2022年房企主动降负债去金融化成趋势

裁决（葡萄牙红酒）

房企

负债

房产

负债率

唯雅

一季度

企业

余额

大而

调整

唯雅咨询2022（002）

2021年中国地产市场用惊心动魄来描述一点不过，上半年市场井喷排队买房一片繁荣，下半年资金收紧，市场迅速退烧。从年度宏观数据看，房产投资额14.8万亿，销售额18.2万亿均创新高，整个行业还在稳步增长。另一方面以恒大、华夏幸福、蓝光、奥园等一批大型上市公司暴雷，给整个房产及产业链带来很大影响。步入2022年，房企股市债市继续调整，疫情对长三角、珠三角的影响，房企一季度销售出现同比大幅下降，同时拿地同比也下降，房企调整加速展开。

1、 监管新政、叠加经济调整房企承压加大

截止2021年底房地产贷款已超过53万亿，占全部贷款余额超过27%，其中个人房贷余额占存款余额已接近40%。发展到现阶段的房产行业，国家不愿意让房企占过多的金融资产，同时也不想让居民负债率持续上升。2021年国家给地产宏观划资金上限，叠加对互联网、教育领域的整顿，新冠等因素，整体经济受挑战，2022年房企承压会继续加大。一季度中国房企销售数据显示，百强房企整体业绩同比大幅降低47%，超八成的百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业的降幅高于50%。值得注意的是，2022年一季度销售额超千亿元房企2家，较去年同期减少3家，超百亿元房企46家，较去年同期减少30家。

2、 房企高负债快周转、大而不倒模式结束

过去几十年房产行业有一句话，叫做“大而不倒”，就是年销售超过1000亿房企就不会倒闭。这种思想指导下，房企采取了多囤地、快周转、高负债的发展模式，意图短期将公司规模做大，实现大而不倒的目标。2020年前30强房企销售都超过1000亿，这些公司总资产从数千亿到几万亿不等，不能不说企业规模不大。随着2021年国家对流入房产资金进行调控，2022年初房企前50强中，债券和商票违约的占15家达到30%，房企从“大而不倒”变成了越大越危险。高速发展30年的房产市场，众多房企只想跑马圈地快速成长，忘记了是一家企业，而高杠杆高负债率本身就是企业致命短板。对比一下香港和新加坡房产企业，来福士、新世界、九龙仓、恒隆等，这些企业的负债率都低于50%，虽然这些企业发展速度慢一点，但企业业务结构好、持续发展性好。

3、 地产股市债市调整、融资能力进一步受限

股市和债市是房企融资重要渠道之一，根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。2021年下半年以来，穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构大规模下调房企评级，下调房企评级次数破纪录达到127次。与此同时2021年房产市值也一同调整，特别是民营房企市值下跌更大。恒大市值从年初1940亿跌到210亿，融创市值从年初1449亿跌到642亿，对整个地产板块产生巨大影响。据克而瑞研究中心不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。可以看出房企股市和债市的下调，已对房企再融资产生影响。

4、房企主动降负债、一季度投资拿地意愿下降

多年高速发展的房产行业，房企高杠杆、高负债是普遍现象，特别是民营房产公司。早在2020年，相关部门就对房企制定负债率红线管理办法，但房企主动降低负债的意愿不强。高负债、高杠杆的房企，要主动降负债首先要减少再投资，就是把拿地扩张速度要降下来。纵观2022年一季度土地市场，相关数据显示，TOP100房企土地成交金额为2272亿元，较去年一季度下跌近60%。TOP10房企成交金额为1033亿元，较去年同期下跌50%，并且拿地房企多以国央企为主。负债率高的民营房企今年普遍采取保守的拿地策略，转而进行存量土地开发销售，这种策略调整就是为降负债

5、地产政策不断改善，正是房企去金融化好时机

观察房企资产负债表不像一个实体企业，更像金融类公司，这样的房企本身存在较大风险。好在一些优秀房企如万科、龙湖（净负债率分别30%和46%）等，已高度重视公司安全性，积极降负债去金融化，给行业带个好头。2022年，俄乌战争带来全球大宗物资涨价，西方对我国技术领域限制，全球不统一的疫情政策，都会影响中国经济。为应对不利的经济形势，近期各地都在放松房产政策，同时房企融资环境也会变暖，房企会抓住这个时间窗口进行调整。长期看，中国房企会逐步变成负债合理，销售业务和资产经营业务均衡，房企回归实体产业的目标。

6、 宁波唯雅文化有限责任公司

唯雅文化以“耀事业&悦生活”为公司宗旨，在经营咨询、股权投资、葡萄酒生活等方面赋能企业发展和企业家生活。公司创始人曾长期服务民营500强上市集团公司，任董事副总裁&总经理等职务。在如何提升经营质量、公司持续发展、引进战投与IPO方面具有丰富经验。

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