鄂尔多斯鬼城之殇

郑姑娘

在鄂尔多斯，从铁西区到康巴什新区，到处是这样触目惊心的空置楼房以及烂尾楼。楼市高峰时这里集中了上千家房企"掘金"，现在只剩下几家房企在苦苦支撑，靠的是卖现房才能打动买家。

到处都是空置楼房
实践证明市场“看不见的手”最终比限购等行政手段更具决定性。
放松限购与限贷的利好席卷全国，可惜在鄂尔多斯却依然感受不到这股扑面而来的春风，因2010年楼市泡沫而导致的楼市寒冬还笼罩在鄂尔多斯上空。记者趁“家天下记者天下行”采访内蒙古呼和浩特的机会，顺道到鄂尔多斯亲身感受“鬼城”的氛围，曾经有数百人的大楼盘如今只剩下十几人留守，几十人的营销部仅剩下3名员工驻守；大部分售楼部已人去楼空，仅余一两人在现场看着。从铁西区到康巴什新区，到处是触目惊心的空置楼房以及烂尾楼。记者随机在鄂尔多斯街头“逮着”居民采访，几乎个个都是烂尾楼业主。
即使是在距离鄂尔多斯车程3小时的呼和浩特，鄂尔多斯留下的印记都非常明显，曾经东胜人（鄂尔多斯在内蒙古当地被称为“东胜”）是呼和浩特一大买家群体，占据比例达1/4~1/3，可惜2011年煤价下跌后鄂尔多斯经济崩盘，东胜人已彻底离开呼和浩特楼市，仿如人间蒸发一样。

几乎每个鄂尔多斯人都是“苦主”
在鄂尔多斯楼市泡沫最严重的时候，这里集中了1000家房企在此“掘金”，现在只剩下几家房企在苦苦支撑，靠的是卖现房才能打动买家，甚至一名楼市人士以“没有买卖就没有伤害”来形容鄂尔多斯现今的畸形楼市。
官方：两三年内消化存量房
鄂尔多斯房管局一名官员在今年9月底曾经对媒体表示：“截至2014年9月底，全市待销售商品住宅494.49万平方米、3.8万套。其中，中心城区待销售商品住宅471.13万平方米、3.42万套。预计两至三年可以将存量房源逐步消化。与此同时，通过回购房源、企业整合重组、协调信贷支持、包联推进项目等多种举措，推进在建工程收尾完工，大面积出现"烂尾楼盘"的可能性微乎其微。”事实是否如官员预期这么乐观呢？让我们拭目以待吧。
　　民间：个个摇头“不会再买了”
来到人生地不熟的鄂尔多斯，记者曾一度担心找不到人采访，不过鄂尔多斯楼市崩盘影响之烈，超出记者想象，原来在街头随便逮一个人，他/她都可能是楼市崩盘的受害者。记者在铁西区客运站周边遇到鄂尔多斯居民李女士。李女士得知记者的身份，连忙说她儿子的遭遇，她儿子与50多户苦主一道在铁西菜市场旁买了期房，后来烂尾收不到房子，现在儿子租房子住，一年交租16000~17000元，一直盼着早日住进那100多平方米的新房。
随后记者又遇到另一名鄂尔多斯居民巩先生，他最近亏本卖出新大地奥林华苑的一套147平方米单位。巩先生告诉记者，七八年前他是一个手下有10多名小工的包工头，2006年一个房地产开发商欠他钱，用了奥林华苑这套单位来抵偿。2009年，这套单位可以卖到7200元/m2，最高价时可以卖到8000多元/m2，在放盘几年后今年年中他终于以6200元/m2卖掉，当时房屋是毛坯收楼，他还赔了装修。鄂尔多斯处处烂尾楼，巩先生的小施工队也找不到项目做，十多个工人早已解散，而他庆幸地在鄂尔多斯当地一家国企找到一份工作。记者问他，假如这些烂尾楼都建起来，他还买房不？巩先生连忙摇头甩手，说：“我现在都有4套房，不会再买了。”
在呼和浩特某房企供职的王军也曾是鄂尔多斯楼市大军中的一员，当年鄂尔多斯楼市兴旺，他随大潮裹挟至此。王军回忆道，2010年他在鄂尔多斯下面一个旗的一个楼盘工作，当地楼价大约在3900~4200元/m2，但他所在的楼盘老板大胆开出5000~6000元/m2的高价，结果100多套单位在一周内就清盘，印证了当时楼价上涨的疯狂。2011年他到一个福建老板的房地产公司做前期开发工作，这位老板本来希望在鄂尔多斯建一个别墅盘，可惜这个楼盘生不逢时，刚建好会所就发生楼市泡沫破灭，王军估计老板在这里砸下的两至三亿资金“颗粒无收”。

煤价一日低迷楼价一日难翻身
鄂尔多斯的故事与煤炭息息相关，疯狂炒房也是源于煤炭开采业累积的巨大财富。2004年，随着国家产业结构的调整，煤价开始飙升。随之，煤矿的征地、转让，乃至周边产业，让一批鄂尔多斯人迅速富裕起来。与此几乎同步的是，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价大约在每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年开始出现3000元/m2的楼盘。而2008年楼市的短暂停滞后，随着4万亿的放开，2009年，鄂尔多斯的楼市再度兴盛起来。
一名2009年进入房地产行业的销售人员还记得，2009年下半年开始，鄂尔多斯的房价开始疯涨：“原来每平方米2000多元的，到年底就变成每平方米5000多元了。”
当地名盘价格轨迹：
1.5万2.3万1.2万
鄂尔多斯首屈一指的名盘—伊泰华府于2010年上半年开盘，价格为1.5万元/m2，2011年二期开盘，价格更接近2.3万元/m2。2013年11月价格依然坚挺在2.1万元/m2，11月后调整价格，楼价近乎“跳水”，小高层为1.4万元/m2，高层1.2万元/m2。伊泰华府有几栋楼是1000平方米的超大户型，共有21套，其余的户型分别为380平方米、480平方米和560平方米。据一位在伊泰华府从事销售工作的人士告诉记者，小区共有190套，真正售出100套，其中有几十套业主没有要开发商的补偿面积而成功退房。如今这个高端楼盘已经收楼，住进来二三十户。
这名销售人员告诉记者，伊泰华府高峰期共有100多个销售人员，2012年她入职售楼部的时候，只剩下大约10个销售人员，到今年销售人员只剩下3名。记者9月在伊泰华府采访时得知，去年11月调整价格后，伊泰华府在今年春节前后售出几套单位，但5月至今又是吃“白果”。即使现房带精装修发售，开发商在广告牌上也承诺“信誉如金如约交房”，但鄂尔多斯购房者对楼市的信心依然未重建。

当地每吨煤价轨迹：
　　400元200元130元
与楼价依然在低谷徘徊的是煤价。从2004年开始狂飙的煤价在2011年达到峰值，鄂尔多斯地区高热值动力煤坑口价格400元/吨。根据记者查询鄂尔多斯高热值煤坑口价，今年9月份价格在200元/吨，煤老板们普遍开采的是低热值煤，其坑口价在130元/吨左右。
据一名当地煤炭人士告诉记者，高热值煤的坑口价与澳大利亚出口中国的秦皇岛到港价差不多，加上未来中国与澳大利亚建立自贸区，进口关税为零，业内普遍认为用进口煤好过用本国煤。因此，鄂尔多斯煤炭工业复苏遥遥无期，煤炭价格重回2011年峰值更是不敢奢望。
鄂尔多斯启示录
“鬼城”之殇
救赎路漫漫
呼和浩特房地产服务业协会会长高雄齐是鄂尔多斯人，外界对鄂尔多斯以及康巴什新区冠以“鬼城”的名号，他对此非常反感，认为康巴什新区只不过是超前而已，它绝对是未来城市发展的一个范本。高雄齐充满感情地说起康巴什新区：“笔直的大马路在蓝天白云映照之下通往康巴什新区，两旁都是绿油油的草原，这是鄂尔多斯人的心灵故乡。”
的确，没有心灵归宿感的外地媒体看到的只是一栋栋空房子，规划30万人的康巴什新区如今人口只有5万人，住宅以及配套公建堪称“浪费”。记者去鄂尔多斯之前以为那一栋栋都是空置住宅而已，但在铁西区记者看到沿马路都是一栋栋空置的商业楼或者烂尾楼，以一个百万人口以煤炭工业为支柱产业的鄂尔多斯，又怎能容纳如此之多的商业楼宇？鄂尔多斯官员表示“2~3年可以逐步消化库存”，对此记者表示严重怀疑。
鄂尔多斯空置房屋乃至烂尾楼已是摆在眼前的事实，每栋空置房屋或烂尾楼背后都可能牵涉数不清的债务关系，该如何解开这个死结呢？高雄齐认为，政府应牵头解决这个问题，首先应引入第三方机构详细调查每个项目背后的债务关系并组建债权人会议，再通过债权人的决议来得出每个项目的盘活方案，一些具有使用功能的住宅和商业楼宇可以在征得债权人同意之下进行出租。
从浙江到呼和浩特开发房地产的杭州人黄大成，他曾经走南闯北，上世纪90年代初经历海南地产泡沫，当时海南的景象与鄂尔多斯现状不遑多让，楼价从6000多元/m2断崖式下跌到2000多元/m2。最后解决海南和北海一带烂尾楼的方法是“四个轮子一起转”，个人、企业、银行和政府各自承担应负的责任，各有损失。不过他认为，像鄂尔多斯和温州一带的房地产困境来源于民间游资，而海南当时大部分资金来自于“国字号”投资，故此当时政府需要负担的责任较大，如今鄂尔多斯和温州一带身陷楼市三角债，都是自然人或者民间借贷机构，解决问题更棘手，需时更久。