自治 — 物业管理的良策

大岗人

自治 — 物业管理的良策

大岗人 2022.7.29

随着社会的发展，国家要求生活社区与原附属的国企或集体所有制企业分离，目的是给这些老企业减轻负担，以利于他们与年轻的新生公司公平竞争。

社区，是重要的社会组成部分，从正理上讲，社区应由国家机构的最基层部分——居委会来管，但国家没有这样做，他不愿把老企业卸掉的包袱再背到自己身上，而是把社区交给了物业管理公司去管。

这样，人民群众除了教育、医疗、房子以外，又多了一重物管的负担。

实际上，这种甩包袱的做法与国家投巨资扶贫的理念完全背道而驰。

物业公司怎么来的？可以说，物业公司是产业化在社区管理这一块蔓延的产物，而房地产商不断开发出的新社区是它的助产士和助长剂。

国土原本不能买卖，如若确属国家需要，征用后对原来世代依附于该土地上生存的民众给予妥善安置。改开后，政府以高价把土地出售给房地产开发商，或是由房地产开发商有偿改造城郊村，返还给农民的房子和农民本身，依旧由原行政村的村委会管理，而新产生的楼房新社区，由新的居委会管理，但他们只管人，不管物。于是物业管理公司说，我来管，但不能白管，要收费。

你管理、收费应该是公共区域呀，怎么还收到家里来了。我家的卫生你给打扫过吗？我家的东西坏了，你给免费修过吗？答：当初卖房子就是强加公摊卖的，现在收物业费当然是连私家面积一块儿收啊！

国家倡导的社企分离，一方面减轻了老企业的负担，另一方面却加重了原社区职工群众的负担。所谓的物业费原来是没有的，如今平白无故被多割了一道韭菜，现在不光要掏楼房、道路、水暖、电梯等的维修费，环境卫生费等，另外，还要掏管理人员的工资和奖金，物业公司年底还要有剩余利润，还要给国家交一部分税收呀。各种费用加起来，让业主在精神和经济能力上着实难以承受。何况许多地方管理服务不到位，业主认为费管不符，矛盾不断，业主怨声载道。

结果是，类似医患关系的物业（物业公司与业主）矛盾来了，业主嫌费管不符，或是管费太高，故抗费不交。

那么，这个矛盾有没有解决的办法呢？有，这就是“社区物业自治管理”。既然社区物业这一块国家不愿管，那就业主当家作主，自己管理自己。这种自治管理模式才是最适合中国社区的中国社会主义特色的管理模式，完全应该把这种管理模式当做一种管理体制和基本国策，在中国的社会架构中予以法律确定。

自主管理的意思就是：本社区“有产者”联合起来，通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，维护本社区内全体业主的公共权益。

自主管理的出发点和落脚点都是自己管好自己的权益，同时消除矛盾，增添和谐，减少社会成本，减轻国家负担。因此，它是一种社会正能量的体现，在法律和道德层面上，都是合情合理的。如能实行物业自治，真是好上加好。

业主自主管理自己社区的权益事物，能管好吗？能！截止目前，这种自治管理的典范已经为数不少。自主管理自己的权益，这是人类最擅长的事情，在当下的中国尤其可以。在一轮又一轮残酷的疫情较量中，人们与政府的默契配合和自发的自救，就是最好的证明。如若配以完善的制度规范保障，肯定能够管好。

这种自治管理的模式该不该允许和提倡呢？当然应该，并应予以大力全面推广。事物是多样性的，社会是多元化的。国家制度可以一国两制，企业制度可以公企、私企，央企、地企、集体企业和个企，社区管理当然也应该物业公司和自治管理双花竞艳。

实际上，我认为应该是自治管理一花独放，把物业公司的职能彻底转变，转变为配合服务于整个社会所有社区物业管理的维修服务保障公司。

全国的社区如果都采取这种自治管理，它将会产生一种强大的社会效应。举例说，三峡水库建成数年以后，逐渐改变了大西北的气候，荒漠竟然慢慢变绿长出了青草，这完全是出乎当初设计以外的效应。自治管理将如同三峡水库，将会改变社会风气并提高国民素质，改变其自由散漫为富有组织纪律性，改变其事不关己高高挂起为热心关注公共事务，减少矛盾创造和谐，改善懒惰增强体质。试想，中国这个硕大的肌体，从此竟然有了一种自我管理的强大自愈功能，无形中大大提高了国民自我管理的能力和素养，这是不是国家肌体强壮的体现？这是不是一种三峡式的意外收获！

总之，它的好处绝不止这些。这种自治管理的制度绝对是富民强国的秘药良方，它的普遍实行，将会使国家和国民在精神和物质两方面有一个质的提高。

　　自治管理的首要，是社区内的全体业主推举代表，组成业主代表大会。业主大会应当以代表和维护本社区全体业主在物业管理活动中的合法权益为宗旨。为了尽量多的彰显全体业主的话语权，根据楼层的高低多少，每个单元至少应推举出一位以上的代表。

由业主代表大会再选出社区物业自治管理委员会。社区物业自治管理委员会是业主代表大会的常务管理执行机构。管理委员会设一主任，下设若干事务组，如卫生管理、楼舍维修、上下水及供暖管道维修、电梯维修、公告管理、门卫管理、盈利设施管理等。不搞重叠机构，不设闲散人员，每个楼的楼长由管委会的委员兼任，各个事务组的管理人员一律由管委会的委员和代表大会的代表兼任。

业主代表大会的代表可以有上班人员，管委会的委员必须是退休人员，且年龄应在六十——七十之间，以便具备充沛精力全职参与社区的物业管理。

社区物业自治管理委员会应隶属于居委会的管辖，但居委会不应干预其物业管理的业务，社区物业自治管理委员会完全是以自主的、自负盈亏的模式运营管理。

自治管理的二要是制定业主代表大会制度和事物管理的典章制度，系统的规章制度和管理规范是自主管理的重要保证。只要有了这些典章制度，就是铁打的营盘流水的兵，不管管理人员一届又一届怎么变化，程序性的工作都可按照既有规范执行和核查。临时出现的新的非程序性工作，请示主任委员批准后执行。各种规范在运行中不断改进完善。

自主管理的三要是划定社区盈利资产，协商原单位尽量多一些让渡盈利资源。这些资源不管是自营还是外租，只要管理运营得当，将会创造一大笔可观的收入，用来支付社区物业管理的支出。物业费根据上年创收多少浮动收缴，而且肯定比别人管理成本低廉。

自治管理人员的待遇。自治管理委员会的管理人员，因为已经收入一份退休金，所以奉献为主，报酬为辅，月底结清，不设年终奖。具体多少，由业主代表大会商议确定执行。

社区物业自治管理属于专业化的、社会化大协作的模式管理，它的对口配套单位应该是物业维修服务公司。自治管理社区不应养设维修功能的机构，不应该麻雀虽小肝胆俱全，这些维修机构应当是社会化的，应当为社会上所有社区的物业管理服务，故此才能发挥更大效用，创造更多的社会和企业效益。为了保证服务质量，这种维修公司在一个城市或地域内，必须具备至少三至四个以上权益独立的运营公司。因此，当下的物业管理公司的管理职能必须转化为维修服务职能，这一点需要国家来出面强制转化。

什么样的社区适合于物业自治？所有的社区都适合，都必须自治。但规模小一些的社区，和规模虽然大，但大多数业主原属于一个企业职工的社区更利于实行物业自治。

前面说的大而远，下面说点儿小而近的。我们社区就适合于自治管理。其一，我们社区规模虽然大，但99%的业主曾经共同属于同一个企业单位，同为同事，关系熟络、密切，沟通方便，具有维护共同权益的感情基础。其二，我们社区的业主学识普遍较高，素质也相对较高，受管应力良好，管理人才自然也不缺。其三，我们社区公共盈利资源很多，只要管理得当，必然创收盈余，对物业自治管理是一个有力的支持。

总之，我认为我们社区具备社区自治管理的优越条件。

最后，我提出倡议并呼吁，希望在国家有关部门的指导下，尽快走出社区物业管理产业化的误区，尽早全面改制，大力推广社区自治管理、维修服务公司辅助、提高国民素质这一富民强国的、中国社会主义特色的社区管理体制。

附录：

《物业管理条例》 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。