溜达完海湖新区盛达国际小区，分析一下这物业费到底该不该交

禾苗

3月20号，中午闲着没事儿，决定去海湖新区盛达国际小区溜达溜达，因为最近我们接了40多份因业主不交物业费的起诉。被起诉的业主们，其实不是真不想交物业费，而是事出有因，所以拒绝交物业费，拒绝的理由也是五花八门，有因交房延期的，有因交房几年了都没给安装纱窗的、还有因暖气不热的，还有车在地下车库停放的时候被剐蹭的，也有反馈楼道卫生打扫不及时的……于是，我决定去盛达国际小区里转转，先感受一下这个小区的居住环境。 盛达国际小区在海湖体育中心的西面。10多年前，我就溜达过，只是那时候，楼、车、人都没有现在这么多。 我从南门处往东走，正直中午时分，小区外面有点冷清。 好多商铺都是空着的。现在实体店越来越不好做了，先不说是不是互联网的冲击，我觉得是铺面租金让人望而却步。前段时间我们还收到了千家福家居的诉状，卖家具的一般租用面积都不会太小，所以铺面租金和商管费每月都在万元以上，三年疫情再加上楼市的萎靡，让商户们实实在在感受到了压力，我很同情，但爱莫能助。 前几天偶尔看到一段介绍袁家村的，这个视频里所说的袁家村的经营模式值得研究，姑且不说介绍的是不是真是如此，但互联网时代，再墨守成规，靠房租去躺赚已经不太现实了，一定要有“流量”思维。一个商场，只有吸引并留住商户才能产生流量，当绝大多数商户付不起租金和商管费的时候，只能选择退出经营，及时止损。袁家村这第一步:“用免费思维海量引流”我觉得特别有远见，只有先设身处地的为别人着想，生意才能越做越好。 又想起西宁曾经的商业巷和水井巷，尤其是商业巷，在我儿时的记忆里，有一次我和我哥抱着家里的老母鸡蹲在商业巷对面的一个土台上去卖，那时候没有城管，也没人驱赶我们，没多久，那只老母鸡就以5块钱成交。 很多好的商业街最早都是老百姓自发的去卖东西而形成的，当有一定规模后，便于管理，会收管理费，流量起来了，商户们挣到了钱，那点管理费就不算什么了。 可如今的商业巷和水井巷，高楼林立，外表尽显大都市的范儿，但却脱离了普通老百姓的生活，精美的装修里，伴随着不断上涨的租金和管理费让商品的成本也在不断上涨…… 再一次翻看1989年出版的这本《青海商业志》，那句:“贩夫走卒,引车贩浆,自古有之,有道之世,必以厚生为本,而止于至善”又在耳边回响。 写着写着跑题了，言归正传—— 我要走桃李路，从东门进，因为那个门我进过，曾经給一位大姐送过地球毯。盛达国际的东面就是海湖体育中心，这里是居民很好的锻炼场所。 路遇去上学的孩子们。 正好有人出小区，我豪无悬念的混了进去。有的人为了安全，总觉得小区大门处应该严加管控，外来人进入必须登记，其实，我倒觉得真没必要，小区就是小区，进进出出再正常不过，有的小区围墙上都能放上铁丝网，每每看见，我都觉得挺好笑的，为啥呢？明明是住宅小区，偏偏弄得跟个监狱似的，门卫再严格些，是不是有探监的感觉？ 走进小区，看看雅诚物业的工作简报栏。 盛达国际小区里面给我的第一印象是宽敞、干净。 有些业主用不交物业费的方式来维护自己的权益，我觉得不妥，因为物业费是维系小区正常秩序的根本保障。 很多业主其实都没弄明白物业服务费的内容，老实说，如果不是有物业的起诉，我也不太知道我们每年必须交的物业费都包含哪些服务内容，所以，我边自己学习边普及一下—— 住宅物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润等构成，一般包括以下部分： 01管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等:小区的服务管理需要一定的人力投入，业主的物业费涵盖管理人员、客服、秩序、保洁、绿化、维修等相关工作人员的工资，充足的人力资源是保障小区正常运行的基础。 02共有部位和设施设备运行费用:物业共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施、监控设备）的日常运行、维护保养、检测费用，公共区域（含楼道）用水用电等。 03物业管理区域清洁卫生费用:为保持小区卫生环境，保洁人员需要对园区道路、楼梯间、电梯间、走廊、园区公园、娱乐器械、单元门、垃圾桶进行多次清洁，并需做好垃圾清运工作，做好公区消毒。 04物业管理区域绿化养护费用:管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。 05物业管理区域秩序维护费用:包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。物业在人防、物防、技防上投入的成本，秩序岗的站岗执勤、值守、日常巡查。 06办公费用:包括物业服务企业的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 07物业服务企业固定资产折旧:在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。 08物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。09其它费用。业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。10法定税费。11合理利润。看过一本书里，有这么一句话:没有利润的销售，都是不道德的，仔细去品这句话，我觉得挺有道理，因为没有利润就没有动力，没有动力一个行业就得消失。但古人亦云“君子爱财，取之有道”，先利后义则取之无道，先义后利则取之有道。 业主因为各种原因不顺心，开始拒交物业费，其实是不对的，咱就说最简单的道理，当你不交物业费时候，你扔的垃圾是不是物业也不该管，因为你连物业费都不交，人家凭什么给你清理垃圾？当不交物业费成为维护自身利益的的手段时，往往最终吃亏的只能是业主自己，想想吧，如果物业一周不清理垃圾，你是不是连单元门都出不去了。 再过一个月，这里繁花似锦的时候就更美了。如果不交物业费，这些植被没人打理，它们还能迎来属于它们的春天吗？ 如果大家都以不交物业费为荣，还能在洁净的环境里如此安然的晒着太阳，下着棋吗？这种惬意的生活，也离不开小区安保人员的付出。 盛达国际小区里不让停车，楼与楼的间距也很合理，每一栋楼，前后都有消防通道。没有对比就没有伤害，我家住的小区因为超容积建设，造成小区内空间变小，楼前后几乎没有消防通道，狭窄的小区内还停着不少私家车，所以对比之下，我就感慨，这里环境多好啊，我都有点羡慕嫉妒了。 我们前一天走访海湖星城小区的时候，有一位业主说的特别好，他说:“再好的物业也做不到人人满意，你觉得现在的物业不好，换一个可能更不好。”那么，当业主的权益受到伤害的时候，难道就得忍气吞声，毫不作为吗？我在一个公众号里看到一篇文章，标题是:《各位邻居，拖欠物业费是小区恶性循环的开始！》文章里列举了拒缴物业费十大误区，我觉得写的挺好，现摘录如下，感谢原创作者。 误区一：以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用：律师说法:根据《物业服务收费管理办法》中第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。所以在购买房屋以后，不管住与不住，都应该交纳物业费，这一点不容置疑。 误区二：以物业服务质量(保洁、绿化等)不合格为由，拒交物业费。律师说法：业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权，且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。 误区三：认为法不责众，跟风不交费。律师说法：不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力，不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。对欠费业主来说，他需要动员周围的邻居也拒绝交费，以达到法不责众的效果；而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时，也会踊跃行事的。因为在他们看来，法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务。此外，《民法典》第176条规定，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主不能拒交物业费。其实，业主个人不交费，自己的房产得不到有效维护，损失的是自己的利益。 误区四：以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。律师说法：此种情况，关键看物业公司是否有过错，是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，业主就不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。物业费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。 误区五：以人身、财产受到损失为由，拒交物业费。律师说法：《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。 误区六：灯光或噪音、排气等环境污染及环保问题。律师说法：这一类的环境和环保问题，特别是小区周围的这一类问题，物业并没有管辖权，业主可通过《民法典》等相关法律进行维权，找相关责任部门解决。 误区七：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。律师说法：根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不交纳物业费。 误区八：房产流转过程中原业主欠费的问题。律师说法：《物业管理条例》第四十一条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。 误区九：以未签物业合同为由，拒交物业费。律师说法：《民法典》第二百八十条、《物业管理条例》第十二条第四款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有约束力。业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。 误区十：因开发遗留的问题而拒交物业费。律师说法：开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。在物业管理活动中，需要我们业主和物业服务人员熟练掌握物业管理知识，相互真诚沟通，避免或减少不必要的纠纷。 我在打电话与业主沟通的时候，发现大多数业主拒绝交物业费的理由是当初开发商交房时很多问题没有得到及时解决，而开发商面对问题时，会以减免物业费搪塞业主，然后把“锅”甩给物业。所以，上面的律师说法:对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。当开发商只承诺而实际不认真去履行时，业主通过诉讼去解决问题才是维护自身合法权益的最好方式，只可惜，绝大多数业主没有在收房时采集证据，更没有通过诉讼去维权。 所以，我说，冤有头债有主。一些业主认为小区里的物业其实就是开发商的，我不太认可，好比一所医院，不论分多少科室，总体看都是某某医院的，但你在内科没看好病，去找外科的责任，肯定是行不通的。 那边有两位业主在忙乎着，我过去看看。 因为有一位业主两口子都给我反应他家的暖气不热，同是一楼，我过去问问这位业主家暖气怎么样？ 那位因暖气不热而拒绝交物业费的业主，说他家的房子是200多平的，在一楼，暖气前两年还行，后来就不太热了，有的房间只有9度左右，反应给华能公司，华能说是小区暖气管道有问题，我也联系了物业方面，物业工作人员说我们不可能挖地检查管道，那样工程量太大。作为调解员，我也不好判定那位业主家暖气不热问题究竟出在哪里？于是，我就想，如果整个单元暖气都不太热，应该是管道有问题，但如果只是他家暖气不热会不会是因为房子大，又在一楼的原因呢？因为我们小区群里每年也有反应暖气不热的，尤其是一楼的业主，我家在11楼，暖气很热的，所以，当我们小区极个别业主在群里反应暖气不热，建议把集中供暖改为自己烧锅炉供暖时，群里没有人回应。我心里想，我家暖气挺热的，我可不想瞎折腾。 当那位业主说，因为暖气不热造成他们被冻得关节都疼时，让我想起大伯嫂，她家2010年左右买了新房，也是一楼，新楼其实都比老房子要冷，再加上一楼采光时间相对短些，所以大伯嫂也是冻得腿疼。想起80年代，我们家可以分到楼房时，那时候房屋里是没用暖气的，五层楼最好的位置是中间单元的三、四楼，因为采光好，上下左右全都有人住的房子相对要暖和些。还记得去朋友家玩儿，她家在最东面，每年冬天，她家靠外墙的房子，墙面都会结一层霜……想想，我这70后，也是吃了一些苦头的，因为小时候，我们被窝取暖都是灌热水瓶的，半夜尿再憋也不愿起来，因为太冷了…… 我也不知道怎么劝那位业主，但因为暖气不热而不交物业费肯定是不对的，既然当初选择了一楼，就应该想到一楼有一楼的弊端，就像选择顶层的住户，到了夏天他家会比别人家热一样。我有个同学，家住小桥的铁路边上，她家是顶层，前些年去她家做客，当火车经过时，且不说那咣当咣当的噪音，我都能明显感觉到楼房都在微颤，同学说，她们早就习惯了，火车经过时那噪音都听不到了。其实，心态很重要，当你一旦纠结一件事儿不能自拔的时候，那件事就会被无限放大，就像我们小区，曾经发生过楼下的闲楼上的孩子太吵闹，他们在群里争辩，我没忍住，劝楼下的住户应该学会转移思想，因为当你一门心思总想噪音的时候，哪怕地上掉一根针，都会让你觉得是一声巨响。 家里暖气不热，你越觉得冷它就越冷，与其纠结，不如想想怎么去改善，比如和物业商量一下，能不能加一组暖气…… 转了一圈，盛达国际小区给我留下了特别好的印象，往东看，体育中心的顶部像花边一样镶嵌在那里。 转过去，体育中心悦然出现，之所以羡慕，是因为我家可没有这么好的视野，当初的超容积建设，住在11楼的我，不论走到哪间屋子，一抬头，视线就被近在眼前的楼房挡住了，如此居住环境，当我们入住11年后，才被批准终于能办不动产证了，但每家还要交247.03元/㎡的因为超容积造成的低价出让土地价款，我家100平米的房子，补缴近两万五千块钱……我们也觉得委屈，更觉得不公平，但我们从来都没有想过以不交物业费作为抗衡的筹码，因为我们明白，想让小区好，就必须得交物业费！ 拍一下这个文件，天下无贼无骗，那是奢望，好人和坏人就像有阳必有阴一样。防贼防骗不能全指望物业，其实，家中正对大门安个监控挺好的，二三百块钱也不贵，家里有走动就能在手机里看到，还能保存影像，家中一旦被盗，最起码还能给警察提供点线索，如果你能在手机里及时发现，还能通知物业去“瓮中捉鳖”。 我是从北门走出来的， 回头再拍一下北门的街景。 没有喧嚣，更多的是紧闭的店门。 西宁，地处高原，市区海拔2261米，截至2023年末，西宁市常住人口为248.1万人。当高楼林立，商铺也随之越来越多时，人口少，流量就少，越来越多的商铺无人问津就不足为怪了。 走哪拍哪是我多年来养成的习惯和喜好，出了盛达国际小区，往回走，经过体育中心。 走到阴凉处，盛达国际像一副都市画卷一样再一次印入我的眼帘。 体育中心附近的居民真幸福，因为这里给孩子们提供了一串玩的设施。 好像又有啥展会了…… 录了两段热闹的场景，可惜，手闲，不小心删除了。时光飞逝，当我记录下一些片段的时候，上一秒就成了过去时。人生不如意事十之八九，回顾这些年，让我感触最深的是我们对法律常识明白的太晚了，在我没做调解员之前的认知里，真是那种信访不信法的心态。就像我们小区，10多年房证办不下来，从来就没想过通过诉讼去促使开发商尽快补缴超容积率土地价款和低价出让土地价款，当看到还需让我们交钱时才想起来认真去看购房合同，仔细阅览，才发现开发商早就违规了，我们的迁就，从某个角度上审视，其实就是对开发商违规建设的一种纵容。但开发商的问题真不能和物业费混为一谈，如果法律认可不交物业费合法，那么，物业公司就无法生存，没有物业公司，卫生、环境、安保都将无法落实。而且，不交物业费的业主其实也在侵害按时交物业费业主的权益，因为是他们按时缴纳物业费才得以让物业继续服务于广大业主。有人会说，我们可以成立业委会，我们也可以自己管理自己的小区，说归说，做归做，说起来容易，做起来那是真难！ 写在最后—— 荀子说:荣辱之大分，安危利害之常体：先义而后利者荣，先利而后义者辱；荣者常通，辱者常穷；通者常制人，穷者常制于人：是荣辱之大分也。材悫(què:诚实，谨慎）者常安利，荡悍者常危害；安利者常乐易，危害者常忧险；乐易者常寿长，忧险者常夭折：是安危利害之常体也。 什么意思呢？ 荣誉和耻辱的最大分别，就安危利害的平常情况而言，先实行礼义然后有利，就是荣誉。先求有利然后才实行礼义，就是耻辱。有荣誉的人常常都是显达的，有耻辱的人常常都是穷困的。显达的人常常都是管制别人的人，穷困的人常常都是受人管制的。这是荣誉和耻辱的重要分别。有才能而谨慎的人常常安全而有利，放荡凶悍的人常常有危险和害患。安全而有利的人常常快乐轻松，有危险和祸患的人常常担忧危险。快乐轻松的人常常长寿，担忧危险的人常常夭折。这是安危利害的平常情况。