房地产新政，战略大调整

华山牧云客

房地产新政与对策

山东省建设与科技协会常务副会长 万东林



一、新政目标

“14号文”关于住房体系的新表述透出了重要信息——中国将推动新一轮“房改”，主要目标就是两点，一是要加大保障性住房建设和供给。二是要推动建立房地产业转型发展新模式。



二、重构新模式

「保障房」和「商品房」体系彻底分开。

“保障性住房”严格实施封闭管理，不得上市交易。保障用地供给采取划拨方式，按保本微利原则配售。保障房供应充足、价格低廉、封闭流转，保障房负责为工薪收入群体提供住房保障。刚需类，甚至初级改善类的需求，将大部分由保障房来满足。

“商品房”回归商品属性，放开管控，不再限制供应（限面积、限容积率），也不再限制价格和投资属性（限价、限售）。允许“高价地”和“高价房”的出现。鼓励开发商打造高端产品，解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。商品房，则将彻底高端改善化、豪宅化。未来，商品房必须提供真正的高端享受，并具备投资属性。

国家自然资源部已经跟进，给各省市自然资源主管部门下发了文件， 建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制，相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。



三、建立新机制

以人定房，以房定地、以房定钱。

在体制机制上，一个是，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

四、房产商战略对策

对开发商来说，意味着市场环境的根本性变化，业务发展战略也需要大幅调整。一是，拿地标准要进一步提高。二是，未来政府代建依然大有可为。政府代建，目前已经成为绿城管理的“业绩底仓”和“风口业务”。“14号文”提到的“城区常住人口300万以上的大城市”将率先开始探索实践新住房体系。这部分代建需求将取代原来的刚需、刚改市场。房企在这两个领域建立的产品优势，需要通过参与到保障房体系建设中，才能得到兑现。三是，商品房的产品体系，必须全面向高端转型。

开发商必须对高端客群居住需求进行深入研究。今后商品房市场，将是一个“五限”全部放开的新市场。

高端客户被压制的所有居住需求，都有爆发的市场潜力。类似国外的豪宅产品形态，都有很大的发现的空间。

开发商，需要解放思想，打开思路，彻底摘掉紧箍咒，去探索新的居住可能性。

五、个人应对措施

房改新政深入之后。不同需求、不同财富的人都将会有一个更清楚的自我定位和置业选择。

有钱的住改善大平层；大富豪住别墅；没钱的住保障小公寓，等以后有钱了，自己再花钱去买改善性商品住宅。

对已拥有房子甚至多套房子的人来说，清空老破小、退出城市边缘区域、选择城市中心区域并具有关键资源优势的产品，是必须要马上做的调整措施。

六、政府难点与对策

“新房改”本质上是想走新加坡模式：

穷人住保障房，由政府承担。

富人买商品房，由市场决定。

通过商品房把富人的钱收归财政，以此转移支付，建保障房，补贴穷人，实现居者有其屋的理想。理论上讲可行。但也面临着实实在在的现实问题。

1、保障房属于土地划拨，政府无法从卖地中获得收益。同时也不能进入市场价卖房，又要投入巨大的资金。在地方政府财政紧张的当下，地方政府哪有能力大规模提供保障房？

2、地方政府难以知道到底应该提供多少保障房，这是无法克服的难题。因此，新加坡经验不能简单进行复制和照搬。

3、国人重视房产的消费心理是根深蒂固的。聚财心理根深蒂固，具有投资价值的商品房仍然是他们的首选。

对策：

1、立足本地实际情况，整合资源，盘活存量。

2、严加监管，杜绝一切违法套利现象。

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