去纽约住三个月之七：新中产化社区，百多年不变的标志性住宅 2023.5.25 纽约

Greg 苗广华

去纽约住三个月之七：新中产化社区，百多年不变的标志性住宅 

2023.5.25 纽约

过去四十年，纽约变化很大。

十几年前读过一些研究报告，纽约市房地产增值潜力最大的十个地区，大都是新中产化gentrified 社区，尤其是曼哈顿的下东区、肉类加工区，布鲁克林区的曼哈顿桥下DUMBO、威廉姆斯堡、皇后区的长岛市等。这些地区当时房价还不太贵，婴儿潮一代之后，未知世代Generation X以及Y世代Generation Y 这两代人（大致相当于国内称为60后、80后）中，大量中高收入人群搬入这类老旧地区聚居置业，改变了原有的居民结构和社区环境。二十多年下来，逐渐形成了居民年轻，文化多元，风气开放，商店新潮、生活便利，公立学校比较好，犯罪少的新中产化社区，就连曾是暴力犯罪高发中心的哈莱姆，也今非昔比繁荣热闹。

1994年初朱利安尼当市长后，警力暴增打黑扫恶，纽约在美国大城市中成为治安最好。但在我们上学时代，这些如今的新中产社区，都还是破旧不堪的地方。

我对社会文化变迁有兴趣，于是这十来年，去了一些这类地方看看。

纽约的新中产化社区，大多是翻新的老街区老房子、新老居民、新老商店融为一体，保留原有文化的底蕴气息，又带来新生代的蓬勃朝气，人口密度低，沿街敞开随意行走，不建高层住宅楼群，不搞名牌店扎堆，不捧网红店。

皇后区长岛市与曼哈顿隔河相望，过去是一片平地，只有孤零零一座顶上竖着花旗银行广告牌的高楼。十年前我们去看那里的世界涂鸦圣地5Pointz，周围还都是矮旧仓库。如今从曼哈顿看过去，新建筑不断，雅皮聚居，与曾经金融法律雅皮聚居的曼哈顿下城炮台公园住宅区相比，生活更方便，更有社区文化。布鲁克林市中心崭新的办公楼、住宅楼林立，NBA篮网队也从新泽西迁到了布鲁克林新建的巴克莱中心，去年Kyrie、KD的哈登三巨头都在的时候，风头远远盖过曼哈顿麦迪逊广场花园老牌尼克人队。

在下东区、DUMBO、威廉姆斯堡、长岛市走走，感受很好：新潮时尚、生机勃勃、雅皮聚居，小酒吧小餐馆小商店鳞次栉比，午后阳光下，轻松热闹。

上海的安福路，前几年刚开始有些下东区、DUMBO的时尚轻松格调。可惜去年封城解封后，安福路迅速毁于网红，挠首弄姿男女拿马路当T台，举着单反拍照的油腻大叔麇集，挤满直播客，喧嚣低俗丑态百出，落下了“600号（上海市经神病医院）分号”的恶名。

上海的新中产化社区，盛行划地为牢的封闭式小区gated community：上海人引以为傲的普陀区中远两湾城（潭子湾、潘家湾），96幢超过30层的高楼、1万2千多户、5万多居民，一堵围墙圈起来。路过此地的人车，都得绕行这片224个足球场大的“小区”。

纽约和上海的新中产化社区开发，并没有对错好坏之分。两座城市的规划哲学、人口构成、增长速度、文化传统习俗、百姓审美观念、居民生活追求、基础设施条件、工程技术效率各异，走的路自然不一样，适合自己就好。

纽约最具标志性的历史住宅，是褐砂石面房子brownstone house。这种建筑风格，独具纽约、波士顿、费城、巴尔的摩、华盛顿等几座东北部大城市的文化内涵和历史特色。纽约题材的影视中，少不了褐砂石面房子的街景。

褐砂石面房子起源于18世纪。19世纪以来，纽约财富暴增但土地有限，市区不准造占地大的独幢别墅，褐砂石面房子应运而生：砖石结构，临街外立面用红褐色的褐砂石建造，门顶、窗口都雕有花纹，屋檐下有复杂的装饰线条。用褐砂石做房子表面，因为这种石料颜色好看，不易损坏，适于雕刻装饰艺术花纹。

19世纪中后期美国“镀金时代“ The Gilded Age和“咆哮的二十年代”The Roaring Twenties， 褐砂石面房子风靡纽约，建筑群大都在富庶安全的地区，建筑高峰期持续百年，其间发展出九种风格。

20世纪初起，纽约的高层豪华公寓楼群才开始蜂涌而起。

褐砂石料主要产自美国东北部的缅因、新泽西、康州等地，矿区开采均超过百年，已近枯竭，二战后，褐砂石料日渐昂贵，这种房子停建。2012年，美国最后一座褐砂石采石场、康州的Portlan Brownstone Quarry关闭。市场仅存的褐砂石料，留作修补老房子。

褐砂石面房子，通常楼高四至五层，面积400-600平方米甚至更大，一幢两户或多户，花园归一楼二楼住户使用。

楼高三层的褐砂石面房子较少，面积200-300平方米，多为一幢一户，自家后院花园独用。

褐砂石面房子屋前临街，屋后是花园，一层沿街，独立出入，又叫花园层。 一层往下是地下室、锅炉房。

房子正门开在二层，从街面走上十级台阶到门廊。一幢一户的，客厅餐厅、厨房、卧室等分布在二层三层。一幢多户的，分层居住。

20世纪60年代后，褐砂石面房子重新成为纽约人热衷追逐的住宅，皆因其特有的文化内涵和稀缺性。

褐砂石面房子文化内涵的核心，是纽约曾经的社区感：一条街上的街坊邻居大都认识，夏天可以坐在门廊台阶上，聊天串门摆摊儿卖旧货，孩子们在街上跑着玩，孩子挨家挨户卖柠檬水筹款，院子里种花种菜，布鲁克林区还允许自家院子里养鸡。在水泥大楼林立、居住拥挤、邻居老死不相往来的纽约市内，能享有安静的林荫街道、后院种花种菜、乡里乡亲你来我往的社区生活。

上百年来，纽约到处拆老房子建大楼，风貌保存良好的褐砂石面房子建筑群，已成稀有历史建筑，集中在曼哈顿的上西区、格林威治村和布鲁克林区西部丘陵地带的布鲁克林高地、卵石小丘、公园坡地、 愿景高地、克林顿小丘等等，都已划为历史风貌保护区，每幢房子的外立面材料、结构、形状、图案、纹饰、线条、颜色都不准改变，沿街外立面的装修，须经规划局严格审批。

褐砂石面房子除一层外，层高至少3米，室内改造空间大，从百多年前最早的烧壁炉取暖，逐步改造成管道煤气、烧油锅炉、烧天然气锅炉，用于供应室内热水以及暖气或改装地热。夏季降温则从电风扇进步到窗式空调再到分区中央空调，有的还在屋顶装起太阳能板，发电烧水。百多年前的房子外观和室内格局都不改变，但内装修和生活设施完全现代化，住在里面，门前临街屋后院子，跟住公寓的生活体验大不一样。

褐砂石面房子幢幢相连，但有别于连体别墅townhouse/row house。褐砂石面房子使用特定的建筑材料，是特定历史时期的产物。

老上海也曾有过两类独具特色的连体建筑。一类是俗称“弄堂洋房”，不是独幢的“花园洋房”，楼高二至三层，一门一户或多户，多户的每户一层楼，面积较小，结构简单，底楼门前有一块豆腐干小花园，住户出入都走弄堂里的后门，室内有煤气和卫生设施。上海话电影《爱情神话》里，徐峥演的白老师，住的就是这种弄堂洋房。

另一类是石库门，出现于清末民初战乱年代，江浙难民大量涌入上海，催生出大片这种二层半的弄堂连体住宅，前门内有个小天井，房子底层前面客堂间后面灶披间，二楼是卧室，最顶半层是亭子间，通常多家挤在一起，典型的“七十二家房客”，曾经遍布全上海。石库门没有煤卫设施，做饭靠煤球炉，卫生靠马桶。不经重大改造，不宜现代居住。

纽约还有一种极具传统的住宅，叫作“战前大楼” pre-war building，多为建于二战前的豪华公寓。战前大楼里居民多，大规模技术改造困难，许多豪华战前大楼，至今仍使用老式暖气片和窗式空调。战前大楼集中于中央公园两侧的上东区第五、麦迪逊、花园、列克星敦、第三至第一大道和Sutton Place，上西区中央公园西大道、百老汇大道，以及下城区第五大道、纽约大学一带，许多住户非富即贵，名流云集。

上海也有一些战前大楼豪华住宅，风格迥异建筑精美，多集中在徐汇区衡山路、淮海中路、复兴西路等地段，绝大多数都完好保留至今。

纽约百年来拆掉无数成片的褐砂石面房子，盖起摩天大楼。文化积累多了，纽约人才明白，摩天大楼有钱就能造，但有文化历史品味的老建筑和社区风貌，才是纽约独有的住宅文化根基。拆掉了，也就抹去了那段历史。

纽约人改弦易辙，尽力注重保护纽约特有的历史风貌，不但保留了一些褐砂石面房子建筑群、战前大楼、哈莱姆、唐人街、小意大利之类历史风貌区，还把废弃的西区铁路改造成颇有品味的空中花园High Line。

逛逛纽约的这些新中产化地区，可以从老旧住宅的居民成份和环境改变中，看到座城市的社会文化变迁。老旧建筑中冒出新的生活方式，反映的是战后婴儿潮一代之后，未知世代、Y世代和千禧一代这三代人，对世界的看法和生活态度、生活方式的变迁。

独门独户三层褐砂石面房子。

一家一户的三层褐砂石面房子和多户共居的五层褐砂石面房子。

门饰、窗饰讲究的四层褐砂石面房子，门面更宽，通常两户居住。

这幢褐砂石面房子很独特：保留着百年前曾经的马车房，改为车库。

入夏后的周末，许多新中产社区的马路，改为步行休闲区域。

有小孩卖柠檬水、大人读书的。

有坐在马路当中光膀子晒太阳读书晒书的。

有马路上演奏爵士乐的。

逛街的。

会友的。