「红运花园1-4期实例要求」业主组织指导人员应当具备自我纠错基本素养！（副本）

小区治理研究

武侯区晋阳街道晋阳社区红运花园1-4期，近几年所发生的小区治理案例，可以浓缩为小区治理的半部野史。我本想淡忘，但却难以释怀。

我记忆里的红运花园还停留在上世纪九十年代，红运花园开发商为业主们建了一个令人羡慕的多功能度假村，但却在红线图内的绿化带里修建了不少的营业房和地上车库出售。当时的红运花园业主组织筹委会成员领头，向政府部门持续举报，有关部门强拆了所有的地上的几百个车库和大部分营业用房，现存的物管用房和业委会办公用房就是那时遗留下来的违建性质的商业用房。最早的省市物业管理规章出台，红运花园第一届业委会成立之后，武侯区房管局不给备案，受到.《四川日报》的追踪报道才给备案的，成为了四川省第一个正式备案的业主委员会。

2005年以后，我离开了五大花园，很少关注包括红运花园在内的五大花园业主治理小区情况。直到2023年底，红运花园1-4期第四届业委会代表、业主代表、选聘的物管企业代表找上门来，邀请我给予他们帮助。

他们向我介绍了他们的遭遇。

他们说，①有关方面要擅自出卖他们物管区域内的公共用地，被业主委员会通过打官司给制止了。

他们说，②红运花园度假村的大额拆迁补偿款没有打到业主公共资金账户，多年来这笔大额资金不知去向。

他们说，③通过业主提起的撤销权诉讼，成都市中级人民法院早已将上一届业委会也就是红运花园1-4期第三届业委会召开的业主大会，作出的上调物管费和停车费、招标选聘物业公司的决定给撤销了。但是，以临时代管名义进入小区的物业公司仍然按照上调的费用标准强行收取费用，而服务质量却很差。

他们说，④第四届业委会召开了几次业主大会，通过了委托招标代理机构选聘物业公司、实行“信托制物管模式”管理小区。他们也执行了业主大会的决定，选聘了一家信托制物管公司，不但进场受阻，还被有关方面的人约谈威胁。

我问为何不让进场还反遭威胁？

他们说，⑤晋阳街办在小区里连发了几个《指导函》和《告知函》，说红运花园1-4期业委会的5个委员只剩2个了，另外3个被武侯区综合行政执法局以他们参与了小区业主砍树活动罚款，已经失去了业委会委员资格，2名委员少于委员半数的业委会不能主持开展选聘物业公司工作，所以，不承认他们业委会和选聘的物业公司。

他们接着说，⑥其实他们并没有参与小区砍树活动，是被晋阳社区的人组织小区的一些听他们话的居民作伪证给冤枉的，他们先向武侯区申请了行政复议，未得到纠错，他们随后又向武侯区法院提起了行政诉讼，已经开庭审理了。

听了他们的介绍，我感到晋阳街办频繁在红运花园1-4期发函，指出业委会3名委员和其他业主一起因砍树被罚款，因而失去委员资格的理解肯定是完全错误的。《四川省物业管理条例》的这条规定很容易被人断章取义地误读，曲解为只要业委会委员被行政处罚就失去委员资格了。如果这么理解的话，开车的业委会委员被扣分罚款也就失去委员资格了？很显然，法规本意完全不是这么回事，原文意思是业委会委员在开展物业管理活动中受到行政处罚的，才失去委员资格。我想很有必要同晋阳街办的人进行一次沟通。

正巧新聘的物业公司代表说晋阳街办通知他们第二天去街办协调，业委会的也要参加。他们不约而同邀请我陪同他们列席会议。我知道这样的会，他们很不想受他们约谈的对象请专业人士参与的。业委会的人表示给我书面委托授权，帮助他们申诉、辩解。于是，我从那时起接受了红运花园1-4期业委会及委员个人的双重书面委托，开始持续关注红运花园1-4期小区治理。

我陪同他们参加晋阳街办的协调会，一开始，街办的法务向我发难。法务不知道我备有双重书面委托书，提出当事人之外的人不能参加会议。我问法务是不是当事人，法务说是受街办委托参会的，我说我也是受业委会委托参会的。法务说，业委会因人数不足委员总数的半数，不能委托。我问法务，今天5位委员都来了，不够半数吗？法务说，有3位因受到行政处罚已经不是委员了。我说你身为法务，怎么能如此误导街道办呢？你知道不知道业委会委员在物业管理活动中受到行政处罚才失去委员资格啊？且不论这3名委员是不是被冤枉而受处罚的，就算不是被冤枉而受到行政处罚，但砍树并不是业委会决定的，也不是3名委员以业委会名义组织的，那么多业主在老旧小区改造中，自发参与了拉倒一颗被虫蛀了容易被风刮倒的树，根本不是业委会的物业管理活动嘛。法务听我斥责后无话可说。

从此之后，晋阳街道办虽然没有自我纠正之前的函件说词，但也不再继续强调3名委员已失去资格。但从他们的骨子里就不承认红运花园1-4期业主委员会的合法性。

他们开始采用划分红运花园1-4期物管区域方式，试图以划分物管区域而解散红运花园1-4期业主大会及其执行机构业主委员会。

大约2023年年末，晋阳街办全然不顾红运花园1-4期业委会合法存在，撇开红运花园1-4期业主委员会而委托晋阳社区召开红运花园1-4期业主大会，表决红运花园1-4期物管区域划分为1-3期和四期的议案。晋阳社区采用购买第三方会务机构方式，很快开完了划分物管区域的业主大会。从他们发布的统票结果看，通过了将红运花园1-4期划分为1-3期和4期的议案。但是，没有决定何时、有何组织机构执行这个决定。也没有共同决定红运花园1-4期业主大会及其资产怎么办。更没有共同决定红运花园1-4期共有的配套设施，物管区域被划分之后怎么协同管理。一句话，这次会议不仅召开主体不合法、表决议案的提出不合法、表决结果也没法执行。

在专业人士看来，这不仅不是社区治理创新，完全就是晋阳街办委托晋阳社区乱搞的一个活案例。值得各地作为负面案例调研，并从中总结吸取一些应有的教训。

红运花园1-4期物管区域被划分之后，他们认为红运花园1-4期业主大会自然而然不存在了、业主委员会也自然而然不存在了。这样的想当然是不是很滑稽、很可笑呢？如果这么简单，所有的小区都可以如法炮制了。业主们在不明不白中就稀里糊涂地参与表决了，稀里糊涂地同意了。如果让业主了解划分了物管区域的危害之处，业主们还会参与、还会同意吗？

滑稽归滑稽、可笑归可笑，官方制造的先给3名委员行政罚款错案未了、接着组织的划分物管区域错案又来。这给业委会平添了巨大的压力，更添加了纠正错案的巨大麻烦。

看上去、想起来，难免要问一问晋阳街道办及晋阳社区，红运花园1-4期全体业主中的绝大多数，早已对临时代管5年多的物业服务很不满意，物业公司明目张胆地违法上涨物管费和停车费，你们怎么就不像搞垮红运花园1-4期业委会这样，煞费苦心地加以解决呢？旁观者难免要怀疑街道办及社区有人从中获得非法利益。那些帮违法者站队扎场的官人，就不怕纪检部门注意到了吗？

我绝不是一味跟晋阳街办和晋阳社区过不去。主要的是红运花园1-4期业委会5个人，他们一心一意维护全体业主的利益啊，他们没有谋取个人私利啊！晋阳街办和晋阳社区在这个事情上的立场和做法都没有对啊！因此，我只能帮助代表红运花园1-4期绝大多数业主的业委会了。

第一，建议3名委员对综合执法局的罚款处罚行政诉讼案增加诉讼力量，自费都要聘请专业人士代理上诉。当事人采纳了这个建议，加入了本地律师和外地专业诉讼代理人，专心打好行政诉讼案的上诉。该案终于在2024年7月底二审判决：撤销武侯区法院一审判决书、撤销武侯区综合执法局的处罚决定书、撤销武侯区政府的复议决定书。三项撤销，红运花园1-4期第四届业委会3名委员被罚款的冤假错案被彻底平反。

第二，发现并鼓励不同意划分红运花园1-4期物管区域的业主，提起撤销晋阳街办委托晋阳社区召开红运花园1-4期临时业主大会做出的划分物管区域决定。该案已经在武侯区法院立了案，并于2024年4月开过一次庭，法庭决定追加晋阳社区为第三人。

对于这场撤销权诉讼案，各方都在拼力博弈，违法一方利用其影响力，想尽办法将本案弄死在一审阶段，不给上诉的机会。因为，即使一审在某种影响下胜诉了，一旦上诉，很可能二审法院又会毫不留情地给予撤销了。当然，他们不会这样想的，他们想法官以业主大会和业主委员会不存在了驳回本案，如果是独立审判，不就没有上诉机会了吗？可是，维权一方虽然没有影响力，全靠靠事实和法理，但还能尽量不掉入对方设计的坑里去，比如提前看到法庭发给原被告的独立审判意见书表象背后的意图。

在我看来，这场撤销权案，有了成都市中院撤销业委会3委员被行政处罚错案的判决书，毫无疑问地应当判决撤销物管区域划分。因为，在业委会合法存在的前提下，业主委员会才是法定的召开业主大会的主体，晋阳街办取消业委会主体资格，亲自下场委托晋阳社区违法召开业主大会，其程序显然违法。再加上表决议案的来源真假未辨（只要提请鉴定机构对所谓上届业委会提交的区划《申请书》进行鉴定，就可辨别出该《申请书》是不是去年有人伪造的。），业主共有的配套设施管理权划分不明等等，毫无疑问应当得到法院的依法撤销。当然，不能对一审寄托过大的希望，毕竟不干预法院独立审判的规定，可能在某些地方还没有完全执行到位嘛。审理该案的法庭就在晋阳辖区里，上下班时碰见法官打个招呼应当在情理之中，更何况以前本来就认识，或者很熟，通过电话，打个招呼还是不会被法官举报嘛。

第三，对于被业主共同决定解聘了的临时代管物业公司，在其耍赖不依法移交退场的情况下，可以不按常规接管。毫不隐瞒地说，春节前，我建议受聘物业公司在除夕之夜不动声色地接管。受聘物业公司迫于约谈接收的压力，却不敢接管。现在有关方面出台的文件也有点怪杂杂的，说什么原物业公司不退出，受聘的物业公司不能进，不能站双岗。而属地街办及公安又以“维稳”打压新物管公司，胆敢“强行接管”就抓人。怎么不拿这一套去要求应该移交退场的物业公司呢？

受聘的物业公司一直进不了场，还遭到约谈，便与业委会解除了物业服务合同。红运花园1-4期第四届业委会只能按照业主大会决定重新委托招标代理机构选聘物业公司。这轮招聘物管公司之后，红运花园1-4期业主大会及业委会，向现在还不退场的原临时代管公司发去了限期退场函，也向区住建局、街道办等有关机构递交了申请，请求责令现物业公司限期退出红运花园1-4期。过去一个月了，区住建部门、街道办事处都没有向已经解聘的现物业公司发出限期退场函。并没有依法履职。

第四，如果武侯区住建部门仍不履行责令被解聘的物业公司退出红运花园1-4期物管项目，红运花园1-4期的业主可以书面再次申请其履职，然后行政诉讼区住建部门请求判令其依法履职。

第五，晋阳街办不仅没有停止之前的违法行为，反而还在紧锣密鼓地继续错上加错。法院正在审理撤销违法划分的红运花园1-4期物管区域案件，依法行政的街道办都会等到法院的最终判决，再作进一步后续工作。然而，晋阳街办恰恰相反，正在紧锣密鼓地指导红运花园4期业主成立业主委员会。

也许在他们看来，只要成立了区划后的业主委员会，即使法院撤销了去年违法召开的临时业主大会划分物管区域的决定，红运花园4期业主委员会已经成立了，让两个业主委员会斗去吧。

其实，这样的工作人员，没有基本的法治素养。他们以为急急忙忙地成立了红运花园4期业委会就合法了？我要告诉这样理解的人，只要法院终审判决撤销了去年违法召开的临时业主大会作出的划分物管区域决定，红运花园1-4期的任何业主，都可以申请晋阳街道办撤销红运花园4期业委会备案。如果晋阳街办不撤销备案，申请人即可申请行政复议，或者行政诉讼晋阳街办，请求法院判令晋阳街办撤销红运花园4期业委会备案。这样的请求，法院肯定是支持的。因为一个物管区域只能存在一个业主大会及业主委员会。就算街道办的一般工作人员没有这点法治素养，晋阳街办不是聘请的有法务吗？难道法务也不明白？如果法务是明白的，那就只能是希望晋阳街办多当一次被告，法务才能增加代理应诉法务费。但我是很希望各街道办或者社区的法务，不要这样存心，这样子的存心，就上升为职业道德范畴了，我还是愿意理解为外行的法务太多了，真正内行的法务，大多数都在群众中间。

小结一下：

我们了解了武侯区晋阳街道晋阳社区的红运花园1-4期，第三届和第四届业委会经历的小区治理情况，不难发现唯一缺位的是物业主管部门和当地街道办，他们在人民法院撤销了业主大会作出的上调物管费和停车费招标选聘物业公司决定后，长达五六年都没有任何行政措施介入纠错，好象与他们毫无关系，一直任由违法问题继续衍生下去。

另一方面，当业主委员会依法阻止了有关方面拍卖业主共有使用权的用地后，不是与业委会沟通，协商如何补偿全体业主费用后，合理启用这块用地，而是采用了羞于启齿的社会上的下三滥做法，利用行政影响力引导一些听话的居民，做假证构陷业委会3名委员参与砍树，达到行政处罚他们、进而宣布丧失委员资格，进而宣布业委会无效了。

即使业委会委员人数低于半数，作为街道社区依法应当做的也是指导他们补选业委会委员或者提前换届嘛。可以连这方面的建议都没有发过，假装官方的假正经都没有，就赤膊上阵打压、搞垮业委会倒是痛快，可是要知道，这是法制社会时代啊，违法乱搞肯定是不行的！指导也好，引领也罢，总不能离开法律法规，想当然地指导，想当然地引领吧。若是那样，岂不乱套了吗？

尤其需要特别提示的是，业主组织指导机构的人明知自己错了，或者已经有人指出错了，还要一错到底，死不认错，好像自己在人民群众面前高人一等，永远都是正确的，一副输不起的嘴脸。其实吧，人民群众理解业主组织指导机构的工作人员，多数都是临时拉上岗位的外行，完全不胜任指导者的岗位，不胜任不要紧，起码应当具备知错就改、自我纠错的基本素养吧。

2024.9.1.于成都