从NAR的和解协议谈房屋中介行业

Jun Zhao

美国的房产中介行业—从NAR和解协议谈开去

2024年3月15日，美国房地产经纪人协会（NAR）面对被控垄断的集体诉讼，15日同意支付数个原告集体4亿1,800万美元和解金（settlement), 并取消房屋中介业数十年来允许卖房中介为买房中介代收佣金的操作，引起社会极大关注。毕竟，房地产是大多数民众生活中最重要的投资之一，这个和解结果对于美国的房地产市场会有什么样的影响甚至冲击，是值得大众关注和热议的。

NAR和解金将会分给近期售屋的卖方，并可望从7月开始採取新做法。外界认为和解协议是美国房市百年来最大变化的里程碑。过去佣金由卖方支付，通常卖方会拉高售价，把佣金等费用转嫁给买方。NAR为业界制定房屋销售指南，包括买卖双方房仲私下设定佣金分配做法，和虽然没有明文规定，但”约定俗成”的5-6%的佣金率等（远远高于其他国家的1-3%佣金率），让美国人每年支付佣金总额约1,000亿美元。

最受关注的是高得吓人的6％佣金率（相比之下中国的房屋代理只收取1%的佣金）。虽然通常由买卖双方的房屋中介各占一半，但由于是卖方支付佣金，因此往往由卖方中介跟买方中介商议佣金分配，导致买方中介为取得更高佣金收入，让买方以更高价格购买或买进更高价位房屋。取消卖方经纪代买方经纪收取佣金6％，和不准双方中介议定佣金分配的做法后，未来房屋买卖佣金率将可望大减，因为买卖双方会寻找收费较低的中介为自己服务，甚至可能有买方直接跳过中介来跟屋主谈价格。

TD Cowen Insights估计未来房仲佣金会从目前的交易金额的5-6% 跌到3-4%）。以目前美国房屋销售中位价格（median selling price ) 38.7万美元计算，过去一个交易中位佣金额超过2.3万美元（6%），如果佣金率跌到3-4%，估计佣金会大减约6,000美元到12,000美元之间。这对于买卖双方应该都是利好的因素，但对于房屋中介却不一定是受欢迎的结果。

圣地牙哥大学不动产名誉教授米勒（Norm Miller）认为在目前美国逾200万名房屋中介里，可能有一半人离职。这个预测可能有些夸大，但这个和解结果对于房产中介这个行业会带来不小的影响，应该是可以预计的。

这里就来介绍一些有关美国房屋中介这个行业的情况和近来的一些行业趋势。

美国的房产中介行业—从业人员的规模 和变化趋势

美国到底由多少房产经纪？不同的信息来源可能回答不一样，但大部分的估计都是在一百五十万到两百万之间。之所以有不同的统计数字，是因为在美国，有不少通过相关培训考到房产经纪执照（ real estate license）的人，并不一定是注册的美国房产经纪协会会员（这要指出的是，只有同时具有房产经纪执照，又是NAR会员的中介，才能被称作realtor)。因此，NAR的会员统计人数一般比持有经纪执照的人数要低一些。据NAR最近的报道，全国的经纪协会会员是一百五十多万。下面的趋势图用的也是这个“官方”数字。但我们也要记住，还有将近四五十万的持有房产经纪执照但没有加入NAR的经纪人，也是这个行业的从业者，尽管他们也许不是活跃的从业者。这就是为什么有的地方会说这个行业有两百万从业者，有些则说只有一百五十万的原因。

从下图可以看出，美国的房产经纪从业者（realtors)人数在过去的40年里从1980年的80万左右上升到了2022 年的将近一百六十万，增幅几乎为100%。增幅最大的两个时期，分别为2002-2006年间，和2014-2022年间，但2008年金融危机后，人数从一百二十万的高峰一度跌到了2014年的一百万出头。但从那时开始，另一个上升区间开始并持续到了2022年。

中介从业者四十年增加了一倍，是否反应了房屋交易市场的需求同比增加呢？ 从图二的年度现房交易量来看，这两个趋势是基本上平行的.1984年美国共有大约250万所现房交易（existing housing sales)，这个数字在2007年达到7百万，在疫情期间的2022年创造第二高峰，交易量为600万左右。2023年底这个数字下降到四百万。但也应该注意到，尽管美国的现房交易量在疫情后期（2022-2024）已经从高峰回落了大约30% (6百万 in 2021 to 4百万in 2023)，房屋中介的从业者人数却一直居高不下，甚至在2022-2023 年还增加了10%。可以预计的是，这个行业的内部竞争将会更加激烈，除非房屋市场在可见的未来再次迎来较大的增长。但在目前高利率的环境下，这可能不大会发生。

对此，纽约时报在2023年还发表了一篇题为“为什么许多人在疫情期间成为了房屋中介”，对这个现象的成因做了一些有意思的探讨。https://www.nytimes.com/2022/03/04/realestate/real-estate-agents-pandemic.html

下面的图表就是纽约时报这篇文章中列出的20个在疫情期间（2021-2022） 房屋中介从业人员的总数上升的州。

美国的房屋中介行业- 入行要求，收入水平

美国的房屋中介在各种服务行业里，应该算是一个比较受尊敬的职业。相比其他的服务行业，比如餐饮业，酒店业，房屋中介由于需要一定的专业知识（当然这不是说其他的服务行业就不需要专业知识），还需要和各种人群打交道（业主，买主，律师，银行贷款代表，等等），对从业人员的专业素质还是有较高要求的。但美国的房屋经纪行业入行门槛并不高，任何人只要完成相关的培训课程，考过执照（有效期四年），理论上就可以从业了。这些培训课程可以自学，也可以在社区学院注册几门课程，或者在网上注册课程，学费和学习资料一般也就是几百到两千左右。不少人从开始培训课程到考过执照，也就是几个月的时间。当然，考上执照和成为一个成功的房地产经纪中间还有很大的距离，但就从业门槛来讲，这的确是一个比较容易入行的职业。

那么，美国的房地产经纪主要是一些什么样的从业者呢？从NAR提供的数据来看，下面是这个行业的一些相关信息：

- 64% 的房产中介是持有销售执照(sales license)的从业人员；20%是 持有 broker 执照的；另有18%是“联合者”执照（associate, 不能独立从业）

- 62%的中介是女性，中位年龄为60岁

- 中介的中位从业年限是11年

- 在同一个房产经纪公司的工作中位年限： 6年

- 大部分中介一周工作30小时

- 中介的中位年收入为56，400

- 年交易量中位数为12 （即一年有12个房屋交易经手）

- 8% 的经纪只有高中学历，30%的有一些大学学历（但未毕业）；31%的经纪有大学本科学位，12% 有专科学位，另有18% 有研究生学历

- 2022 年NAR会员的中位收入为$56，400，略高于全国中位收入，比2021年的平均从业人员收入高了一些。我对这个平均收入水平感到有些惊讶，似乎太低了。但如前面提到的，不少房屋中介并不是全职工作，而且也有一些只是有一个执照，因为主动或者被动的原因，可能一年都开张不了两次，所以他们的收入肯定拉低了整个行业的平均水平。另外，中介在拿到佣金后还要与挂靠的中介公司分成（40-50%），所以反过来推算的话，可以估算出中介的平均佣金收取金额大概是这个年收入的两倍。

从上面的一些数据可以看出，中介行业是一个从业门槛较低，工作时间比较自由，中位收入比全国中位收入高一些的职业。当然，任何一个职业内都有非常成功和不那么成功的人群，中介这个行业也是如此。我们经常听到的“百万经纪”，“金牌经纪”就是这个行业中的佼佼者，他们的收入肯定是比这个中位水平高许多倍的。好的中介年入百万并不稀奇的，当然与这样的收入水平相匹配的也必须是很高的业务水平和超强的工作量。尽管中介工作时间比较自由（不需要坐班，有的甚至不需要有办公地点，挂靠一个经纪公司就可以了），但工作强度还是比较大的，尤其是周末经常要上班（因为周末正是有工作的买主需要看房的时间，也常常是卖家举办开放日的时候），而且有客户的电话或者邮件都要及时回复，没有太多上下班时间的界限。

很多中介都是兼职的。平时有自己的本职工作，周末或者晚上才带客户看房和处理相关事务。我就有好几个同事（教授，图书馆馆长等）都有经纪执照，但他们都不怎么开张😃。不少从事艺术工作的人比如演员，也将中介作为赚取收入以支持自己的passion and career goal 的工具。

有一些华人投资房地产，为了省掉买方的代理费，也会考一个经纪执照，买方时自己代理自己。我认识的一个佛州的华人中介，自己就有几十套房产，也卖也出租。她的公司还做远程代理管理出租房的业务。是非常成功的经纪人。

另外，房产中介的收入还与工作的地区有关。那句“ Location, Location, Location”在这里也是适用的。下面几个图表可以看出西雅图，纽约，芝加哥郊区等比较有代表性的地区的房产经纪的收入比较，以及不同的从业经验的中介的收入水平。

这是纽约市房屋经纪的平均年收入在过去20年的变化。可以看到平均收入水平在20年内上升了一倍多（从2000年的四万上升到2020年的九万多，相比其他一些行业的收入增长趋势，这个涨幅还是相当不错的）。

芝加哥西郊瑞伯市的中介收入水平，可以看到平均年收入，最低25%，最高25% 等水平

西雅图地区的中介收入比较。可以看到四个不同的从业经验水平的经纪的收入比较

下面再从个人角度谈点与中介打交道的感受

我们在美国三十多年，前几年主要是致力于学业工作，基本上都是租房住。第一次买房是2000年生了老二之后，比很多朋友都要晚一些。从那以后我们总共有过十来次买卖房屋的经验（三次是自住屋 – 两个一买一卖加一次买入，总共五次交易；还有五次是出租投资房产，一个一买一卖，三次买入），分别和四五个房屋中介打过交道。这些中介的水平参差不齐，行事风格也各有不同。

我们用的最久的一个中介克里斯，从我们2000年买第一个自住房到2020年她因感染新冠离世，在她手上经手了五次房屋买卖和好几次房屋出租的业务。这是一个很符合NAR的从业人员 标准像的经纪—50来岁，白人女性，大学毕业，有20多年的从业经验，自己有一个经纪所，手下有四五个员工，还投资各种新房工程。她人非常精干，第一次跟我们见面时就说，带我们看房不会超过三次就能帮我们找到心仪的房子。后来果然如此，原因除了我们自己比较目标明确以外，跟她善于观察和了解客户的需求，少做或者不做无用功（有些中介不善于观察和了解客户的喜好和需求，只知道带着人到处看房，花了很多时间精力却没有太大的收获），并善于与卖方沟通的能力有直接关系。当然，后来我们要卖自住房时，她的这些能力也从相反的方向帮了我们。

我们除了是克里斯的忠实客户外，还为她介绍了十来个朋友和同事作为新客户（我们没有任何介绍费和其他好处，纯粹是给朋友们帮忙，也为她介绍客户开发资源）。因此我们也成了她的VIP😃。她对客户很友好热情，每年都会举办一两次客户感谢活动，对我们这样的VIP客户，还会邀请我们参加一年一度的芝加哥龙虾节。下面就是我们疫情前最后一次受邀参加龙虾节的照片。

龙虾节- 这么多龙虾我们四个人吃😃😃

克里斯在2018年不幸患了乳腺癌，但康复后不久就又开始工作。可惜，她战胜了癌症，却没有躲过新冠疫情，在2020年染病离开了人世。之后我们的几次房屋交易，就由她经纪所的另一位经纪人顺理成章地接了过去。2022年，我们卖掉了克里斯代理购买的，住了16年的房子，在另一个郊区买了一栋更大的房子，又卖了一个克里斯为我们代理买下的出租房，我家大儿子还在芝加哥买了他人生的第一个房子。2023年我们又在芝加哥买了一个公寓房。这几个交易下来，我们的代理总共收到了五六万美元的佣金 (当然，她还要与所属的经纪公司分成，最后拿到手可能只有不到四万左右），差不多是中介行业的平均年收入水平了：）。我家领导感叹说，克里斯在我们身上经营了这么多年，可惜没有等到最大收获的日子。现在这个中介虽然也很不错，但比起拥有20多年经验的前老板来，毕竟还是很多方面没有那么老练，跟我们的默契也差了一些。但凡事讲究个缘分，我们也就一直与她合作了。

2022 年卖掉住了16年的自住房后，中介送了我们一个纪念礼物- 一幅用这个房子的照片制作成的画作。这张照片是在我们现在的新家的餐厅拍的。我们非常喜欢她为我们做代理买下的这个房子，虽然中间也有不少波折，但最后结果还是很满意的。

美国房产经纪协会与代表房屋销售商的原告达成的和解协议，会对房屋中介这个特别的行业和美国的房屋市场产生什么样的影响，现在预测还为时过早。但房屋买卖的成本估计会下降不少，因此也可以带动房产市场被高利息所抑制的需求。也许，今年下半年房产市场又回有一个小高潮呢？当然，上有政策，下有对策，市场也会有相应的对策出来。羊毛出在羊身上，也许房屋价格总体不会有太大的变化。但买房买方经纪这个亚行业会受到一些冲击，经纪人群体会有一些更大的洗牌，也是可以预计的未来。

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