黄河石的美篇

黄河石

业委会二O二二年工作总结各位业主大家好！ 二O二二年全社会基本上是在疫情管控中度过的，各行各业的发展、各项工作的开展都受到了很大影响。在此异常情况下，业委会的工作，本着因时因势、尽力而为的原则，保持了正常的运转，发挥了应有的作用，在小区的建设和管理中尽到了应尽且能尽的职责。现将主要情况书面向全体业主报告：一、一年来的主要工作（一）收回了被前物业服务人员占用的部分库房。 与部队第三储备资产管理局兰州管理站进行管理权的交接，最大的障碍是90号地下室4间库房的权属问题（去年报告中已详述）。在权属问题一时无法解决的情况下，部队方面答应先将管理权交业主。在实际交接过程中，阻力重重，进展十分缓慢。 部队需要向业主交的各类公用房共7间，其中96号南侧小平房7.5平方米，由物业服务人员窦生茂占用；90号地下室自行车值班室13平方米，由物业服务人员徐万国占用；90号地下室6号库房10平方米、7号库房35平方米，由部队出租；90号地下室9号库房10平方米，由窦生茂占用；10号库房10平方米及彩钢房30平方米，由徐万国占用。部队当时只能交出6号.7号两间出租的库房计45平方米，被窦、徐占用的房子，二人以与部队有劳动纠纷为由，将占用的房子作为筹码，拒不交出。我们督促部队尽早解决与二人的劳动纠纷，使二人能尽快腾退占用的房屋。业委会也不等不靠，先后于12月31日、3月18日两次与部队领导共同找徐万国谈话，讲道理做工作。平时隔段时间就到部队去了解劳动纠纷解决进展，催部队抓紧做清退工作。在小区内碰到徐、窦二人就劝导、施压、催促。3月份部队给徐、窦在别的地方安排了两间住房，徐嫌破旧脏乱不愿搬，我们又建议部队方面进行了修缮清理。5月份徐万国提出姑娘要参加中考，请求中考后再搬，我们非常理解，同意其考后搬。推至9月8日，徐万国腾退了占用的地下室自行车值班室和彩钢房，仍占用10号库房至今。9月21日，窦生茂交出了占用的96号南侧小平房，仍占用9号库房至今。 考虑到腾退出的房子一时难以找到承租者，小区内又一直没有活动场所。业委会于9月19日起连续三天在业主群发出征求意见帖，听取大家对收回房子如何安排使用。在大多数表态的业主同意作为活动用房的情况下，业委会委托物业公司将96号南小平房、90号地下室彩钢房进行了清理粉刷，安了灯具，准备辟为棋牌室和乒乓球室。收拾好后，因疫情原因，添置桌椅和活动器材及开张启用就搁置下来了。 （二）主动协助搞好疫情防控。 去年大部分时间都在疫情防控中，虽然主角是政府、是社区，作为小区管理的主体，小区业主的代表，业委会从保证小区人员身心健康、力争小区成为无疫小区的目标岀发，积极主动参与了疫情防控。 一是在坚持动态清零、全员核酸检测阶段，为使小区人员不漏一人的参加核酸检测，凡看到社区工作人员在社区党建群正式发出的全员核酸检测预告，就及时以截屏的方式转发到小区防疫群、业主群、物业服务群，让大家早知道早准备。之所以用截屏的方式，就是让大家看到这是社区工作人员发出的通知，是正规渠道来的可靠信息。 二是平时经常督促物业公司加强门卫管控，严防外来及闲散人员进入小区、传播疫情。加强对公共区域的消毒消杀，创造无疫的活动空间。 三是国家发布疫情防控20条新政后，深知在疫情仍很严重的情况下放松管控，感染风险更大了。及时在三个群发岀提醒，倡导仍坚持非必要不外出、不聚集、不到人多的地方去，进一步加强个人防护。 四是11月22日社区通知对小区进行临时封闭，24日城关区防疫小组办公室将本小区列为高风险区后，联想到有的地方采取极端封闭措施，导致出现险情无法逃生的报道，及时在三个群发出告知，提醒大家封闭居家期间注意用电、用气、用火安全，确保不发生意外事故。 五是防疫新10条颁布后，预示着管控将彻底放开。及时转帖提醒大家：以前解封，是社会面清零了，外出是安全的。这次解封是政府和民众撑不住了，变异毒株传染性强防不住了。以后被封的日子不会再有，感染的几率却更大了，一定要做好个人防护。 （三）改造了水箱岀水口。 这两年陆续有高层住户反映水压弱、水流小，影响使用。业委会成员到几个高层住户家实地察看，水笼头开最大水流也很小，日常生活凑合用，水压太小洗澡就洗不成。于是在5月16日发出了解决高层住户水压弱、水流小的征求意见帖，并配发了在住户家拍的水流实况视频，25人表态支持。随后与物业公司的领导及技工在水箱房现场讨论解决方案。一是自流增压，水箱必须抬高至少三米以上，不现实。二是加装增压泵，市场摸底每个单元至少得四千元以上，花费较大。且安装上增压泵后，水箱水量少时泵就会不停的启动运行，产生的共震波会影响临近住户的安宁，。三是原来的水箱，消防用水管接在水箱最底层，生活用水管接在水箱半腰，形成生活水只承受了半箱水的压力。由于小区未发生火险，消防水管从未开启使用，水箱下部的水得不到全部、及时的更新，水质也会有影响。权衡再三，决定先改造供水管，将供水管从水箱的半腰改接到底部，使供水承受整个水箱的压力来增加出水量。当时分析作用可能有限，若改造后无改善，再考虑加装增压泵。 依据确定的方案，物业公司开始采购材料，准备实施改造。6月15日先从92、94、96号三个单元开始，16日完工，住户反映供水有改善。7月6.7日84、86、88、90号四个单元也改造完成。想象到的效果是：生活用水管改在水箱的下部，整个水箱里的水可以随时得到交替更新，再不会有陈水、死水，水质肯定会有改善。以后还需不需要加装增压泵，根据实情，也看高层住户的反映。 此次在水箱房工作，看到水箱房非常脏乱差。改造完工后，要求物业公司进行了彻底整改。 （四）考察供电线路改造项目，督促解决了供电大故障。 3月5日城关供电公司未打招呼，直接派人进小区给楼道安装了新的电表箱，当即叫停。3月7日业委会联系到供电公司项目负责人，了解到供电公司为了解决老旧小区供电线路老化易引发事故；不少家庭家用电器增多，原来的线路负荷不足影响使用等问题，由政府出资统一进行更换。我们表明，更换老旧线路是好事，我们欢迎并全力支持。但在改造前我们要实地考察一下改造过的小区效果如何。3月11日业委会的几个同志去玉佛寺旁边的一个小区现场考察，发现楼道内入户线路都是加装线槽布的明线，非常影响楼道观感。我们的楼道已经被电信和联通搞的有点乱，此供电线槽规格更大，且每个楼层都要装，会严重影响楼道观感。遂于项目负责人商议，小区楼外主线全部更换新线，楼道内入户线路不走明线，试着将墙内穿线管内的旧线抽岀换成新线。项目负责人答应向上汇报。随后我们将现场考察的视频及与项目负责人商谈的结果在业主群公示，16位表态的业主都表示赞同。后因疫情及走暗线难度大等因素，此事就放下了。 7月11日21时左右小区突然停电，至12日下午6时已断断续续停电6次，严重影响了学生上网学习、住户用电脑办公或办事，影响各种家用电器的使用和安全。断电发生后，业委会立即通知物业公司督促供电部门排查解决，业委会成员也几次给供电部门打电话反映问题，督促解决。经查，频繁停电是因变压器漏电保护开关失灵跳闸，维修人员修好后维持不了多久就又跳了，如此反复了几次。我们要求供电部门彻底更换漏保开关，他们说要报上级批准，然后申领或采购，短时间办不成。最后请厂里的技工来修也没修好，只得将漏保开关拆除，再未停电。留下的隐患是变压器没有了漏电保护开关，出故障易烧坏变压器。此事应在今年从根本上解决。 （五）协调了冬季供热直管及供热费直收事。 9月19日瑞新物业来电话说，兰州市供热服务中心4月份印发了“关于规范我市供热行业收费行为的通知”，提出按照国办函和甘政办发文中“供热企业服务到终端，服务到用户”的要求，供热企业必须组织专人收取热费，严禁物业管理单位代收热费。瑞新物业今年就不负责收取热费及供热保障等事了。接到电话后，业委会及时约瑞新物业负责人进行了商议，一致认为：冬季供热是大事，20多年的老旧小区，各种管道锈蚀严重，直埋的供热主管和地沟里的支管、盘管多次破裂甚至爆管，导致不能全压力正常供热，住户室内温度低，影响生活及健康，应在交接时予以说明，商请解决。随后，以业委会的名义起草了一个函，言明供热直管后，供热企业应与每户签订供热合同，明确双方权利、责任、义务等；组织维修或更换供热主管及支管盘管，确保足压正常供热；公示维修热线及项目负责人手机号，方便业主报修及联系业务。 9月20日，业委会的同志与瑞新物业负责人亲自到负责我们小区供热的兰州仁和热力公司畅家巷供热站接洽并反映诉求。供热站的领导表示向公司反映后再答复。 9月22日，业委会在业主群发布了“重大预告”，说明了供热直管热费直收的来龙去脉、具体要求，提请业主们做好换管家的思想准备及缴费、报修、投诉等转换对象的准备，转发了兰州市供热服务中心的通知原文。10月16日供热公司正式答复：鉴于你们小区未进行老旧改造，管道老旧锈蚀严重，不符合公司的接管条件；供热站编配人员少，接管后负担不了小区供热管道及设施出现问题的维修保障。故今年供热期的热费收缴及日常维修保障仍由物业公司负责。接此回复，17日及时在业主群发帖作了说明，同时告知物业公司，要加强与供热站的联系沟通，保证小区能得到足压正常供热；供热期不论是地沟内的管道还是住户家的设施出现故障，要快速反应，快速处理！ 92号8楼某住户大部分时间在外地，这两年供热开始时不能及时排气，导致整单元住户暖气不热，有时持续一个月才能逐渐恢复正常，住户们很受伤。9月2日，业委会特意交代物业公司，趁疫情阻滞8楼这位住户在兰之际，上门与住户协商一下供热排气问题。若不好解决，就想办法把排气阀接到外面。物业公司与住户协商后，住户答应将房门钥匙留给亲戚，需排气时联系亲戚过来开门，使这一问题得到了解决。 （六）继续争取老旧小区改造项目。 争取老旧小区改造项目，是本届业委会任期内确定的主要工作。元月10日从网上看到“兰州市城关区48个棚户区改造计划”后，当即给社区徐书记发帖，恳请社区体谅小区军队退休干部多，知识分子、专业技术人才多，老年人多的实际，务必将小区的老旧改造上报并多多争取。2月25日业委会开会，进一步明确了争取老旧小区改造项目的责任分工，要求分工负责的几个同志抓紧运作，有所作为。3月4日，业委会成员与城关区住建局房屋保障中心负责人会面，递交了我们争取老旧小区改造项目的申请报告，恳请从拥军的角度、从尊重知识分子尊重专业技术人才的角度、从关爱老年人的角度予以照顾，给予考虑！这位负责人告知我们：：老旧小区改造是国家的一项大政策，改造的对象是2000年以前建成使用的老旧小区，改造的期限是3到5年。我们小区是2001年7月建成使用的，不属于国家规定的范围，这个框框谁也不能突破。尽管如此，我们仍反复强调以小区的特殊性为由在可能的情况下予以考虑。 这一时期，我们四周的几个小区都进行了老旧改造，外观焕然一新，管网也进行了更换，让人羡慕。业委会成员利用到社区办事或社区人员来小区，不停的吹风，不断的反映，从未停息。年底看到“兰州市城关区今年（2023）将改造老旧小区206个”的信息，又给社区徐书记发帖，给城关区住建局房屋中心负责人打电话了解情况，做工作争取。 如前所说，老旧小区改造是国家的一项大政策，改造的范围、条件及期限都很明确，我们不属于这个范围，因而再怎么想办法做工作，也只能是争取！争取！再争取！ （七）解决了快递存放问题。 网购是近些年兴起的一种新的购物方式，方便、快捷、便宜，不仅年轻人、许多老年人也加入了网购的大军，快递的存放就成了一个大问题。业委会成立后，有业主就建议联系安装快递柜，业委会也将此列入工作计划。开始注意力主要放在联系快递公司上，先后联系了三四家，有的还来小区进行了考察，最后都不了了之。究其原因，一是我们小区面积小人口少，快递量不大，投资装柜划不来。二是小区没有适合安装快递柜的较大空间，安少了不经济，安多了没地方。商家是讲利润算投入产出比的，不愿来完全可以理解。 此路不通，又将注意力放在小区内寻找合适的快递存放点。该地点必须临近大门，大家进出小区顺便即可存件。且放在小区内的快件便于监控，可防止丢失被盗。92号东窗前、门卫值班室南侧房檐下、东侧空地墙跟、进90号地下室的矮墙上，大门周围有可能的地方都反复琢磨过，皆不太合适。此时，业委会成员王参军提议在大门外临时放快递的地方安一个快递架，并画了草图。在别无它法的情况下，业委会采纳了此意见，交代物业公司焊了一个不锈钢快递架，于八月底安装到位。至此，业主的快递终于有了一个暂存的地方。虽简单了点，还能用；虽小了点，多数时候也够用。此事勉强得到解决。 （八）坚持对物业公司履职尽责情况进行督导，不断提升服务质量。 督导物业公司履职尽责，不断提升服务质量，始终是业委会的主要工作。年内，虽受疫情管控制约，但对物业公司的督导工作丝毫未受影响。 一是有空去物业公司或物业公司领导来小区巡查，都会面对面进行交流沟通，商讨工作，商定解决办法。 二是利用通话或微信方式定期不定期就存在的问题，要改进提升的方面向物业公司通报，督促解决。 三是密切关注业主群、物业服务群业主们的动态。对反映的问题、报修的项目、提出的诉求，看物业反应的速度、回复的态度、处置的时效。好的及时点赞，差的予以指正。 四是凡小区进行较大的事项、岀现较大的问题，业委会成员都要亲自出面处理、亲到现场督导，确保时效、质量。 元月10日与甘肃康艺金融办公设备有限公司陈经理商定新年度地下室仓库租用问题。 元月27日有小孩将燃烧的烟花塞入雨水井盖，引起燃爆炸飞另一个井盖事。 元月29日88号楼顶堆放的纸箱、木板燃烧起火惊动消防事（分析可能是招银大厦住户从窗口对着我们小区燃放烟花所致）。 3月2日94号楼顶水箱阀门锈蚀漏水，停水换阀门事。 3月22日96号601装修房子弄断水管致水渗漏到501事。 3月23日在90号动工装电梯前夕，与物业人员一起将此处的绿植、迎春花、龙爪槐移栽到后院小花园事。 3月31日86号801餐厅消防管锈蚀破漏，致楼道及701相应部位被水浸泡事。 4月29日90电梯安装开工，现场给施工队交代防疫及施工中保持卫生、秩序，避免声响扰民事。 5月5日与部队物业社会化办公室领导协调小区公用水、电过户事；9月27日城关物业与瑞新物业到相关部门办理了过户手续。 5月20日有业主反映一号楼雨水落水管多次堵塞，致雨雪水倒灌进住户房内。当即提请物业关注南院地面施工，到时将落水管出水通道一并解决。 6月21日、7月7日90号501业主赵军因进院、停车事与门卫闵生伟发生争执事。 8月11日有小孩在86号一二楼楼道及平台玩，打开灭火器将泡沫喷在楼道事。 8月19日小区水管破裂，停水抢修事。 8月11日、26日90号下水管堵塞，污水从二楼202住户家厨房冒岀事。 9月9日物业清洗楼顶水箱事。 9月17日物业给垃圾桶上方安装雨棚及垃圾分类资料板遭阻拦事。 9月21日移动公司在小区86号88号楼顶安装了5G基站。88号几位高层住户认为电磁辐射影响健康，于11月2日、12月27日、1月7日几次发帖强烈要求拆除事。 9月22日根据业委会要求，物业公司订制了钛合金门匾“八一嘉园畅家巷84号—96号”，挂在了值班室外墙。 11月20日就90号302室住户加工外卖食品扰邻事，与物业公司领导一起约谈户主。 11月30日有车要外出，发信息请车牌号为31k29的车主挪车，半个小时无回应。严厉质询物业公司为什么对进来的车不留手机号，有急诊或消防需挪车怎么办？ 12月1.2日督促物业公司派人到供热站当面拜访、反映，协商解决近期住户普遍反映暖气不热事，不要光靠电话指挥！ 12月14日提请物业将用热缴费电子发票统一打印成纸质发票提供给业主。疫情严重，让业主自己到街铺上去打印不妥当！ 12月20日供热站师傅来小区入户检查室温低的原因。 ……。 还得引用那句话：哪有什么岁月静好，只是有人在为你负重前行。小区能够正常运转，小区的许多琐碎事能得到办理，小区出现的各种大小问题能得到解决，是有人在黙黙的操心，在实实的用心，在妥妥的尽心。 这里，有两件引起少数业主强烈反响的事情需要具体说明一下： 1、关于物业服务人员闵生伟被辞退事。 6月21日、7月7日90号501业主赵军因进院、停车事与当时的门卫闵生伟发生争执，报警处理。事因、过程、结局大家都清楚，不再重复。此事件中，业主赵军在群里连发投诉扰群，喝酒后夜深吵闹扰邻，踢坏升降门门板，肯定是不对的。对此，物业公司已与赵进行了沟通，踢坏的门板也由赵作了赔偿。 作为物业服务人员，维护小区秩序，为业主提供周全服务是应尽的职责。门卫闵生伟却在干了几个月情况熟悉后就利用手中权力谋私，刁难业主，借机敛财，是坚决不能允许的！之前某物业服务人员被辞退后有业主为其鸣不平，呼吁继续留用。但也有业主给业委会、给物业公司打电话揭露此人为停车事收取业主线物，私放外来车停靠收费中饱私囊，表示此人坚决不能留用。 闵生伟被辞退后跟我通过电话，我直接问闵“人家说你收他一百元钱，有没有？”闵答“有，是我的不对”。我说“吃人嘴软，拿人手短。赵军为什么要在大庭广众面前大闹？你的把柄被人家抓住了！”闵说“是！是！是！”我说“现在风气败坏，人们深恶痛绝。你一个门卫，怎么能私收人家钱物呢？这是什么性质的问题你不清楚吗？！”同时我也安慰闵“吸取教训，找个单位再好好干”。 对闵生伟被物业公司辞退，我是坚决支持的。业主进院子、停车是理所当然的事，物业只能提供方便，搞好服务。而业主为停车事给门卫送钱物为啥？为方便！为什么送？肯定是不方便了，甚至遇到刁难了，是不得已而为之。相信小区住户谁家也没有富到钱物无故送人的。一个门卫，掌握了这么大点权力就刁难业主，以权谋私，是典型的违背职业道德、违反合同规定、违法乱纪行为，必须严肃处理！ 此事件中，少数业主觉得闵干的不错，为闵辩解、说好，情感上可以理解，但与纪与法是不行的！个别业主为闵刁难业主，以权谋私找理由、摆论据，是站不住脚的！是糊涂！说轻点是太感情用事了，说重点是是非不分！ 2、关于移动公司在小区楼顶安装5G基站事。 当今社会，手机成男女老少必需，电脑成现代家庭必备。小区建成后，最先进入小区布网的是电信，约在2019年由普通线缆升级为光纤，极大的方便了电信用户。 不知此前有无呼吁，业委会成立后即有联通用户呼吁引入联通。应这部分用户要求，2020年12月25日业委会开会决定引入联通。2021年1月7—9日联通公司进小区布网，并在院内摆摊设点进行了宣传体验活动，约在7、8月份又搞了一次，联通用户的要求得到了满足。 在三大通信运营商中，移动规模最大，用户最多，我们小区也不例外。这两年时时有移动用户呼吁将移动网络引入小区。2月25日业委会开会，为方便移动用户，决定引入移动。鉴于先期进入的电信、联通都是在楼道装线槽布明线，楼道已较乱，故提请移动想别的办法。加之疫情影响，此事一直拖着未实施。8月24日看到联通发的宣传资料称“无线宽带，不用房间布线，不用墙洞打眼，通电即可使用，无时无刻享用无线wifl”，即让物业联系移动咨询，答复移动没有。网线布不成，移动提出加装5G手机信号接收器，可以提高通话质量、加快网速。9月21日移动公司派人进入小区，在86号88号楼顶各安装了一个小型5G基站，接通了电源。但由于移动公司未在我们小区拉入通信光缆，基站没有光缆可用，无法开通运行，就放下了。 11月2日、12月27日、1月7日，88号几位高层住户连续发帖，认为基站电磁辐射影响健康，强烈要求拆除。1月9日业委会、物业公司邀请移动公司的技术人员来小区从专业技术的角度对基站作一介绍，并对业主们提出的疑问作出专业的解答。请88号几位业主到场，不来。经权衡，业委会与物业公司当即决定“拆”！当面告知了移动公司技术人员。会后，物业人员即将基站电源线剪断并在服务群告知。综上所述： （1）引入移动通信设施是为提高小区移动用户的通信质量，应移动用户的要求而为的。 （2）决定移动设施在小区安装是业委会正式开会研究的。 （3）引入时对设施辐射影响也是有考察的。如88号昵称L的业主转发的“海口一小区楼顶建通信基站5年居民竟不……”的帖子及帖子中“关于小区居民担心的基站辐射影响健康，大多数专家认为，这类设施的电磁辐射不及手机影响大”等内容也是了解的。 （4）基站装好三个月零19天，因无光缆可接而无法工作，故一直未开机运行，影响也就谈不上了。 （5）移动用户的诉求搁浅了，只能表示遗憾。 二、存在的不足 （一）因疫情影响不能聚会，加之今年需要商议的大事也不多，故业委会开会少，影响委员作用的发挥。 （二）争取老旧小区改造项目，虽列为业委会任内的重大任务，也做了一些努力，从事了力所能及的工作，但突破国家划定的范围难度极大，至今无果。 （三）业主们参与小区事项的积极性主动性不高，业委会征询意见的帖子应者不多，一些突发事件的反响却很热烈。 三、2023年的主要工作 （一）2023年底，本届业委会 三年任期届满，将进行换届选举。初步确定9月份给社区上报换届选举申请报告，并着手在业主中采取自荐和推荐的方式，挑选出新一届业委会成员候选人名单，公示确定，入冻前召开业主大会进行正式选举。 本届业委会赋有探路、奠基、过渡的性质，即为小区首次组建业委会探索运作的路经、打下一定的基础，由小区建成二十年从未有业委会、一切任由管理者或物业操弄过渡到有业委会代表业主参与并作主的正常轨道。因而，本届业委会自定任期为三年。下一届业委会以至今后各届，可将任期定为正常的五年。 本届业委会有9名成员，下届可减少为7名，每个单元出一名即可。号召热心公益，愿为小区建设尽力，为小区居民服务的业主主动自荐，单元内的业主更应积极推荐。 本届9名成员在筹建及被选中组成业委会时，就一致表示不要一分报酬，完全无偿服务。我们是这样说的，也是这样做的。而按照业委会的有关章程规定，业委会成员是应该并且可以适当获取报酬或享受补贴的。建议新一届业委会予以考虑。 （二）继续争取老旧小区改造项目。鉴于我们小区不在国家划定的改造范围，要争取到项目需找另外的理由，想更多的办法，走非常规的渠道。号召广大业主集思广益、八仙过海各显神通，都来争取。有高见、有门道、有关系、有办法者更应以主人翁的姿态置身其中，发挥独特的作用。 （三）继续做好对物业公司的检查督导，进一步完善服务设施，提升服务质量。人是有惰性的，不督导就会懒散，不提出要求，就会凑合。与瑞新物业公司签订的服务合同也是三年，从2021年6月1日至2024年5月31日。年底新一届业委会接手后，留有半年时间对物业公司进行深入了解熟悉、考察备选，之前的安排还是比较周到的。在未交班前，本届业委会将一如既往，加强对物业公司的检查督导，让其充分发挥服务保障作用。近期，一是要提请供电公司向上争取，给变压器换装新的漏电保护开关，消除供电隐患。二是加紧让徐万国、窦生茂腾退占用的地下室库房，不退就收取租金。三是给两个活动室添置桌椅设施及活动器材，在疫情消散可聚集活动时尽早启用。四是开春解冻后，对两个小花园进行整理，补齐四周绿植，内栽各色月季花，给小区增光添色。五是设法联系，在92号过道安装几套健身器材，给大家闲时在院子活动提供健身条件。 （四）年内要给全体业主搞点福利，或购物卡或米面油实物。倾向于实物，这样有气氛，在年底召开业主大会时现场发放。 敬请各位业主评议并指正。 王丕郎 2023年2月15日、