【突破困境.经济复苏】

曾建華.玉瓷堂

国家救市，银行借钱，给房地产“输血”！

近日，各大国企银行授信国内各大房地产企业，授信百亿、千亿贷款给中国房地产企业，而且房地产还可以“上市融资”，打破了过去的“禁锢”！

我的看法是：中国房地产是改革开放的主要经济支柱产业，其牵涉上下游上百个产业链。之前由于房地产开发过度膨胀而产生经济泡沫，国家出手政策严厉干预，而影响了房地产上下游的产业链，加上“疫情”和美国制裁及乌俄的战争……，使中国整个“市场经济陷入困境。为了破局，必须首先解决“内需经济循环”。根据中国国情民情，还是要从房地产入手，解救房地产困境，从而解救整个市场经济：

国家出手→银行放贷→房企解困→企业救活→就业有钱→市场活跃→税收增收→银行存款收息……经济复苏→市场经济良性循环。

但是，国家不是单纯扶持房地产，而是“救市”！对房地产今后主要采用“利息”十“税收”进行市场调控，已购多套房的要注意啦，“房子是用来住的，不是用来炒的”！

当前国家的做法就似于一个古典：话说某一个小镇每个人都债台高筑，靠信用度日。

某一天，从外地来了一位有钱的旅客，他进了一家客栈，拿出一張1000元面钞交给掌柜，他说想先看看房间，挑一间合适的过夜。

就在此人上楼看房的时候，掌柜抓着这张1000元面钞，跑到隔壁屠户那里支付了他所欠的肉钱；

屠夫有了1000元钱，横过马路付清了猪农的猪本钱；

猪农拿了1000元钱，出去付了他欠的饲料款；

那个卖饲料的老兄，拿到1000元钱赶忙去付清他所欠卖酒老板的钱；

洒厂老板有了1000元钱，就冲到客栈付了他所欠在客栈接待客户的房钱及饭菜钱。

最后，客栈掌柜急忙把这1000元面钞放到柜台上，以免旅客下楼时起疑心。

此时那位客人下楼后，拿起1000面钞，说没一间房满意的，他把钱收进口袋就走了。

这一天，没有人生产了什么产品，也没有人卖出什么商品，但是，让钱“流动循环”了一圈就“实现价值”了，使全镇的债务都清了，大家都很开心。

故事告诉了我们一个什么道理？

现金是要流通才能产生价值！但这只是表象。

实则我们从中得到的启发是，只要流通起来，钱即便不会生钱，但死钱会变成活钱，活钱就能解决经济中的许多堵阻问题！

​所以，关键要选择“经济良性循环”的突破口！

​曾建华 2022.11.28

房地产必须政策十市场去调控！

这是本人在2012年在“中国房地产报”发表的论证，现重新阅读可以更好地理解当今国家的举措：

2012年的房地产与2021年的房地产市场似同非同，请先看本人在2012年在《中国房地产报》发表三篇评论文章：

　2012年是中国房地产发展的关键“拐点”，当时中国人对中国房地产的价格、政策……等发展趋势争论不休，是遵循市场经济，还是用行政干预？各执己见！

当时，本人在房地产企业任总经理，已从事房地产行业拾多年，对中国房地产已有个人的看法。于是，本人在《中国房地产报》连续发表了三篇评论文章。至今已过去了捌年，回顾历史展望未来，现观目前“中国房地产”的状况，与本人当时的“评论”是否一样？而今后房地产市场走向又会如何？请阅以下本人所写发表的三篇原文定有感悟：

一、尊重房地产的“自然规律”

　　转抄以上图文：

尊重房地产的“自然规律”

2012年11月15日来源：

中国房地产报 作者：曾建华

市场经济自有其运行规律，人为的干预，政策的限令，特别是对某一行业的“打压”，等于把石头压在树苗上，让其不得正常生长。市场经济就好似一个自然界的生态系统，对待自然环境，要依循自然规律，对待市场经济，自然也应该按经济规律办事。

不论承认与否，从客观上说，房地产业就是目前我国的支柱产业，它可以带动相关产业的发展，激活市场，推动城乡建设的发展，促进人们居住环境的改善。过去我国用约五年时间调控房地产行业，用限价、限购、限贷等政策来制止房价上涨的势头，带来的结果是一小部分房地产企业消亡，部分房地产企业遭到资金和市场的困境，而对消费者带来的结果是，有能力买房人因限购不能买房，想买房的人又没能力买房；或者有能力买房的人又在等待观望，使房地产行业及其上下游数十个行业进入了“严冬期”。

其实调控可以换一个思路，未必要用直接的“限”来直接干预市场。用交易税收和按揭利率的手段对房地产交易过程进行调控，例如个人购房套数越多交易税率越高、贷款利率越高。这样既能保障“刚需”以优惠的政策购置住房，又不直接卡死投资购房，既可以抑制房价飙升，又可以活跃房地产市场，还可以增加国家税收、避免购房者独享土地增值收益，使房地产市场正常发展，何乐而不为？

房地产价格与需求是相辅相成的关系。国家顺应民意，希望通过一系列房地产调控政策降低房价，实践证明效果不够。主要原因是，经过调控后，经济受影响，一些人收入减少，导致人们购房能力更低。商品价格不是想定多少就可以定多少的，商品定价从微观上是生产者根据产品投资成本加利润及参考市场同类价格而定；从宏观上是受价格规律、需求定律等市场经济因素直接影响的。

产品实现为商品的过程，关键要得到市场及消费者的认可，如果企业满足不了客户的需求和市场的要求，就会被市场所淘汰，所以，商品生产者与消费者在价格上如何达成共识，促成交易，是生产者及消费者都需要摸索的，否则都有错失良机的可能。这都是市场价格的自然形成机制。

而用人为的调控来抑制房地产的价格是不可取的，实践证明也是难于实现的。市场经济应遵循经济规律，政府的角色应放在保障民生，保证市场交易的法律环境，调节供求平衡上，通过市场繁荣推动国民经济不断地发展，人民收入提高，让人们能够买得起房子，这才是解决人们居住问题的根本之道。只要需要购房的人买得起房子，人们也不会过于关注市场房价的高低。

（作者系房地产评论人）

关键字：房价 市场经济 调控

二、为什么房地产市场需求强劲？

转抄以上图文：

为什么房地产市场需求强劲？

2012年11月03日来源：

中国房地产报 作者：曾建华

房地产的需求与我国的国情和民情，以及房地产的政策、法律、房地产的价格行情等因素息息相关。

一、国情与房地产发展的关系

我国地大物博、人口众多，农村人口约占50%以上，现处在经济快速发展中，农村人口在不断地向城市转移，根据我国特定国情分析与房地产的关系，可以得出结论：

1.住房“还债”：前30年﹙1949~1979年﹚人们需求主要是温饱，对居住问题没能力重视。后30年﹙1980~2010年﹚向小康生活发展，追求以衣、食、住、行为主提高物质水平的需求。住房改革促动了房地产业的发展，建设了一批商住房，改变了原城市人口部分人们的住房，但这也仅是解决部分居民住房问题。经济来源少的人群，特别是城市新移民，这批人大部分都买不起商住房，其实这批人更需要住房。

2.住房需求的改变：人民温饱解决了，转向追求以改变住、行为主的物质生活需求。住房需求从集体宿舍到单位住房到小户型商品房到豪宅乃至别墅，人们为了改变居住环境，追求高品位生活而形成多层次的需求，促使房地产业在一定时期内还会有较大的发展和生存空间。

3.农民进入城市，住房需求不断增多：据统计我国每年流动人口约2亿以上，其中农业户口人员占78%以上，平均年龄27岁。农业流动人口在就业稳定后，需要大批住房，不论是购房或租房，都需要建房解决住房。

4.大学毕业生是住房需求的生力军：据教育部估计，未来5年，每年有大学毕业生700万人。大学毕业生大都选择在城市谋业，大学生有知识、收入高，相对购房能力强，工作3~5年大都成家生子，需要购房，可以说大学毕业生是住房需求的生力军。

二、民情与房地产发展的关系

1.住房需求：我国民情讲究“居者有其屋”。我国人民从历史传承下来的生活习惯，就是要有根，要有家。这个家的实体表现就是权属归自已的房子，这是大部分中国人最基本的需求。

2.投资取向：我国的传统有居安思危、积蓄发展的习性。随着我国经济的发展，人们收入的提高，相当部分人在解决温饱及基本住房问题后，将余钱都寻求储蓄和投资，作为生活的保障。据统计2010年末全国城乡居民存款303302亿元。在投资方面，由于我国能够投资的领域不多，加上文化水平和观念的制约，对其他投资不感兴趣，而对较简单、直观、保障性清晰的房产投资比较热衷。他们投资购置房产用于出租增值，而这既可以解决租住户的需求，又能促进房地产经济的发展。所以说在一定时间内，这种投资取向对房产市场发展还会带来一定的空间。

3.居住迁移：我国人口流动率位居世界前列。流动人口中大部分是年青人，他们一旦就业稳定，条件许可，就会“安家立业”，就有置业的念头，从而给房地产市场带来不间断的需求。根据以上从我国国情和民情分析，我认为我国今后一定时期内还需要较大的住宅供应量。

（作者系房地产评论人）

关键字：房地产 市场 国情 农村



三、土地会变钱也会蚀钱

转抄以上图文：

土地会变钱也会蚀钱

2012年11月08日来源：

中国房地产报 作者：曾建华

土地是房地产开发的“面粉”，土地资源利用是否得当与房地产开发经营的盈亏之间关系密切。

1.土地获取与房地产开发的关系

我国的国有土地是国家授权由各地政府及国土等部门代管,企业想获得土地从事商业使用，就必须熟知国家土地管理的相关法律法规，以及各地政府土地规划使用和管理的政策和规定，同时需要进行人际关系资源和行政资源的整合，争取有关领导及相关部门对企业项目的可行性和所需土地的重要性的认可和支持,以最短时间、最低成本获得土地。如果项目土地迟迟无法落实,或者土地位置、环境不好而导致成本加大，项目开发后的产品因交通环境、综合配套设施不完善而影响销售，都会严重阻碍企业的发展，甚至把企业拖垮。开发商通过公开市场竞拍或从他人手中转让土地的价格和成本在迅速提高，土地开发经营风险在增大、收益在减少，但由于各地土地政策的差异，对产业发展和招商引资的鼓励，在土地获取或交易中还存在一些可以利用的规则，灵活运用这些规则和政策，对企业将会非常有利。现在城中地块难得，企业可选择城郊地块，虽然偏远，但好在价格低廉，可作长期投资，分块开发，让其不断升值。虽然有些土地偏远，但我们要用发展的眼光去看，城市规模越来越大，社会也在不断发展，地偏人静的土地也会变得热闹。如果土地虽偏远但面积大，还可以通过环境造势法，大规模规划建设，改变其偏、静环境，将低值的土地变为高值的物业。这关键看企业实力、购地决策、项目定位、资源整合的竞争力度，同时也要把握好土地开发利用的时间与速度。

土地交易应低潮入市、高潮退市；房地产交易则应低潮买进、高潮卖出。

2.土地政策与房地产开发的关系

地价与政策因素息息相关。上世纪90年代初，部分地区全民炒地皮炒房地产，国家随之急刹车，之前很多企业天价购入准备炒卖的土地砸到手里。2009年至2010年又一轮房地产高潮到来，结果迎来了又一轮土地和房地产市场调控。当土地和房产价格与价值脱节，房地产行业与众多产业发展不平衡时,必然是或者硬着陆，或者政府出手干预。但人们往往在狂热中意识不到这一点，容易失去理智去做一件必然失败的事情。所以企业要谨记教训,要高度重视政策走向，密切关注经济发展动态，冷静而果断地应对市场变化。在购买土地时要把握政策走向，看准政治气候,把握市场动态时机，调节节奏，这样才能使企业稳中求高，健康发展。

3.土地投资与房地产开发的关系

这要看项目土地面积、地域位置、周边资源环境、开发前景评估、交易价格、成本估算、投资额、企业资金运作能力等要素，根据企业实力和企业运营能力、资源整合竞争力进行评判。评估企业的运营实力，包括开发能力(环境整治、综合设施、开发时间周期、竣工期限期、销售时机等)和承受能力(人力素质、经营管理、自身资金实力、融资整合能力、资金运作能力、经营者心理承受能力、判断决策能力等)，这些企业经营要素都关乎企业投资与产出的关系。企业投资要客观处事、量力而行、见好就收、谨戒贪婪，否则就会力不从心、吃不了兜着走、得不偿失，所投资的土地项目就会出现亏损。

4.土地资源的开发与房地产市场供求的关系

“时间就是金钱，效率就是生命”，利用土地资源进行房地产开发必须对项目准确定位，开发迎合客户需求的产品，缩短开发时间，抢占市场热点,争取最大化效益，但这里存在的风险是，如果一旦错过市场销售良机，生产效率越高，投入越大，库存积压反而越大，企业的风险也越大。所以把握开发产品经营与市场供求关系,掌握房产开发经营的时间与效率，是关乎企业经营盈亏的命脉。在企业运营中一定要界定企业经营的能力与市场供求的关系，项目开发要结合企业实力和经营能力和市场供求状况而定开发时间、开发速度、生产时间、竣工时间、产品销售时机，方能运作自如立于不败之地。

谨记：土地会变钱，土地也会蚀钱，房产会增值，房产也会蚀本。

（作者系房地产评论人）

阅后感言：

由于2021年至2022年上半年，国家出台调控政策，银行收缩放贷，以“恒大”为代表的房地产企业和大部分“炒房团”，资金链断了，使其毁入困局以致破产，应验我在以上文章中的警示：“谨记：土地会变钱，土地也会蚀钱，房产会增值，房产也会蚀本。”！

（曾建华）

中央经济工作会议在北京举行 习近平李克强李强作重要讲话

央视新闻 2022-12-16 23:23 发表于北京

相信明天会更好！

编者：惠州 曾建华 13928329515