（河畔流水日记）业主议事会～首次业主大会～业委会成立～物业管理模式选择～业主大会表决

牛医生

2022年5月，小区热心业主拟发起成立议事会为成立业委会做准备时，本来想完整记录一下全过程，但因为种种原因，没能坚持记录。 2年后的今天，利用这个之前没有进行下去的半拉子文稿，来记录大家对物业管理模式选择的讨论和随之要进行的业主大会表决过程。 之所以要保留2年前原始的记录，是想让大家看到和理解成立业委会，能通过召开业主大会让业主在重大事情上由自己来做选择是多么不容易的一件事情。 2年前的记录可以忽略，直接拉到2024年9月，关于物业管理模式的讨论记录（此文将动态更新中）---- 2024.9.25 （流水日记）2022年6月：成立“业主议事会”临时组织，协助并促进物业公司改进工作，避免楼盘品质下滑。 由于河畔小区还无业委会，也无业主所持有的公众号及其它媒体，大家需要一个便捷的、能实时更新内容相对完整的发布以了解详情。因每个阶段发布的内容不一样，先后顺序也不一样。平时无暇在群里的业主，只会看到片段的情况，不利于完整了解整个过程。 所以，经几位热心邻居商量，在没有其他更便捷更好的方式前，就先用个人的美篇号来承担此事情的记录和完整过程发布，因为美篇软件发布的图文后期可多次修改更新。 这样便于通过转发告知河畔邻居目前的状况，让尽量多的邻居知晓这个事情的详情。成立业委会也是政府职能部门和社区以及业主物业多方最想做，也最终会做的事。包括怎样成立业委会，成立业委会的难度，前期的准备，成立临时组织--河畔议事会的必要性、倡议书、议事规则。 以及为什么要建群，如何建群，志愿者能为大家做什么，加入志愿者群，需要召集哪些志愿者，做哪些事情等等。 声明：以下配图都来源于业主中的女摄影家“丑丑妈咪”之前拍摄的河畔。他有个专辑，专门汇集了河畔之前最美丽的样子大家可以翻来看看。 大家的目标是支持物业的年轻人获得业主的支持，向恒大地产和社区争取得到更多的资源，持续改进工作，把河畔恢复到接近最初香港人管理的样子。治理小区不单是物业的事，应该是物业和业主双方的义务和责任。如果没有和谐的配合，再好的物业公司也搞不好。 2022年5月起，受恒大公司暴雷的影响，恒大开发商实际控股的物管公司人员动荡，物业公司团队也难以得到开发商的具体支持。无法再持续改进一度有所好转的管理服务工作。 小区在多个方面出现问题。一些热心业主分别与物业进行了沟通交流。双方均认为为提高沟通效率，充分有效表达业主意见，有必要由业主成立一临时时组织代表业主汇总建议及诉求，实现双方及时双向的顺畅沟通交流，提高工作效率。 改进楼盘品质，其实是双方的共同需求，只有甲乙双方齐心协力，才能实现共赢。 6月初，一些急公好义、热爱小区的业主提议组成一定数量的业主代表与物业、开发商、社区进行沟通，督促其恢复正常管理的相关事宜。同时也为后续筹备业主委员会工作打好基础。大家经过认真的商议，形成了一个大致的初稿。 此处插播一下提醒，广大业主、志愿者、群管注意： 小区业主积极发挥主人翁精神，与各方配合管理好小区，一直是政府倡议支持，并让社区和开发商物管公司都要必须配合的，政府和开发商甚至还有相应的配套的经费。对于成立业委会，政府还出台了具体的指导意见。 把小区建设管理好，是业主方和物管公司的共同心愿，这也是多方共赢的事情。没有必要因为误会导致彼此对立，造成不必要的麻烦。所以请大家注意以下两点： 1、各个微信群截屏出去的对话要保护所有人的隐私。例如：截频涉及具体人、住房信息，都要抹掉。这是对他人基本的尊重。 2、涉及到物业、社区、和政府职能部门，业主们所做的事情本质上是协调，沟通，促进工作开展。不管是邻里之间的交流，还是与物业社区等职能部门的交流，要遵守基本的礼仪，不宜使用带有充满敌意、恶意的、刺激性的词汇造成误会，多用字面意思友好美丽的词汇。 当把这个想法在500人的大群里面发布的时候，绝大多数邻居都表示了支持，热心邻居也很多，起头都兴致勃勃的，觉得自己可以参与做些事儿。比如某栋的小伙伴们就为此展开了激烈的讨论，还建了一个群。还主动表示了参与的意愿。 没想到仅仅一天，这些个想参与进来的小伙伴们对行动计划意见不统一就吵得连自己建的群都解散了。这才仅仅是七八个人的小群体。知易行难，要形成共识真的很难。 其实这也很正常，大家各有各的想法，协调起来并不容易。仅是举这个真实的例子来证明这个工作并不是纸上谈兵般简单的。 有个业主曾经说过：人多了，肯定会有很多杂音，甚至会有捣乱的，这很正常，作为热心志愿者，我们的态度应该是，友好解释，不回怼，不对立。 仅从这一个小小的例子，就说明真要让办具体事，并不容易。我们不指望每一个业主都会充满热情、善意，能理解信任人。 所以也请大家对未来的临时议事会成员多一份理解。虽然是主观为自己，但其实也客观为了大家。毕竟干这个事情既没名也没利，多数时候还费力不讨好。 目前的物业公司的年轻人些从主观上讲肯定还是想把事情做好。只是缺少条件以及激励机制。他们其实也明白，在这种情况下面如能做出些具体业绩，得到客户的认可，创造一些业绩，对他们以后的职业生涯是有帮助的。不管是在恒大就业还是另谋高就，这就是职业生涯中的一个良好背书。 而站在业主立场，我相信多数邻居不管是愿意还是不愿意，第一选择也还是只能是坚守河畔，不换房。大家毕竟都是按第一居所来装修房子的，花了这么多钱，换房都是很大的经济损失。 其次，河畔的小区环境硬件并不差：天然河道、马蹄形聚财好风水河湾、政府投入巨资的河边绿化带、带地铁的公共交通。城南也没有几个小区可以比吧？ 最后，我坚信我们这些业主是可以团结起来协助物业获得更多的资源、敦促物业搞好服务的。 成立一个临时性组织还是很有必要的，先促进小区物业管理质量问题。同时也可以为以后条件成熟时，成立业主委员会做好基础。 三年前，新世界地产的物业工作在交接给恒大金碧物业时，也曾比较混乱，经过业主代表的沟通督导，有改善，并往好的趋势发展。但从去年起，遭遇恒大破产危机，多种因素下，直接导致硬件维修、环境维护方面差强人意。 “河畔新世界”是我们的共同家园，小区的规划、设计、硬件设施、园林布局以及周边环境等本来皆属一流，但现在存在很多急需解决的问题，比如外墙脱落、地砖缺损简单用水泥修补，排污管堵塞用外置管件替代，部分绿植死掉未做原样恢复等。如果这些问题得不到有效的解决，将会影响大楼盘的品质，本小区将沦为本地段的低价房！并且拖得越久恢复回来的可能性越小。 经过大家共同的讨论，几易其稿，终于形成了一个书面性的东西。 但没有召集到美工，最后还是靠邻居“丑丑妈”的女儿在工作之余将筹备方案进行了美化。 再次垦请会美工文案编辑的，请加入志愿者群！ 关于有邻居提出的先解决好一些问题才支持成立议事会，觉得还是有必要针对这个问题说道说道。 目前“议事会”都还没有成立，哪儿谈得由议事会出面解决这个事情？这可能这也算是先有鸡还是先有蛋的问题吧。5月份以来大家在500人大群里面反映的问题，还谈不上能以“河畔议事会”的名义去和物业、相关部门进行交涉。 但是这并不妨碍大家自己以个人名义向物业、向社区、向社会给职能部门（比如消防、城建等）反映问题。 不知道持这个观点的邻居，就小区住改商的问题，自己是否做过什么具体的事情？比如向物业公司反映，向相关的部门投诉。 10月10日，倡议书在大群发出后迅速召集到了每个楼栋的志愿者。大家迅速行动起来，一天的时间就把11个群建上了。 这些热心的志愿者还自己制作了纸面的倡议书，附上所在群的微二维码，在电梯的招贴栏上进行了张贴。 （续待2022.10.13） 2024.9.25：两年之后终于重新续上开始。中途召开首次业主大会，成立业委会的过程以后有时间尽力再来补上。这次主要是从准备业主大会，表决决定是否续聘当前的物业公司，并决定选取哪种物业管理方式开始。 先直接上干货吧，这是包干制、酬金制、信托制的比较对比。 在街道、社区、党支部、业委会的努力下，信义小组终于成立并开始宣传工作了。听闻此事，还是很有感慨，记得两年前的2022年10月26日，在拜访天府新区有关职能部门时，我们提出希望天府新区敢为天下先，率先出台对针对小区物业管理相关的具有先进性和可操作性的科学政策，提升整个天府新区物业管理水平，全面提高居民住宅小区的居住质量，避免和化解物业公司与业主间的矛盾，为构建和谐社会奠定物质基础。 为此我们提出了多条具体的建议： 1、简化审批业委会成立流程，出台更便捷的能使业主广泛参与的政策以及具体措施（比如天府云投票表决） 2、鉴于服务行业的服务价格这些年变化比较大，政府应该出台物业管理根据不同档次价格的具体工作服务更详细的标准，以适应当前的物价变化。 3、新的楼盘在业委会没有成立之前，前期物业管理的选定由政府出面根据相关标准，组织公开招标。业委会成立之后，由业委会组织招标选定物业服务公司。前期服务公司在同等条件下面有优先权加分。 4、政府应指导并制定限制物业公司利润的标准，任何楼盘的任何物业公司的收支帐目，应该予以网络公开，接受业主监督。 我们拜访并提出以上建议是2022年的10月26号。弹指一挥间，两年过去了，随着信托制物业管理在天府新区的推行，之前的期望都在慢慢变成现实。 俗话不是说凡是能够用钱解决的问题都不是问题嘛，所以大家要看到事情的本质：街道社区没有这么多人力物力，也没有这么大的精力能力去解决日渐增多的冲突和矛盾。需要通过“正确用钱”来把这些隐患问题解决掉，提前化解矛盾冲突。 为什么把新的物业管理模式推行提升到这么高的高度，需要用党建工作来引领？如果不明白国家就基层社会治理的良苦用心，就好好去听一下专家的讲解视频吧。习主席倡导大家学习强国，如果不学习就不可能有了解，自己没有调查研究，又不能借鉴各方调查研究的成果，怎么可能形成自己的判断，并能有个公正的评论呢？ 随着房产饱和，多数开发商已经没有发售新盘的机会，从经济利益上考虑，不再需要继续投入额外的费用加精力维护老盘的品质以便为销售新盘加分。所以单纯从经济利益上看，多数由开发商主导前期物业管理的小区由于有效投入下降，导致物业管理品质下降是必然的。 这种背景和趋势之下，业主和开发商物业公司的矛盾增加不可避免（这个从国家12315的投诉统计数据上面有客观的表现）。小区是社会最基层的单元，矛盾增加势必会影响安定团结。推行新的物业管理模式，进行账目公开，限制物业公司利润，说白了就是要让物业公司把收取的物业费和公区收入更多地用于改善物业管理上，维持或提升小区品质，一句话，就是通过多用钱好好用钱来解决矛盾。 欢迎各位邻居提供素材（包括各个业主群里的聊天记录），本文将持续更新，直到业主大会投票结束。 目前业主在各个群里面交流，反对信托制的主要意见为：1.搞了信托制会增加流程，降低效率。2.信托制会增加成本。3.信托制多了一个中间商赚差价。4.信托制监管不够。 其中第2、3点就明显是想当然了，其中并没有第三方公司，哪里存在增加成本？ 有邻居提到：隔壁心怡紫晶城就是解聘了原来的物业，引入信托制，结果据了解还不如以前的物业，一片混乱，业委会也是难做的很。 这个案例社区经常拿他做反面教材。但没有调查就没有发言权，咱也不敢妄加评论，准备近期找几个紫晶城业主聊聊，看看真是的情况究竟是怎样的。一是亲自核实一下具体情况是不是像传说的那样，二是看看有没有坑，咱们小区也可以借鉴一下。 有业主提议：社区能不能安排工作人员和心怡紫晶城的业主代表、业委会代表来我们小区和业主沟通指导一下，看看心怡紫晶城的信托制到底搞的怎么样，有没有好的经验和教训，让业主对信托制在实践中的实施情况有个更加直观的了解，这样会避免走很多的弯路。 业委会唐老师回复说：之前我们组织过几批业主去搞了信托制的小区学习，可能你错过了。你这个建议很好，我们和第三方的指导老师反映一下。 顺便说一下，宣传推广信托制的第三方咨询是由街道出资聘请的，只负责讲解宣传物业管理信托制，在业主大会投票表决后结束宣传推广工作，主要的任务是接受咨询服务，并不会参与后续的物业管理。 从9月26日发布的公告看，11月份将要进行的业主大会，需要表决的内容比较多。均涉及到业主的切身利益。希望大家都能积极参与。 很多业主对物业公司如何搞好物业管理，业委会怎么发挥其中的监督管理心存疑惑。 其实这里面最主要的就是2025年的物业管理预算，是基于河畔目前能够征收的物业费总和，根据市级物业管理的国家标准，再结合市场上的服务提供方的正常价格（如保洁公司，保安公司，园林绿化公司的各项业务报价）来制定的。 物业公司就按照这个预算来组织物业服务方案和计划。有实力的物业公司会在方案中提出进行超值服务。比如额外拿出费用或者资源。 （续待），已更新到9月26日。欢迎业主邻居积极参与讨论并提供相关素材。