遇事需要冷静，才能把事办好且办成

孙昭晓

两天前已经再三叮嘱买卖双方过户当天早上9点要准时到行政服务中心集合。因为临时记起要先过户维修基金申请手续，于是前一天又告知先到工行大堂集合。 8点30分，我问了卖方能否准时到，卖方说可能塞车会迟到10分钟。我和同事小刘9点就到了工行大堂，同事小刘才问买方快到没，买方回复说刚起床。 小刘没做好的是，他没提前30分钟左右问一下买方是否能准时到，如果提前问一下，就能提前知道时间是否要更改。 最后卖方9点15分到，买万9点50分才到。在等待过户维修基金时，我看小刘没有意识到要去办事窗口排队的意思，于是我就过去排队，没一会就又有一个人过来排队，所以这个我是做对了的，要不又要排后一个位。 前面那个人快办完手续后，我给电话让小高带客户过来排队，小刘没听电话就知道要带客户过来，所以就直接过来了。一名看似是领导的工作人员一眼就看出我们是办面签的，不用录电脑，于是她找了一个工作人员让我们在另一张办工桌办理面签。 正准备办面签时，买方说没带身份证和户口本过来，幸好家离得近，马上回家拿，来回约15分钟。 我提前到行政服务中心想提前拿过户号就不用让客户等太久，留下小刘在工行陪买卖双方办理维修基金过户申请。来到行政服务中心，工行人员说不用拿号，来了再拿就行，因为现在没有人在等号，一拿号就马上到号，所以没有必要提前拿号(如果周一的话，不提前拿号会等上一小时才能排到我们)。 办理过户手续时，又发现买方没带儿子的户口本过来，幸好现在可以接受户口本的照片。因为客户由小刘主跟，所以我没有特殊提醒小刘让客户带儿子的户口本过来。能看出小高一点都没意识到要提醒买方带上儿子的户口本过来办过户，也许他的思维里认为交契税不是以家庭为单位的。 所以，只有投入时间和去经历才能让一个人能力提升，否则再培训，或培训再多也用处不大。一般普通人的记忆力就是差，理解能力也会相对差，要不然就不会做基层中介了，直接当老板或公务员之类的职业了。 还有就是卖方的身份证地址对不上身份证的地址，卖方马上把新换的身份证拿出来，幸好工行人员不是很较真，要不当天过户手续就又办不成了。因为正常来说一个人只能有一张身份证，而且只能用最新的身份证办理相关手续，那样的话户口本的地址又对不上身份证的地址，就又要回户口所地打印新的户口本信息。 好不容易签好了买卖合同到了交税环节，才发现这个月开始，广东省内如果有房产都不属于满五唯一(哪怕系统现在查不到广东范围内的房产)。而卖方除了这套房子的所在地没有房产，户口所在地没有房产之外，广东范围内均没房产才属于无房，但卖方在江门还有一套房 如果硬按满五唯一交了个税的话，以后被抽查出卖方广东范围内有房产的话，是会按成交总价的20%补交个税的，这个风险太大了。 幸好签三方协议时写了如果产生个税就由买方支付。当时以为卖方符合满五唯一条件，口头上有说过大概率不用交个税，但最终以税局核实为准。 因为税局工作人员还没提交最终选择什么方式交税，所以还可以从新选择交税的计算方式。本想建议买方选择核定交税，也从新写了申请更改为核定的交税方式，当小刘从不动产窗口拿着资料过来准备提交时，我突然叫停了，说还是选择据实的计算方式吧。 因为深入了解了卖方交了大约8万元的房贷利息，加上之前交的契税，我评估大概率不用交个税，因为税局的评估价及现在买方的买入价均低于卖方的成本价，所以是可以赌一把。赌对了就能免个税或少交点个税，赎输了就有可能多交3000元左右的税费，但赌对的几率能达到90%，所以完全可以赌一把。 更重要的，我担心万一选择了核定交税方式，最终发现评估价低于成交价，那样买方就会认为白白多交了1%的个税，那样的话就一定会埋怨我们。 因为已到中午下班时间，所以就只能下午上班后再办理。下午我带客户去银行打印利息清单，发现没有显示利息总额，后来又找了按揭部的经理帮忙打了一份，依然没显示利息总额，并且公章也没有。 接着又倒回大厅找大堂经理，结果大堂经理重新认真看，发现有显示总利息。那一刻我和卖方夫妻俩都笑了，我笑着说，我们刚才五双眼都没看到总利息就写在这，人的大脑真是太奇怪了，也太不靠谱了，竟然刚才那么认真都没看到有显示总利息。 回到行政服务中心后，先去不动产中心重新选择为据实的交个税方式，然后又到税务窗口交税。结果又说这张利息清单没有显示房产的具体信息，即无法证明这份利息清单就是这套房子的利息，所以属无效的证明材料。 没办法，只能继续回银行，让银行按揭部经理出份证明，证明这份利息清单属于这套房子的利息清单。但是，银行经理不配合写证明，说银行不允许出这样的证明，他是不会写的。好在经理打了份电子版的借款合同，合同有显示房产地址及还款银行卡的卡号。 回到税务窗口递交了借款合同后，依然说证明不了这份利息清单就是这套房子的，因为同一个名字可以同时购买两套同样贷款金额的房子，所以证明材料依然不足够。 哎，真是没了脾气！只能心平气和的继续沟通解决的方案。税局的工作人员把他的上级、上上级的领导都请了出来，上上级领导现场打电话又向他的上级请示解决方案。听他们在对话中说，本市的房产一般只能在本市办贷款，只要能证明卖方本市只有这一套房就可以当作这笔贷款利息属这套房子的。 听完他们的对讲后，我心里还是有些紧张，因为我知道本市的房产是可以垮市办按揭的，我担心工作人员突然又说还是无法证明属同一套房！ 幸好没有了其他问题，只要在粤省查一下本市仅有这一套房子就可以了，就认可这份利息清单属于这套房子的成本。谢天谢地！ 到了最后一步，看看评估价会不会比成交价高，如果高了的话又是高了多少？当税局的工作人员说评估价低于成交价后，我的心头大石一下子掉了下来，买方紧张的心也松了下来，当然我的同事还有卖方，包括能看出税局的工作人员都是感到了轻松的。 这次交税的过程，让我内心很纠结，也感到税务的政策真的很考验人的接受能力，为何要来一个三选一政策呢？又为什么还要来一个永远也是一个迷的评估价呢？如猜迷那样，猜错了就要损失巨额金钱，多么的让人难接受呀！ 经过有惊无险的办理过程，最终还是顺利完成了当天的所有相关过户和交税手续，买卖双方就在家里等通过放款信息就行，银行放款后交易流程才算全部完成。 不，银行放款后，还要带买方去办理过户水、电、媒的手续，还要去物业部办理物业过户手续，还要办理收房及钥匙交接手续。 借助李宗盛的一句歌词结尾吧：人生没有白走的路，每一步都算数！让我们一起去遇见未来更好的自己吧！ 2024.9.7