青山绿水间的家园——杭州国际颐养社区参观记实

步行者

　　听说临安的太保家园开业了，想去看看。

这几年来，我几乎走访了江浙所有著名的或经营有方的养老社区，数量达到了两位数，也撰文介绍过其中的不少，如上海金山的颐和苑、青浦的健康天地城、松江的泰康申园、宝山的复星星堡，浙江乌镇的雅园、萧山的海月随园，大青谷的泰康之家，包括我最后还选择了良渚文化村的随园嘉树定居了下来。

虽然定居随园，但我的关注之睛却一直随着新型养老社区的成长始终未及离开，甚至视角还拓展到了外省市，比如到了我旅居的城市昆明和海南，总难免会考察一番，追踪着养老社区的发展和变化。

就这样，太保家园进入了我的视野。

太保家园坐落在杭州西边的临安区，一个周末的上午，我们去青山湖游览时特意考察了她。

　　也许在杭州人的眼里，临安有点偏有点远，良渚以西还要过去40公里，但是以一个上海人和居住在良渚文化村村民的眼光看来，其实路程上的时间是差不多的。比如以火车东站为基点，由于临安直接通地铁16号线，养老社区距离地铁站步行也就十来分钟，所以到良渚随园嘉树和到临安太保家园的差距体现在实际的路程上也就相差10分钟，基本可以忽略。

　　走进，一个挑高空间很大的接待大厅显得空阔。热情的营销人员迎上前来。于是我们在他们的带领下进入展示大厅听取着他们的讲解和参观。

一、区位特征

我首先感兴趣的是交通、医疗等区位特点，周边的商业网点和景点，这是居住者和探望者都会关心的问题。还有太保家园作为一家新起来的养老社区的亮点所在。于是我看到了这样几张图。

一张是交通图，说的是太保家园距离临安地铁站1.1公里，长途汽车站2.4公里。这个距离对于养老公寓来说已经算是非常近的。可以对照的是：复星星堡距离地铁站1.5公里，随园嘉树距离良渚地铁站2.2公里，泰康申园距离松江大学城地铁站2.5公里，那么太保家园与之相比就是目前我参观过的距离地铁站最近的了。至于自驾，杭瑞高速就在边上，那就更加方便了。从上海市中心人民广场出发不到三个小时，从杭州武林广场出发则为一个小时。

　　另一张是医院分布图，周围一公里范围内有三家医院。当然真有什么大病得跑三甲的浙江省人民医院临安分院，那也就1.9公里，一个出租车的起步价，比我上海号称医院最集中的徐汇区的家到最近的三甲医院龙华医院2公里、第六人民医院2.3公里还近一些。

　　最后一张是商业圈的示意图，方圆三公里内有大型商业广场4个，距离最近的宝龙广场就在地铁16号线边上100米处。

　　可以说，这是一座安置在城市里的养老社区。不像大多数养老社区多半建在郊野处，安静有余却缺少人气。毕竟新型养老社区入住的一半都是活力老人，他们甚至是消费能力最强的一族，无论是购物、娱乐还是旅游。虽然，相对于杭州市中心，临安这个城市（杭州最西面的一个区）有点偏远。

说起临安，聊起天目山，其旅游度假的资源一直是享有盛名的。在临安中心城区的就有大名鼎鼎的钱王陵园和青山湖。这一人文一自然景观足够撑起临安的旅游，更何况它还有更近的玲珑山、宝塔山风景区和远一些的天目山自然保护区。

　　许多年前就有成批的上海人在这里的农家租房避暑度假养老了，如今太保家园既然提供了更好的条件，那就循着路上的指示标识，先去看看入住的房间和配套服务娱乐设施吧。

二、设施简介

设施包括居住的环境、住房面积、家具配套，也包括各种服务和文化娱乐，让我们一一看来。

1. 房型一览

首先要看的是样板房，除了细软，基本拎包入住的房型共计有4种，其中主流房型是一室户和一室一厅户（这个有2种）三种，二室一厅的数量相对少一些，目前未设样板房。

　　这是最小的房型一室户，36平方，除了没有客厅，其他倒也齐全。

　　厨房虽然未免局促，考虑到整个社区有餐厅，自己在家烧饭总是少数，也就将就了。哦，微波炉和电冰箱都是配好的，所谓拎包入住应该包括这些。

　　卫生间，淋浴、盥洗和坐便三区清晰。淋浴是有隔断的，我曾经对许多开发商说过，那种没有隔断的淋浴房，我一票否决。再高端的设施只要少了这个细节就立马露了品质的马脚。

　　接下来去看看一室一厅的房型，那功能就丰富了不少。这个房型分AB两种，对应的是70和86平米。设施基本差不多。

　　餐厅

　　卧室

　　敞开式厨房，比一室户的大了一点，多了大约四分之一的面积。

　　干湿分离的卫生间

　　一圈看下来，虽然总体不错，但新鲜感并不强烈，因为目前所有新型养老社区的公寓房基本都是这个配置。或许是我看多了各地的养老公寓，已经司空见惯形成审美疲劳了。因为我清晰地记得五年前第一次看见这一类设施时还是有点惊喜的。当然，房间的个性归根结底在于主人的不同，随着不同人群的入住，想来个性不同的家也是题中之意。

但是太保家园许多楼层都安置一个公共客厅倒是一个看点。其实随园嘉树每栋楼的底层也有一个公共客厅，包括昆明栖云阁每层楼靠窗的顶头也都有公共小客厅供人闲聊，但是像太保家园这样偌大又显得豪华的客厅倒真是第一次看见。如此，和睦的邻里之间就可以经常互动，喝个茶聊个天乃至世界杯期间一起聚众看球也是一件寻常家庭奢求的事情了。

　　这个小细节似乎也值得介绍一下：房间里的开关都是用中文提示的，方便老人一目了然。进屋后按一下“回家”，灯就开了；离开时按一下“离家”，灯就关闭了。窗帘也会自动拉开和关闭。

2. 餐饮区

走出居住区自然要去看看就餐区，常言道：“民以食为天。”衣食住行，看似衣虽排在食前，但实际生活中中国人肯定是把食放在第一位的。

太保家园一共有四个餐厅，有食堂自助餐性质的，也有包厢点菜个性消费型的。它们都集中在一个叫作“南宋御街”的范围内。

　　南宋御街，就是食街。

　　主餐区

　　有点大食代的意思

　　包厢

　　陈列着的每周菜单，走近端详，菜价和菜品值得称赞一下。

　　就平时来说，早餐午餐晚餐都是AB套餐自选一种，后两顿差不多都是两荤两素一汤一水果的标准配置。至于价格，三顿饭每人40元，平心而论实在亲民，应该没有利润可言。我们到的一天是周五，随机选择周五套餐的话，其菜单如下：

早餐：白粥、牛奶、蒸土豆、草莓吐司、白煮蛋、大白菜

午餐：盐水虾、醋炒小公鸡、小炒莴笋丝、蒜蓉菜心、莲子猪肚汤、小米杂粮饭/白粥、玉米窝窝头、酸奶+火龙果

晚餐：杭州猫耳朵、韩国石锅拌饭、火腿笋干炖老鸭盅、清炒时蔬

B套餐也是大同小异各有特色。应该说，这个伙食配置已经超越了“不错”这个评价，荤素搭配，菜品丰富，注重营养而价格便宜。

还可以说一句的是：目前养老公寓的就餐方式大致有三种：一种是看菜挑选自付的食堂模式，以杭州的随园嘉树为代表；一种是套餐供应模式，以上海宝山的复星星堡为代表；一种是自助餐模式，以上海松江的泰康申园为代表。我个人认为，泰康模式中的自助餐模式看似方便却最不可取，因为不符合老年人吃得少的特点又可能因为人性想多吃一点的弱点而造成过饱带来的隐患。太保家园的这个菜单，我是非常认可的，希望这是常态。

3. 活动区

了解了吃喝后差不多就是要看看玩乐的场所了，这也是这一类康养社区的特色所在。一般说来，老年大学、棋牌室、阅览室、健身房、乒乓室、台球室、卡拉OK室都是标配。这里一期的规模达到了800户，这一些当然不会没有。

　　茶室，里面有点像茶馆，茶室和茶馆虽然一字之差但在我看来可是两个天地。

　　卡拉OK室的吸音壁和音响是高级的，座位也宽敞，在这里嗨歌感觉应该不错，大家约好了过年来消费一次？

　　电影播放厅，绝对的VIP小厅规格，视觉享受。可是，当人员全部入住时，这些座位怎么够？工作人员回答我说可以加位子。哦！其实我也未免多问，小厅自是小厅的体验，人真多了，他们自有解决办法。

　　看了一下排片表，其中一半是动作片和侦探片，也有部分文艺片。据说这些片源都是根据长者需求随时调整的。

　　果然，容纳很多人的多功能厅出现了，可以作报告讲座，也可以看电影，还可以节日演出，甚至举办大型庆祝生日的活动、迎新团圆会等。它的边上还配有一间专门的化妆室，一个直达厨房的餐用电梯，呵呵，名副其实的多功能。

　　这是小教室，日常的老年大学课程会在这里举行，感觉还是小了一点。那么多功能厅的多功能也许就体现在这里了，可以移到那里去开展。

　　有点杞人忧天了。其实，太保家园的老年大学是有自己特点的，据介绍，他们不仅设置了琴棋书画等惯常课程，这些课程还与社区互动，即把老年大学办成一个半开放的大学，同时也等于把自己的社区办成了半开放的社区，让居住者与社会依然保持一定程度的联系。这在管理上会增加难度，但这理念应该是正确的。人的社会性决定了退休乃至行动部分失去能力的老人，依然是社会的人，他们需要交流。这也是发达国家许多养老院与幼儿园开在一起的原因。童叟之间反而可能亲密无间。因为他们具有闲暇时间和需要关爱。

这是理发室，三个座位，如果采取预约制，应该也够了，空间开阔，没有拍摄到的地方是可以洗头泡脚修脚的设置。

　　御街的走廊也摆上几桌，可以喝茶聊天，也可以即兴下下五子棋。

　　麻将室，这个被称为国粹的游戏是中国人行事处世的生动写照，从来都是热闹的。

　　电子琴教室。

　　手工室，闲来这里劳作一番，既锻炼了手脑并用，还会有自己的成果。

　　喏，这就是成果的一部分：编织的和绘画的。

　　儿童乐园的配置是为了让来探望老人的年幼孩子有个开心的去处。

　　这个投篮在大型商场是常见的，走过时，难免都会来几下试试手感。所以看见这个未免喜欢。

　　这个游戏在西方电影里的酒吧场景中比较常见，尤其在美国西部的乡村酒吧里，我也喜欢的。

　　这是年轻人喜欢的游戏机，适合学龄后的孩子和成人。

　　阅览室，感觉空间小了一些，真满额住下的话，老人们中许多人是喜欢看书看报的图片。

　　已经不大的空间里还容纳一张书法桌子，观赏有余而实用不足，不过这个随着入住率提高调整一下也是很快的。

　　活动区各项目之间有若干个休息区，即兴坐下，随意而谈，很惬意。

　　这也是衔接处，三角钢琴放在这里有点像商场大堂的感觉。

　　桌球，几乎是老年人的标配，运动量不大，安全性可靠，每个人都可以学着来一把。

　　乒乓房空间有点大，真打起来，捡球是个问题，应该隔断一下比较好。

　　健身房的器材挺完备，可能年轻人看见了更加喜欢，这里有一栋楼还面向旅居者，他们会是这里的常客。

　　这个标准游泳池的配置显得高档，属于五星级酒店配置。但其维护成本很高，泰康申园有，乌镇雅园也有，但毕竟是老年人群居的地方，利用率都不高。不过太保家园的特点是还接待旅居者，那么这个配备对年轻人来说就是加分项了。这也是五星级酒店为什么要配游泳池的缘故。

　　这个在泰康申园也看见过，能够顾及老年人的宗教信仰，也是设计者的体贴之处。可能就这个小小的细节，会促成基督徒身份的购买者，比如美丽洲小教堂就是不少基督徒购买随园嘉树的加分项。

　　禅房里打打坐，静静心，对许多人来说是生活里重要的一个部分。

　　这是一月活动安排，其实也是一周活动安排。因为刚刚开盘不久，课程还不足，但是按照入住规模和多功能厅的排场，未来活动还是可期的。

　　可别说这是一个年轻姑娘喜爱的活动，老年人玩起来一样嗨，我在随园“久久节”上见识过这一幕。

　　这些活动是可以让人回到孩提时代的，再说，还有奖品。

　　房间里竖着这个牌子，想必是刚刚搞过的活动，看样子是一个开心的活动，没想明白是怎样的活动，也没问，反正能够让人“笑一笑，十年少”的就是好活动。

　　弹弓，射中，奖品就是我的了，给小孙子小孙女是不是很合适？

　　这么一圈走下来，我们的两腿已经有些痠了。大家一边参观一边对比着，也想歇一歇了。可是，太保家园的郭总说令人震撼的“核武器”还在后面呢！

核武器？会是什么？面对着刚刚一路参观过来的偌大的空间和几乎完备的设施，郭总笑眯眯没说什么，此刻却说得如此劲爆。敢说这话，一定真有什么令自己骄傲又让人瞠目结舌的资本吧。

闲话少说，下一站是健康管理中心和医护楼，这也是这一类养老公寓的必配，规模大的如泰康申园的医护楼就相当于一家社区医院。

难道“核武器”在这里面？

4. 健康管理系统

太保家园分为颐园、康园和乐园三个小的社区，分别对应于自理的活力老人、需要护理照料的老人和旅居的各色人等，下图是康园里康养居住者的房间。

　　设施跟颐养的房间差不多，配有卫生间，少了客厅和厨房。但是增加了一些辅助功能，是介于正常房间和医院病房之间的一个状态。而需要全护理的人则可以进入其带有医疗设施的护理院。比如下图，床头带有吸氧设备，还有陪同人员的座位。

　　无论颐养、康养还是乐养，健康问题都归入太保家园的健康管理体系。健康管理中心有入住者的健康档案设置和健康情况追踪，医护楼即护理院则设有专门人员照顾护理患者。对了，这里不需要自带保姆，所有的服务太保家园一站式提供。这也是可圈可点之处。

走入健康中心，还是波澜不惊的样子。

健康管理中心前台，没看出什么特别，当然也不需要特别，它相当于医院问询导医处。

　　候诊大厅，空间足够大。

　　医生办公室，与一般医院没啥区别，只是空间恐怕比一般医院大上一倍。

　　看上去是按摩理疗用的。

　　推拿床，这是外科还是伤骨科？

　　血压计说明了这是内科。

　　这当然是放射科了，里面应该是X光机，或者CT机。

　　进入后看见的拍片设备。

　　说实话，这配置已经算是比较完整了，但是对于一家正规护理院，这还只能算常规武器。

我一直关注老年人的临终关怀，毕竟在生命的最后阶段，如何保持尊严和不再折腾，如何减少痛苦，是我一直关注的问题。许多养老公寓缺乏这一点考虑，因此在生命的最后阶段往往还要折腾，或者去医院，或者另找他处。我曾经在考察位居萧山的海月随园时问过这个问题，他们的护理院有临终关怀的考虑，其中最核心的一点就是止疼的药物能够确保。

太保家园的护理院考虑了这个问题，这是领先的观念。郭总面对我的连续追问，回应道：“我们有临终关怀室，家人可以一直陪伴至终。”然后抬头神秘地笑笑：“我可以说我们太平间都预备好了吗？”

“真的？当然可以有。”大家几乎异口同声。

这就是临终关怀室，目前还在布置中，外面是患者的床，里面有一个小间一张单人床可以让亲人休息陪伴。所有的疼痛治疗手续正在报批中。

　　走出房间，边上就是电梯，这个电梯是直通太平间的。

　　虽然临终关怀是一个大问题，能够得到解决是让人安慰的，但是就此说是“核武器”还是未免夸张。我再次狐疑地望向郭总：快参观完了吧？你的核武器呢？

重新回到健康中心，郭总才亮出了“大杀器”。让我们一一看来：

　　这是智能脊椎平衡放松系统，据说可以缓解肌肉疲劳，改善睡眠，疏通经络和促进血液循环，从而改善亚健康状态。

　　这个设施有点厉害了，全名叫疼痛理疗舱，可以促进血液循环、新陈代谢，从而激活细胞活性，摆脱痛楚，提高生活质量。

　　这玩意叫微高压氧舱，对心血管疾病、肺部疾病和老年痴呆、肌肉麻痹、神经官能症等有辅助治疗作用，哦，据说还能够美肤瘦身。

　　鹰眼检测仪，这是一台身体检测仪，据说检测结果和一次体检的结果重合度达到90%。它采用独创的低压直流电刺激感应技术，通过在额头、手、脚对称放置的 6 个电极，在人体 22 个体区持续发送平均每 3 秒 255 次的自适应、自动调节低电压（1.28V）直流电信号，5 分钟扫描，以直观的人体 3D 重建图像，数图结合呈现检测结果。

　　这个是智能减压放松系统，通过脑波牵引、音乐疗法、催眠手段，使人达到放松的结果。

　　有点眼花缭乱了吧？我也是。一时间有点顾不过来，许多玩意儿都是第一次看见甚至第一次听说。这些动辄几百万乃至千万元级别的设备这太保家园愣是具备了，不服也得服吧，怪不得说是“核武器”，因为不是“核大国”就没有的啊！

我问郭总：入住者怎么享受这些设备？费用如何？回答是一年两次，免费。再问：旅居者享不享受这个福利？回答说居住一个月者按此待遇可以享受一次。

哇哦！可以的。赶明儿住一个月试试？吃喝玩乐加减压放松和体检。

三、价格因素

入住这等条件的养老公寓，那么其价格体系是怎样的呢？巡视了一大圈后，人的关注点自然会聚焦到这方面来。其收费模式是怎样的？详细问询下来，我梳理了这样的脉络，也是目前保险公司常用的方法，大致由这样三部分构成：

1. 入门费

每户10万元，按照我的理解，这相当于一个会员资格。无论房大房小，都是一个标准按户收取。

2. 家园卡

每种户型都有好几种选择，分70万、120万、170万、220万四档，每档相差50万。而目前处于七折促销期，也就是分别对应价格为49万、84万、119万和154万。同时与月服务费呈此消彼长关系，即交得多的，服务费每月就交得少；交得少的，服务费每月就交得多。

需要说明的是：这个家园卡的全部金额退租时是可以全额退还的。也就是说。它是一个资金占用的成本。按照目前中国七天通知存款利息，可以年息2%来粗略计算。比如以49万为基数，那么年度成本就是9800元，即每个月平摊成本为816.6元；以154万为基数，那么年度成本就是3.08万元，每个月平摊成本为2566万元。

3. 服务费

按人缴纳，第一人目前可享受八折优惠，第二人可享受2500/月的优惠。前面说了，第一人的服务费与缴纳家园卡的数额相关，我们假设还是以购买最少的49万和最大的154万家园卡为基数，又以70平方米的一室一厅为模本，那么对应的服务费分别是每月8800（11000元的八折）和5840（7300元的八折）。如此，前者每个月支付的实际成本是49万的利息816.6+8800=9616.6。后者每个月实际成本是154万的利息2566+5840=8406。后者比前者要便宜1200元一个月，一年就是便宜14400元。可见这个价格体系中它是提倡用户缴纳多的一种。那么作为具体业主，该选择哪一种呢？

我顺便做了一点计算：倘若你认为自己的资金可以获得年3.5%以上的收益，那么缴纳最低的49万家园卡就是合适的选择；而倘若你有闲钱又没有能力获得3.5%以上的年收益，那么选择154万就是一个明智的选择了。

没错，利息3.5%是家园卡占有资金的平衡点。49万和154万的成本都在每个月10300元左右。

四、综合评价

洋洋洒洒说了那么多，终于进入最后的评价环节了。评价说起来简单也真简单，“不错”二字差不多也就说完了，再说前面介绍中也屡有提及。但这样说各位看官肯定觉得不够，那就用自拟的一副对联表示：

身处山区，足够豪华阔气，

硬件过硬，就瞧软件如何；

地居繁市，小缺雅致温馨，

康养当康，待等来年再得。

即使在新型养老公寓雨后春笋般起来的今天，位居临安的这家新开的太保家园还是有其自己的特色和看点。虽然地处边远，但是由于临安本身城市化不错，周边商业和交通发达，以更大的视野看，其实还是方便的。我也考察过同样在临安湍口的温泉度假村，那里周末人声鼎沸，客源一半以上是上海人，甚至还有北京、山东等客人买下度假的。既然同样在临安甚至更加边远的湍口游客都趋之若鹜，那么距离近一点设施更加完备的太保家园的竞争力是毫无疑问的。这也是作为旅居的“乐园”一直客满的原因所在。也就是说，虽然太保家园在临安，但是营销重点反而可能在上海。因为这需要消费观念和消费实力支撑。而这两者的结合，只能是来自大城市。至于距离。你说对于杭州人来说临安可能远一些，但是对于上海人乃至北京人来说，到临安和到杭州又有多大区别呢？也就是多一个小时的路程。

你说太保家园在上海也有项目？是的，对于选择离家近离子女近一点的上海人会选择上海的太保家园，但是对于选择新一种生活选择大自然新鲜空气和舒适环境的上海人来说，临安的环境恰恰是上海所不能比拟的。上海之大，只要有一部分人选择出来，临安太保家园的前途就是光明的。看似同属太保同在上海，其实客户目标群体和需求并不重叠。

再说了，交通问题也不是什么大问题，倘若太保家园能够在上海和临安间每周开设点对点的大巴服务，上海老人就会大大淡化距离概念而把相关体验上升到选项之中。这也是未来促销的一个亮点。我知道乌镇的雅园就是这样抓住了一大批上海老人的心。他们平常住在养老社区颐养，周末反而回上海与孙辈们团聚。

至于硬件设施，的确亮眼，尤其是健康管理中心，无论是高投入的各种设备还是临终关怀的考量，都值得大赞一下。当然，太保家园与泰康申园和复星星堡相像的一点是都在高层，内部空间高大辽阔，给人以商务感。就像罗马立柱的宏伟和苏州园林的精巧因人喜好而不同且可以并存一样，喜欢这类风格的可以来体验一下。

　　至于管理等软件问题，有待检验却可以抱有期待。因为其核心团队都是有过管理养老公寓经验的人员。他们是中国新型养老事业的弄潮儿。比如一路陪同介绍的郭总和负责营销的严总监，都是在养老事业上浸淫了好几年才转到临安太保家园的。

至于价格，每个月70平米的付出在9000元上下，两个人加起来的费用在11500元左右（第二人要增加服务费2500），再加上每个月的餐费，两个人是2400元，那么总费用就是14000元左右。这个消费支出还在公务员和中产阶层夫妇俩的退休金范围内，与目前良渚我住的随园嘉树的价格基本持平（随园以75平米现在120万租金计算大致每个月成本在12000元左右，与太保家园的11500元差不多）。当然是否选择入住？这不仅仅是一个消费能力的问题，首先还是人现有的生活观念突破的问题，即是否想过换一种生活方式试试。

至于我，会考虑去旅居。那么太保家园会不会调整策略，适当增加“乐园”的面积呢？那可是一块明显的“奶酪”。至于“颐养”，则是一个看得见潜力行起来却未免任重道远的领域。

太保家园，本意是太平洋保险这个大型国企属下的一栋养老社区，但在我的解读里她还是太平有保障的家园，我喜欢这个解读，并期待她名副其实。