重磅！2023放松限购、限售、限贷？

白玉兰

近年关，关于房地产的利好消息一个接一个到来！ 01央行、银保监会发声，首提“四项行动”，房地产再迎重磅利好！1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。“房地产”成为该次会议的高频词汇，引发关注。 1、会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间 2、会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。 要知道，这是2023年首次信贷工作会议，多次提到房地产，足以可见高层对此的重视和支持，房地产势必将成为2023年金融信贷投放的重中之重。 官方会议释放了何种信号？在小编看来，房地产再迎重大利好，无论是开发商还是买房人，都将得到支持。直白点说：1、化解房企风险，改善房企融资现金流，防止暴雷，让房企的日子更好过一点。2、扎实做好保交楼，维护住房消费者的合法权益，让买房人买的安心、放心。3、差别化信贷政策、支持刚需和改善买房，不排除接下来会降利率、降首付。 02楼市信号弹已经发出！2023年政策风向大变...2023年刚开局，政策风向已变！央行、银保监会频频发声，释放重大楼市信号！1月5日，央行官网发布楼市重磅！人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。 新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。原文称：住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。 这意味着：2023年首套房房贷利率还可以继续下调！现在的4.1%利率不是底，一大批城市将迎来“3”字头利率！具体执行如下： 除了央行连夜发文之外，住建部高层也重磅发声：对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来！图片 具体包括：1、对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。2、对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。3、对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。官方多次提到，因城施策、精准施策，提振市场信心。这下真的动真格了！从央行和住建部的发声来看，含金量相当高。对首套房、二套房、刚需、改善买房都有明确表态，直接降成本、降门槛，福利真的很大！ 不得不说，对于2023年要买房的人，尤其是刚需首次置业和改善换房，是重大利好消息！ 为什么政策风向大变，要开始松绑“救市”、救房企？来看看2022年的房地产成绩单。根据观点指数统计的数据，2022年1-12月，前100房企实现权益总销售金额5.02万亿元，同比减少45.1%。楼市销售下滑明显，楼市增长乏力。13家房企突破千亿门槛，比2021年减少14家 国家统计局数据显示，1-11月全国商品房销售金额累计11.7万亿元，同比下降26.6%；累计商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%。 1-11月全国房屋新开工面积11.2亿平方米，累计同比下降38.9%，降幅较1-10月扩大1.1个百分点。全国房屋竣工面积5.8亿平方米，累计同比下降19%。 土地市场热度下降、成交下行。1-11月全国土地成交价款7591亿元，同比下降47.7%。底价成交、城投托底是关键词。22个集中供地城市，供地成交总额高于2021年的城市只有上海、合肥、成都、无锡和长沙5城，而长春、沈阳同比跌幅则超过80%。 03楼市政策是当下上海两会期间一个很受关注的话题。上海市政委员建议调整楼市政策：试点放松限购、调整认贷标准 上海市政协委员丁祖昱、张琦、叶峻在《关于上海调整楼市四限政策的建议》提案中指出，目前，上海新房市场保持强劲供给势头，但需求却逐渐疲软。进入四季度，部分项目较前期开盘热度下降。同时，上海远郊市场承压，市场加速下行。 提案认为，为了抓紧市场窗口期，使调控政策先于市场全面下行来临之前，有必要基于上海楼市现状作出一些符合市场规律的调整。首先，限购政策应适度调整：建议有条件、分区域地试点放松限购。远郊区域，外地户籍购房要求从5年社保缩短至2年；工作单位在远郊区域的，原则上可于工作单位所在区域增加1套购房资格。 其次，应放松限贷：建议及时调整认贷标准，在贷款还清的前提下，认房不认贷。对于首套认定，应从既认套又认贷回归为只认套，只要是唯一住房就应享有首套的信贷权利。 提案认为，还应有条件地放松限售。同时，应考虑有条件地打开限价。另外，还应有条件地放松限售，上海限售与摇号政策出台，本意旨在抑制楼市过热。随着楼市降温，应在保持10万/平方米以上高端住宅限售的基础上，全面取消其它新房限售，加快二手房流动性，增加市场的活跃度。 有条件地打开限价，应通过回归市场价值的方式调整限价，逐步降低或消除限价政策所带来的限制性影响。对于10万/平方米以上高端住宅，限价放松的同时，增加额外税费。土地端已设置房地联动价成交的土地，酌情适度逐步放开限价。未来出让的含宅土地，不设置房地联动价，按市场发展规律进行定价。 网友认为，这个提案相当专业靠谱。高端住宅市场我们不去评议，但包括临港在内的五大新城确实需要更加宽松的楼市政策助力。一方面新城都有艰巨的人口导入目标，现在的全国最严的限购政策不利于新城吸引外来人口；同时限价造成中心城区一二手倒挂虹吸购买力，压制新城新房的性价比。 中心城区的新房虽然热度也在下降，但依然皇帝的女儿不愁嫁。但郊区的新房市场已经面临着巨大压力。崇明和金山首先不用说了，金山甚至有新盘零认购。临港的压力很大。今年新房整体认购率56%，年底更是达到冰点，有楼盘认购率不到4%。松江的新盘也不好卖，全年认购率仅60%，和临港也差不多。 奉贤整体平均认购率约80%，但除了南桥热度爆棚，其他板块也很凉凉。青浦有虹桥徐泾支撑，保持了整体较高平均认购率，但四季度也开始出现不要积分，甚至个别楼盘开盘卖不到一半。而且，青浦除了徐泾和新城，其他板块新房也乏人问津。相对较好的是嘉定，当然严格意义上说嘉定是近郊，不算远郊。这也是嘉定楼市表现更好的根本原因。 一方面今年的主题是促销费稳楼市拼经济，另一方面五大新城要发展城市功能导入人口。两个因素结合，我们判断会有针对五大新城的楼市政策出台。根据丁祖昱委员的提案建议，可能会有：1、五大新城外地户籍购房要求5年社保缩短至2年。目前临港1年社保要求是必须在临港白名单内企业1年且符合个人相关条件。新的政策或许只要求上海社保2年。2、在五大新城工作的，可以在新城内增加一套购房资格。临港之前也做过这个问题的调研。3、放松限贷，认房不认贷。4、放松限售，打开限价。 当然，以上只是委员建议。我们相信政府会推出相关政策举措，但会推出哪些、具体细则如何不得而知。当然不是说管理部门一定都会采纳这些建议，这些只是提供了一个选项框架和大体方向。而且，政策出台可能不会等太久。一个很重要的原因，按照常规三四月份就要有宅地土拍。如果没有政策支撑，五大新城的土地拍卖估计要出现尴尬局面。 2022年是房地产至暗的一年，2023年在政策叠加利好刺激下，楼市能否反弹，春天还有多远？