李冯川对《成都市物业管理条例（修订草案）》的总体意见

小区治理研究

11.21.20:00～22:35，李冯川邀请业主线上讨论《成都市物业管理条例（修订草案）》，会上发表了20条修改建议（初稿）。 11.24.9:00～11:30，李冯川受邀参加北京物权研究会等四家单位主办的《成都市物业管理条例（修订草案）》网络研讨会，在会上发表了如下总体意见。 总体意见图示 四大问题 选择性贯彻上位法 违反上位法；违反国家政策； 应当废止市物管条例的修订，着手起草成都市实施四川省物管条例细节。 李冯川对《成都市物业管理条例（修订草案）》所提20条修改内容及修改理由 ——————————————————————李冯川对《成都市物业管理条例（修订草案）》征求意见稿提出的修改建议（初稿） 李冯川一、修订草案原文：第八条（镇人民政府、街道办事处职责）镇人民政府、街道办事处应当依法实施对物业管理活动的监督指导，组织、指导本辖区内业主大会设立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，物业服务人依法履行义务；调处物业管理纠纷。第九条（居民委会职责）居民委员会依照法律法规规定，明确专人协助镇人民政府、街道办事处和相关部门开展辖区内物业管理活动的指导监督工作，建立培训、协调和调解等工作机制。二、修改建议稿：第八条（镇人民政府、街道办事处职责）镇人民政府、街道办事处应当依法实施对物业管理活动的监督指导，组织、指导、协助本辖区内业主大会设立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，物业服务人依法履行义务；调处物业管理纠纷。第九条（居民委会职责）居民委员会依照法律法规规定，明确专人协助镇人民政府、街道办事处和相关部门开展辖区内物业管理活动的指导监督协助工作，建立培训、协调和调解等工作机制。三、修改理由：这两条最大的问题——只提指导和监督，只字不提协助。应当重点强调协助业主筹备成立业主大会、业主委员会换届。其一，没有贯彻《民法典》关于业主设立业主大会和选举业委会，住建等政府部门和居民委员会应当给予指导和协助的规定（四川省将此职责转移至街道办和乡镇政府）。其二，不回应现实需求。现实中的指导流于形式，监督无处不在，协助很少有。筹备组成立会上街道办的工作人员给筹备组成员讲一讲筹备程序，算是完成了“指导”。而过程中不再有更加详细的指导，倒是工作人员认为筹备组中的业主代表不符合工作人员个人认知的做法，就行使监督权给与一票否定。现实中很多业主都知道筹备业主大会、业主委员会换届的程序，指导不指导不是业主们最需要的，而协助才是业主们最需要的。---------------------------------------------------一、修订草案原文第十条（行业自律）市物业管理协会依法开展行业监测和自律管理，推动本行业标准化、规范化建设，开展服务质量评价，从业人员职业技能培训、竞赛和水平认定。适时发布物业管理市场相关信息，倡导诚信经营和创新服务，促进行业高质量发展。二、修改建议稿 第十条（行业自律）市物业管理协会按照民政部门批准的业务范围开展活动，为会员单位服务，发挥社会组织自身优势和工作方式，促进物业服务行业自律。三、修改理由： 草案赋予了物管协会很多政府职能，与国务院要求行业协会与主管部门脱钩的精神相悖。协会就是一个社会组织，不是二政府，不是成都市住建部门的协助机构，不应当在地方法规里赋予行政职能。会导致行业垄断，滋生行业腐败，因为其中隐藏敛财契机、涉嫌权力寻租。还是删除才好。--------------------------------------------------一、修订草案原文第二十条（业主权利）业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，并监督物业服务人履行物业服务合同；（二）参加业主大会会议或者对业主共同决定事项，行使表决权； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；（五）法律、法规规定的其他权利。二、修改建议稿第二十条（业主权利）业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：（一）要求筹备成立业主大会、提议召开业主大会的权利；（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，并监督物业服务人履行物业服务合同；（三）参加业主大会会议或者对业主共同决定事项，行使表决权； （四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（五）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；三、修改理由：要求成立业主大会、提议召开业主大会是业主天然的权利。只要是业主就具备这两项权利。理由就不多说了。 --------------------------------------------------一、修订草案原文：第二十九条（会议指导监督）第三款镇人民政府、街道办事处应当及时向全体业主通告业主委员会在执行会议方案、议程中出现违反法律法规的问题。业主大会会议未能作出决议的，或者业主就会议议题内容等存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向镇人民政府、街道办事处、居民委员会报告。二、修改建议稿第二十九条（会议指导监督）（第三款修改为）镇人民政府、街道办事处应当及时向全体业主通告业主委员会在执行会议方案、议程中出现违反法律法规的问题。业主大会会议未能作出决议的，业主委员会应当及时向镇人民政府、街道办事处、居民委员会报告。三、修改理由：或者业主就会议议题内容等存在重大意见分歧的这一条在实施中很容易被别有用心的人利用，比如不良物业服务人为了长期维持前期物业服务合同的延续，蛊惑支持者对业主委员会拟召开业主大会表决聘请物业服务事项提出“重大意见分歧”，难道就不召开业主大会表决了？法规条款的制定，一定要开展前瞻性论证。正确的程序是：业主大会召开业主大会之前，要公开征集业主大会表决议案，然后对表决议案公示征集意见，对拟表决议案有意见的业主在公示征集业主意见环节，向业主委员会提出来，业主委员会必须给与书面答复的。因此，不能在地方法规里，留下可乘之际，被不良者利用。------------------------------------------------一、修改草案原文：第四十一条（物业管理委员会职责）一个物业服务区域由镇人民政府、街道办事处按规定组建成立一个物业管理委员会，按下列情形分别履行业主大会筹备组职责或代行业主委员会职责： （一）新建物业服务区域应当自首套房交付之日起三个月内组建物业管理委员会，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。（二）物业服务区域符合设立业主大会情形的，应当组建物业管理委员会，履行筹备组职责。（三）未能依法选举产生业主委员会的物业服务区域由物业管理委员会代为履行业主委员会的职责。（四）业主委员会未能按照业主委员会工作规则正常履行职责被罢免或因缺额无法正常履职的，应当组建物业管理委员会，履行筹备组职责。物业管理委员会履行筹备组、业主委员会职责时有权使用业主委员会用房。物业管理委员会履行职责应当接受镇人民政府、街道办事处的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。第四十二条（组成人员和公示）物业管理委员会一般由镇人民政府、街道办事处、居民委员会、公安派出所、建设单位指派代表和业主代表组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一，主任由镇人民政府、街道办事处指派工作人员担任；已经成立业主大会或建设单位解散注销的，建设单位不再指派人员参加。业主代表人选应当符合法律法规规定的参选业主委员会成员的条件，由镇人民政府、街道办事处通过听取业主意见、召开座谈会，在自愿参加的业主中推荐产生。物业管理委员会成立前，镇人民政府、街道办事处应当在物业服务区域显著位置和以互联网方式公示拟成立的物业管理委员会组成人员名单，公示时间不得少于七日；业主有异议的，可以书面向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业服务区域内以书面形式和互联网方式向全体业主公布其成员名单。成员名单公示及异议核实结束后，镇人民政府、街道办事处作出成立物业管理委员会的决定。第四十三条（刻制印章和开设账户）物业管理委员会代业主委员会履行职责时，持镇人民政府、街道办事处作出的成立决定，按照相关规定刻制物业管理委员会专用印章和开设基本存款账户。第四十四条（任期规定）物业管理委员会的任期一般不超过二年。物业服务区域选举产生业主委员会的，物业管理委员会自行解散。期满未能选举产生业主委员会的，由镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。物业管理委员会应当按照规定于十五日内与选举产生的业主委员会或继任的物业管理委员会办理移交档案资料、资金、业主委员会用房等手续。二、四条修改理由第一第四十一条，同上位法《民法典》严重背离，也同上位法《四川省物业管理条例》背离。《民法典》赋予业主管理物业的组织只有业主大会和业主大会选举产生的业主委员会，没有也不可能有业主委员会的替代机构。《四川省物业管理条例》规定，只有在筹建业主委员会确实不能成功的唯一前提下，才可以成立物业管理委员会。除此之外，没有别的条件成立物业管理委员会。第四十一条，前后二款，中间（一）（二）（三）（四）条，已经严重违法上位法，，只宜保留与省物管条例意思一致的那一条，其余的必须删除。街道办事处、镇人民政府以及社区居（村）民委员会有精力积极成立物业管理委员会，为什么不执行《民法典》关于协助业主筹备成立业主大会选举业主委员会的法律使命？ 第二该条尾款原文物业管理委员会履行筹备组、业主委员会职责时有权使用业主委员会用房。物业管理委员会履行职责应当接受镇人民政府、街道办事处的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。物业管理委员会这么牛逼的权利吗？又能履行筹备组职责、又能履行业委会职责！十分明显的暗含意思，就是要剥夺业主成立业主委员会的权利！第三第四十二条更是既离谱、更违法！业主委员会委员必须经过业主共同决定，而且必须达到《民法典》第278条规定的比例才生效。这个怪哉草案居然物业管理委员会的业主代表不需要业主投票选举，完全都是政府及社区确定的人选。何必如此大费周章呢？社区不是有个环物委吗？直接接管了小区物业管理就是了，还要成立个代行业委会职责的物业管理委员会掩人耳目干啥子？街道办事处、镇人民政府直接代管了各个小区的物业多方便？想要哪家物业公司进去赚钱就叫哪家物业公司进去，像炒掉哪家物业公司就炒掉哪家物业公司，多么地方便呢？可惜啊，业主不是傻瓜，既然基层政府设立的物业管理委员会这个二政府取代了业主的权利，那也请连同业主缴纳物管费的义务一并取代！因此，物业管理委员会不但不能像有些官员想象的，可能减少物管矛盾纠纷，如果这样立法，必然增加物管矛盾纠纷，令基层政府难以自拔。当然也可能滋生基层政府人员中的腐败分子。因此，此条修改建议删除第四十二条第二和第三款，删除后另加一款：物业管理委员会的业主代表的产生，应当按照业主委员会委员的产生程序产生候选人，并经依法召开的业主大会投票选举产生。第四十二条修改建议稿第四十二条（组成人员和公示）物业管理委员会一般由镇人民政府、街道办事处、居民委员会、公安派出所、建设单位指派代表和业主代表组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一，主任由镇人民政府、街道办事处指派工作人员担任；已经成立业主大会或建设单位解散注销的，建设单位不再指派人员参加。物业管理委员会的业主代表的产生，应当按照业主委员会委员的产生程序产生候选人，并经依法召开的业主大会投票选举产生。第四第四十四条物业管理委员会的任期一般不超过二年。物业服务区域选举产生业主委员会的，物业管理委员会自行解散。期满未能选举产生业主委员会的，由镇人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。该条的修改建议稿第四十四条物业管理委员会的任期不超过二年。物业管理委员会主要职责筹备成立本物管区域业主大会并选举产生业主委员会。物业服务区域选举产生业主委员会的，物业管理委员会自行解散。期满未能选举产生业主委员会的，由镇人民政府、街道办事处组织筹备成立业主大会选举产生业主委员会。该条的修改理由物管委员会本来就是个过渡性东西，过渡期间开展营造活动，组织动员业主筹备成立业主委员会。二年任期内还不能把业主委员会筹备成立起来，只能说明街道办、镇政府的某些人有不可告人的阴谋，业主可以大胆怀疑。---------------------------------------------------一、修改草案原文第四十五条（选聘前期物业服务人）新建物业在办理商品房预售许可或现售备案之前，建设单位可以采用招投标方式选聘前期物业服务人，并签订前期物业服务合同。新建物业整体出售给一个买受人的，由建设单位与买受人协商确定物业服务事项。含有住宅的物业总建筑面积五万平米以上的，应当采用公开招投标方式选聘前期物业服务人。含有住宅的物业总建筑面积三万平米以上，不满五万平方米的，应当采用邀请招投标方式选聘前期物业服务人。投标人少于三个或含有住宅的物业总建筑面积不满三万平方米的，经所在地的区（市）县住建主管部门同意，可以采用协议方式选聘物业服务人。三、修改建议稿（最后增加一款）物业服务费构成测算清单应当作为物业服务合同附件。第四十五条（选聘前期物业服务人）新建物业在办理商品房预售许可或现售备案之前，建设单位可以采用招投标方式选聘前期物业服务人，并签订前期物业服务合同。新建物业整体出售给一个买受人的，由建设单位与买受人协商确定物业服务事项。含有住宅的物业总建筑面积五万平米以上的，应当采用公开招投标方式选聘前期物业服务人。含有住宅的物业总建筑面积三万平米以上，不满五万平方米的，应当采用邀请招投标方式选聘前期物业服务人。投标人少于三个或含有住宅的物业总建筑面积不满三万平方米的，经所在地的区（市）县住建主管部门同意，可以采用协议方式选聘物业服务人。 物业服务费构成测算清单应当作为物业服务合同附件。四、修改理由： 与《四川省物管条例》应当保持一致。 一、修改草案原文 第五十三条（人员配备）物业服务人应当按照物业服务合同约定配备服务力量，向物业服务区域派驻物业服务项目负责人和必需的人员。物业服务项目负责人应当由物业服务项目经理担任。市物业管理协会应当将物业服务人及物业服务项目负责人纳入行业自律管理，制定、公布物业服务力量配备指导标准。二、修改建议稿（删除第二款） 第五十三条（人员配备）物业服务人应当按照物业服务合同约定配备服务力量，向物业服务区域派驻物业服务项目负责人和必需的人员。物业服务项目负责人应当由物业服务项目经理担任。二、修改理由：行业协会只能做登记的业务，国务院早就规定行业协会必须与主管部门脱钩，成都市法规怎么可以赋予物管协会市住建部门的职责呢？一、修改草案原文 第六十三条（调整收费标准）业主、物业服务人可以向业主委员会或物业管理委员会提出调整物业服务收费标准的申请。业主提出申请的，经业主委员会或物业管理委员会组织评估后认为确需调整的，与物业服务人协商。物业服务人同意调整的，双方共同制定调整方案，并将调整方案提交业主共同决定。因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因，物业服务人需要调整物业服务收费标准的，应当遵守下列规定：（一）物业服务人与业主委员会或物业管理委员会共同确定专业机构进行物业服务价格评估，或者委托有资质的专业机构对上一年度本项目的物业服务收支情况进行审计，并将相关报告提交业主委员会或物业管理委员会，有关费用由物业服务人承担；（二）物业服务人拟定收费标准调整方案，包括调整范围、理由和补充协议，提交业主委员会或物业管理委员会；（三）业主委员会或物业管理委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上；（四）业主委员会或物业管理委员会将调整方案提交业主共同决定。物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的镇人民政府、街道办事处。物业收费标准调整后，物业服务人应当与业主委员会或物业管理委员会完善补充协议，补充协议对全体业主具有法律约束力。二、修改建议稿（删除繁冗条款）第六十三条（调整收费标准）物管区域单独建立账目的，业主、物业服务人可以向业主委员会或物业管理委员会提出调整物业服务收费标准的申请。拟调整物业服务收费标准的，经业主委员会或物业管理委员会组织不少于3名专业人士对物管区域账目、物业服务费用构成测算清单等评估后，拟定调整方案，将拟调整的物业服务费构成测算清单向业主公示30天，业主无异议，提交业主共同决定。物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的镇人民政府、街道办事处。物业收费标准调整后，物业服务人应当与业主委员会或物业管理委员会完善补充协议，补充协议对全体业主具有法律约束力。三、修改理由调整物业服务费用包括上调、也包括下调。无论上调、下调，都需要审查物业服务企业为本物管区域建立的收支账目，该帐目必须与物业服务费用构成测算清单相对应。调整物业服务费用标准，必须杜绝过去那种菜市场讨价还价买菜方式，必须科学测算，需要业主决定的，实际上只有服务质量要求和对应的服务费用中的利润，公示30天，为的是给有质疑的业主足够的时间开展复核。尤其是成本的构成部分需要复核。对于拟下调物业服务费用标准，也给物业服务人足够的复核时间。--------------------------------------------------一、修改草案原文第九十五条（失职追责）住建主管部门及其他行政主管部门、镇人民政府、街道办事处的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。二、修改建议稿第九十五条（失职追责）住建主管部门及其他行政主管部门、镇人民政府、街道办事处以及社区的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。三、修改理由： 社区工作人员协助街道办或镇政府工作，不能成为代街道办或镇政府工作人员枉法。 2022年11月19日