<p class="ql-block"> 最近互联网上关于房价的消息突然多了起来，传的比较多的是上海那个“疫情三年，涨回来只需一周”的消息，然后互联网的风就开始吹起来了。很多人看到这个消息的第一反应是质疑。房地产都什么形势了，还搁着整什么假消息，骗我上车。相比漫无目的鼓吹情绪，我其实更喜欢去和一线的朋友进行交流，问问他们关于这块的想法，因为他们接触在第一线，对这些东西感触最深。他们给我的回复很简单:成交量起来了，要涨了。可能大家会觉得这是从业人员的基本素养。别问，问就是一定涨，不涨，人家就赚不到钱。但我相信他们的判断，因为比起虚无缥缈的数据，他们在一线，得到的反馈是最及时的。要记住，那个数字，对我，就只是单纯的数字，我有误判，大不了就是错过行情，不算什么。但对他们来讲，那是他们一家人赖以生存的收入，他们是不敢轻易犯错的。我们看的是什么？冰冷的数据，成交量，均价等等。他们看的是什么？每天来看房的人多了多少，这个盘有多少人来问过了，验资的时候大家的积极性如何，摇号的时候大家的态度是如何，这个盘房东的心态，购房者是如何的。信息，是天然不对称的，我不需要一定相信他们给到的判断。但我比较相信他们给到的细节，因为正是这些信息，我才有可能做出判断。通过这些细节的汇总，我初步判断北上房价有上涨趋势的消息为真。</p> <p class="ql-block"> 然后跟着下个问题：北京、上海的房价涨了后，其它城市会不会跟着涨价。没有人真的关心北京、上海的房价。那不管自己的事。北京上海房价一平涨到10万又如何？没有房票，没有户口，没有钱，那是很遥远的事。我们会关心什么？身边的事，我们这个城市的房价会不会涨，如果会涨，会涨多少，会涨到谁的头上？针对这个问题，我的结论很明确:不会。因为北京、上海的上涨，本身就是一种救市行为，在居民负债率高居的当下，它是传递不到下面的。现在的上涨，是拉信心，不是拉资产。很多人对房价的上涨是没有经验的。这些人，看了数据，觉得房价是涨的，就觉得可以了，但真正接触过这个市场的人是怎样的呢？房价上涨，是有一套逻辑的。你看14、15年那波，是什么样子？14年，制造业一片嗷嚎，需要靠房地产来拉经济，所以重点去推上海房价，货币化棚改走起，然后靠着房地产的暴涨，拉起了经济。那时候的上海楼盘是什么样？一天一个价，大家蜂拥而至，生怕买不到了，就前后两天，一平差价就奔着三四千去了。</p> <p class="ql-block"> 深层逻辑是什么？靠着房价上涨把居民的存款拿出来，然后再去投资。好，你再来看这轮房价上涨的逻辑是什么？居民存款，很高了，实体经济跟14年一个样，很差，现在需要房地产发挥支柱作用，把居民的存款和未来的负债再透支出来。靠什么？还是房地产。但你想把钱给骗出来，首先得先给一点甜头，而这个甜头，不是别的，就是让一部分先买起来。但老百姓也不傻，你把郑州吹到天上，也没有人会真的愿意去买，所以要吹那些看上去还能涨的地方。深圳吹过了，不合适了，那就吹北京和上海。这两个地方房价一涨，起到示范作用，然后看看下面愿不愿意跟着负债就好了。核心就一个：都给我买起来。这套逻辑，放在之前都没啥问题。因为市面上有大量的存款不知道去什么地方。大家都有钱，都有存款，再不济的，也还能贷出来钱，所以都愿意跟着上。但2023年的当下，这套不好使了。大家还有存款，不错，居民新增存款很多了，银行利率都被打到很低了。但问题是什么呢？大家的负债，也很高了。</p> <p class="ql-block"> 日本泡沫破碎的时候，居民负债71%，而我们当下，已经62%了。要知道一个事，日本情况和我们是不一样的。咱们这，2个亿的灵活用工，大家未来是没有保障的。日本那，老国企的既视感，人家理论上是要干一辈子的。我们的社会福利是一堆麻。我们的医保、社保什么都不如日本不说，而且时代也变了。你放10年前，短视频不发达的时候，没人考虑未来，但现在大家都考虑了。你五险一金是多少啊，你要交多少保障啊?算不平账，崩。年轻人没那么傻了，而且就算他们傻，也会有人教他们聪明一点。现在说什么负债，年轻人是抗拒的。他们负不起。现在的核心就落在一个事上了。贷，还是不贷。就不管说什么，负债率在这摆着，靠房地产拉动经济是可以的，就算市面上再怎么说贷不起了，但总归是有优质韭菜在的，只要肯挖，还是能挖两笔的。保北京、上海这样的核心城市不难，但问题是，下面的城市要怎么办？去问问年轻人，敢贷不敢就好了。预测的话，那就是大概率不敢贷了。因为数据到这里了，大家也不要觉得中国很特殊，能逃过历史规律，逃不过去的。去年的时候，我们还是全面防控，世界唯一，但一个月过后是什么样子？没人把疫情当回事了，因为我们真的没钱防疫了。房地产也是这个逻辑。你觉得它还能再续神话，但实际是，它已经没有再续神话资格了。</p>