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张忠凯【铁岭市】

大型养老社区寻实施方落地 　一种大型宜居养老社区建筑占地：330亩(建筑452米x400米）建筑面积：50万平米（最佳规模）房间：10000个（20000张床位）利润：1.4亿元（收回投资后利润。多长时间收回投资暂不公开）老人月现金花消：1000元总投资：如果按3000元每平米建筑造价是15亿元（可分期建设）这是一种可以真正做好养老，用建筑来破解养老难题，能形成“人文生态养老体系”的综合体模式养老机构。做好养老：如何收回投资？如何有很好利润？几百万元如何获得330亩土地？如何良好运营？老人如何能去得起、住得起、住的好、吃的好、玩的好、医疗好？老人如何能愿意去？一切的一切，一定得是做好养老机构建筑设计才可以，来找到答案，否则，就会做不好养老。 截止2023年，我国60岁以上老人有2.8亿(单身老人有7千多万人，失能半失能老人有4千多万人)。众多大小牌企业早就看到这是个具有天大市场发展潜力的一种朝阳行业，因此，很多都涉足了该行业，想在该市场中分一杯羹，但是，结果是入住低（平均入住率50%左右），难盈利，难收回投资，总结的经验是水太深，养老不好做，带来的是不像以前那样热心做养老了，心也凉了，不能良性发展也干不动了。原因是都未做到养老机构“规模合理”，“物美价廉”，如果做到了，落地一所后就是我国大规模机构养老的起步期开始，就会破解世界性养老难题，就会出现年入数千亿元重量级养老企业。破解世界性养老难题，是要通过养老机构老人来入住养老来实现，老人得去得起，住得起，愿意去才可以，得把养老机构做成“规模合理”，“物美价廉”才可以。养老机构是一种产品，规模小就会功能少、设计不合理就不是物美；造价高和运营成本高，老人就会去不起、住不起，就不是价廉，这是做不好养老的原因所在。以往众多企业和政府做的养老规模，大多都是100至500张床位左右，这样规模的养老机构，除可以解决老人吃和住，其它各方面都是做不好的，就会做不好养老。 高端养老：养老涉及老人吃、住、玩、医疗、环境。如果建几百人的养老机构，每个房间80至120平米，室内、室外高档装饰，每人月花销有5千元、8千元、甚至过万，这就是高端养老吗？不是的，因为，只实现了养老机构中的住和环境较好，如果按本案方式建50万平米的，20000万人规模的，最佳模式的，最佳体量的养老机构，老人的吃、住、玩、医疗、环境，各项指标就会都得到很好实现，这样才能称得上是高端养老，而非有钱的群体，高花消，在几百人或再多点的养老机构养老，就是高端养老了。都未做好机构养老，那么，养老是不是就做不好了哪？是可以做好的，那就是得科学合理设计养老机构建筑，规模还得大，还得是功能齐全能形成人文生态体系的综合体，还得是容易收回投资、有很好利润，还得是老人去得起、住得起、住的好、吃的好、玩的好、医疗好，愿意去，这样才可以做好养老。我国7千多万单身老人，很高比例是自己生活，有的与子女相隔遥远，有的身体不好、有的做不好饭，饭菜简单吃剩菜剩饭是经常，更让老人痛苦的是寂寞，经常一个人独处，难受程度可想而知；4千多万失能半失能老人，会给老伴、子女带来严重的照料负担。由于我国独生子女政策，先期是独生子女的父母，已超过了70岁，子女会是无法承担照料状态，因此，出现一种可以大规模的机构养老模式有多么的重要？就是这样的大规模的机构养老，也不可能全部解决我国2.8亿老人（以后还会增加）养老需求，但是是可以解决大量老人机构养老的。下面是以上养老建筑模式缩小版养老建筑，跟其它养老机构一样，也就是可以解决一下老人吃和住，其它都是做不好的，以下设计的几种小型版养老机构方案，目的是少量投资体现一下效果。类型一：建筑长200米，宽32米，三栋，占地50亩，6层，建筑面积79200平米，1800个房间，3600个床位，房间不含卫生间静面积21.6平米。建筑成本如果按3000元每平米计算是2.38亿元。住满时投资收回，年利润1314万元，老人月现金花消1000元左右。 类型二：建筑长100米，宽32米，占地20亩，6层，建筑面积26000平米，房间600个，房间不含卫生间静面积21.6平米，床位1200个。建筑成本如果按2000元每平米计算是5200万元。住满时投资收回，年利润432万元，老人月现金花消1000元。 类型三：建筑长100米，宽32米，占地15亩，6层，建筑面积13000平米，房间300个，房间不含卫生间静面积21.6平米，床位600个。建筑成本如果按2000元每平米计算是2600万元。住满时投资收回，年利润219万元，老人月现金花消1000元。 类型四：建筑长100米，宽32米，两栋，占地20亩，3层，建筑面积13000平米，房间300间，床位600个，房间不含卫生间静面积21.6平米。建筑成本如果按2000元每平米计算是2600万元。住满时投资收回，年利润219万元，老人月现金花消1000元。 类型五：建筑长100米，宽32米，占地15亩，3层，建筑面积6500平米，房间150个，床位300个，房间不含卫生间静面积21.6平米。建筑成本如果按2000元每平米计算是1300万元。住满时投资收回，年利润109.5万元，老人月现金花消1000元。 以上投资如何收回？如何获得利润？老人如何花消？几百万元如何获得330亩土地？是经过长时间研究，依托养老建筑模式一环扣一环计算得出来的破解养老难题方法，非无依据，非不靠谱，属商业秘密，因此，暂时不预公开。我国养老有天大的机构养老需求，但是，入住机构的老人也就1%左右，说明已有的养老机构模式，不论是国内的还是国外的，都不是最佳养老机构模式（造价高，收费高，规模小，形成不了人养老文生态体系综合体），使我国养老起步期都未到来，如果出现模式最佳的，规模合理的，物美价廉的，造价低的，收费低的，能形成养老人文生态体系综合体的，可破解世界性养老难题的养老机构模式，大规模复制时，已有的养老机构，不论大牌企业做的养老机构，还是小牌企业做的养老机构，就都会是雪上加霜，难以为继，这是优胜劣汰法则决定的，但是，这是亿万老人及子女的福祉的到来。具有这样的策划理念才可以策划好养老：1、我国“未富先老”，所以，养老是“钱”和“养老机构模式”问题，因此，养老应以此为切入点，来破解养老难题。“合理规模，科学设计养老机构建筑模式，能从方方面面降低成本；能解决钱的问题和土地利用率低的问题；能容易实现老年人的方方面面需求；能 “科学形成人文生态养老体系”。这样的养老机构，老年人才能去得起和愿意去，才能符合我国国情，才能大量复制，才能使社会集体养老方式比例得到提升，才能破解世界性的养老难题，人们的养老才有可能不再是难事。2、从国家层面考虑破解我国养老难；从老年人层面考虑，凡是涉及老人花钱方面做减法至极致，凡是涉及老年人吃、住、玩等方面做加法至极致，建，让老年人：去得起、住得起、住的好、吃的好、玩的好、医疗好的养老机构；从企业层面考虑做大、做强。3、悟懂养老的建筑模式、管理模式、盈利模式、轻资产复制模式，来破解养老。4、让老年人在养老机构生活的“优质”，何为优质？就是他们的有益喜好得以实现：喜好唱歌的、跳舞的、健身的、象棋的、麻将的、书法绘画的、看书的、聊天的、表演的、乐器弹奏的、旅游的、种植的、养花的、养金鱼的、信仰的、有条件垂钓的、爱好旅游的等，都能形成圈体方式得到实现。5、让老年人在养老机构吃的好，就是把家庭饮食方式，酒店饮食方式，南方、北方饮食特色等，每天几百种主副食形式在养老社区内体现。6、破解我国养老难题方案好比一副药方，搞懂有多少种药材，每种药材量是多少，就破解了我国养老难题。7、养老机构比喻“车”的话：破车，人们买得起，不愿意买；好车，人们愿意买，买不起。造人们买得起的“好车”（养老机构），才是破解我国难题和企业做大、做强的根本之路。8、提高土地利用率，因为，我国土地使用紧张，有些城市已无法拿出大量土地用于养老机构建设，尤其是，大连、天津、广州、深圳等。另外，从另一个角度考虑，合理的居住密度，有利于老年人的文娱、交流等活动往来。我设计的养老社区，用地330亩，容纳20000人（根据养老机构平面布置图得出的数据）。9、养老机构选址，有地铁的，地铁延至城乡结合部的出口位置；高铁50公里以内位置；城市边沿或20公里左右位置；环境好，处在数个城市中心位置。益处：少付出时间和经济成本会便于子女看父母和社会团体到公寓活动；便于子女看父母和社会团体到公寓活动的公寓选址，会提高公寓内年轻人比例，否则，养老公寓会“暮气太重”。另外，老人不经常见到子女也会影响老人心情。10、本案策划设计初衷：不是建一两个大型养老社区（养老机构）而已，而是在全国大量复制，让众多老人很好养老。                2024年2月18日       本案策划人：张忠凯联系方式（微信）：13188688099