表。 所以，结合前面我说的，北京从取消普宅和非普宅限制开始，相信后面会迎来新一轮的松绑潮，且比517更猛。而这个过程中，一线城市新房、二手房交易量和交易价格的变化，基本上会在2-4个月左右传导到二线城市。一线城市回暖后，再带动其它强二线城市逐步回暖。所以这个时候，不管你买房是刚需自住、出租，或者就是最直接的投资；毫无疑问，你都要开始考虑一致的预期，那就是房产升值。那预期怎么样才能兑现呢？未来楼市分化加剧的背景下，不同的城市能级不同，涨跌的节奏也不同，哪些城市可以买，哪些城市不能买甚至要考虑卖掉做置换？就是你现在要去考虑的。包括老美降息后，全球资本市场开始出现行情波动，很多人在问我有没有什么资产可以投标？像股市之外，黄金因为老美降息又涨了一波，存款利率持续走低的情况下，我手里的钱是否也可以放到这里？又或者其他地方？以上问题，大家都可以扫描下方小程序码，加我好友，我会一一回答大家。