关于老旧小区加装电梯项目用地适用法律问题的探讨

冰天雪地

近年来，关于老旧小区安装电梯问题在网上炒得火热，一些地方政府相继出台了小区加装电梯的实施方案，并给予相应的补贴。但是，由于一些法律关系没有理清，高层与低层住户之间的利益难以平衡，导致在安装过程中纠纷不断，并出现多个法院的判例。当然，这些判例无一例外地支持加装电梯方，出现一边倒的局面。对此，笔者不敢苟同。下面，笔者就老旧小区加装电梯项目用地适应法律问题进行探讨，以期起到抛砖引玉的作用。一、老旧小区加装电梯占用土地的权属问题。2003年修订的《住宅设计规范》规定，七层及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米高度时，必须设置电梯。也就是说，老旧小区需要加装电梯的楼层一般都在6层以下。可以肯定，需要加装电梯的楼房内原来并没有设计电梯井房，势必要在楼房建筑之外的地盘上建基座和电梯间，主要占用原有的通道、停车位及绿化带用地。根据《民法典》第二百七十四、二百七十五条之规定，建筑区划内的道路、绿地、停车位，除了属于公共道路、绿地及通过买卖、附赠或者租赁等方式取得的车位外，均属于业主共有。这里的业主指的是小区全体业主，而不是加装电梯的楼栋业主。二、老旧小区加装电梯占用土地取得的方式。根据《房地产管理法》第八条、第二十三条之规定，我国现行取得土地使用权的方式主要是出让和划拨。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。由于我国城镇国有土地使用权改革是从无偿变有偿的过程，从时间上来划分的话，自1990年5月19日国务院第55号令发布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后，小区取得的土地使用权，基本都是以有偿出让方式取得，在此之前都是以无偿划拨方式取得。三、老旧小区加装电梯的行为不属于改建和重建。改建、重建是指在原有的建筑物基础上进行改造或重新建设，而老旧小区住宅楼里没有规划电梯井房，无法通过房屋原有建筑内部加装电梯，不属于改建、重建范围，故不适用《民法典》第二百七十八条第（七）项之改建、重建应当由四分之三以上业主同意的规定。当然，在现实中有多地出现了安装电梯纠纷的法院判例，其主要依据是《民法典》第二百七十八条第（七）项之四分之三以上业主同意的规定。但是，我国不是判例法，法院的每一个判例都是个案，不能普遍适用。四、老旧小区加装电梯用地行为适应《城市房地产管理法》和《城乡规划法》。《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。加装电梯之前拟占用的通道、绿地、停车位等均在专有部分之外，属于小区业主共有；而一旦加装电梯后，该用地范围内的土地则属于单元间部分人共有。也就是说，该范围内的土地使用权将从小区全体业主所有转移到部分业主所有，即使用权主体发生变化。《城市房地产管理法》第三十七条之规定，房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，属于房地产转让行为。由于取得土地使用权的方式有划拨和出让之别，其转让分别适用相应的法律规定。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有权批准的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定，缴纳土地使用权出让金；第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。通过上述合法方式取得的电梯间产权，该部分业主的不动产权证上，也相应地增加部分分摊面积。由于加装电梯用地项目不属于改建、重建，势必增加小区建筑用地范围，加大了容积率，这就涉及修改控制性详细规划。《城乡规划法》第四十八条规定，修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。小区内控制性详细规划经过修改后，依照《城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，加装电梯项目经过有关部门批准、核准、备案后，经建设单位申请，由规划主管部门依据修改后的控制性详细规划，核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。五、老旧小区加装电梯必须坚持充分协商原则。自9月1日起实施的《无障碍环境建设法》第二十二条规定，国家支持、业主依法配合老旧小区多层住宅加装电梯工作；同时，特别强调要坚持“以邻为善”、“加强沟通协商”的原则。何谓“依法配合”？笔者认为主要在两个方面：一是补偿要依法。加装电梯是新建项目，必然涉及各方利益。对于高层住户来讲方便出入，是受益方；而低层住户则在采光、噪音、通行等方面受到一定的影响，是受损方。所以，在加装过程中，必须要兼顾各方的利益，依法给予低层住户合理的补偿，拟定加装方案，通过沟通协商，共同达成协议。二是建设要依法。要在取得政府有关部门许可的基础上，方可进行建设。只有这样，才能最大限度地避免和减少纠纷的发生，让“与邻为善，守望相助”的传统美德真正落到实处。如果仅仅以“四分之三以上业主”同意而强制加装，这纯粹是以多欺少，恶意制造矛盾，与“与邻为善”、“依法配合”的法律规定相违背，应予纠正。