四毛三的物业费真的能挣钱吗？

欧阳慧芯【一年成就一生】

下面这个故事，是在一个小区里发生的。这个小区，就离北京最繁华的CBD三站地。 这个小区的物业管理不错，居民满意度很高，在北京有点名气。 但这不是重点，重点是价格。你猜猜，这小区的物业费得多少钱？我先给你一个参考：全国大中城市小区物业费的收费平均数是每个月每平米2块钱左右；这个叫劲松北里的小区，距离北京的CBD这么近，那是什么房价水平？但这里的物业费只有0.43元，全国平均值的1/5。 没错。你算算：一套50平方米的单元房，一个月只交21.5元，一年258元。 那为什么这么便宜呢？因为不能贵。 这里就是中国城市很常见的那种居民区。一般建成于三四十年前，那时候人们喜气洋洋住上了单元房；但现在，居民老了，小区旧了，成了大家说的——“老破小”。 今年，我听说一家公司就专门做这种小区的物业改造和服务，好奇心就上来了。我不要听好人好事，我想搞清楚的是：这能挣钱吗？ 这家公司叫愿景。 我替它算算账。收入，就是0.43元的物业费，再加上一些停车费，一些闲置空间改造后的商业租金；但投入呢，是动不动就几千万元的改造费用。据说十年才能回本。 你可以判断一下，十年才能回本的生意能干吗？即使能干，又能有多大发展前途？ 愿景的董事长陶红兵说，“确实可以挣到钱，也可以做大。就是慢点。” 0.43元的物业费，就不能请那么多专职清洁工了。在北京雇一个清洁工，月工资起码得三四千块，20万平米的小区，大概需要20个人，那每个月就是六到八万元的人工成本。请不起。 怎么办呢？ 愿景发现，这种老社区里不是有不少捡纸壳、捡矿泉水瓶的人吗？他们有些就是附近上岁数的居民，子女反对他们干这个，换不了几个钱还没面子。可是没办法，这属于一种“生活方式”，人人都需要点儿事儿干啊。他们不光捡，还闹矛盾、抢地盘，给小区治安增加了不少负担。 愿景把他们给组织了起来，解决了小区清洁工的问题，分五步： 第一，先分地盘，这三栋楼的纸壳子、矿泉水瓶归你捡，那三栋楼的归他收，每个人把片区的卫生包了。这下，他们的责任感有了：这是我的地盘啊！ 第二，每个人发一件工作服，背后写上“社区清洁志愿者”。这下，荣誉感有了——志愿者，正经事！子女们也不那么反对了。 第三，专门在楼下给他们搭了小棚子，他们在垃圾里扒拉出来的纸壳子有地方放了。这下，主场感也有了。 第四，不光要把楼前楼后的卫生搞好，还要负责指导居民垃圾分类。这下，工作的价值感又上升了。 第五，每人每月再给发500块津贴。这下，收入也提高了。 0.43元的物业费，还能把社区的清洁搞好，谜底就这么简单。 原来，还能这么干！ 我们来复个盘。按传统思路，解决一个小区的清洁问题，那就是花钱、堆资源。有钱就有办法，没钱就没办法。 但是在这个故事里，你会发现，堆资源不是解决问题的唯一道路。还是那句话：“处于困境中的人往往只关注自己的问题。而解决问题的途径通常在于你如何解决别人的问题。” 让更多的人，甚至让自己用户之外的人，比如说这些捡垃圾的人过得更好，这本身就是问题的解决方案。 怎么收老破小社区的停车费？ 继续说发生在劲松小区里的故事。 物业公司的一个收入来源是停车费，但是不好收。 你别忘了这里曾经是个“老破小”，车主过去都是直接乱停乱放，根本不交费。现在车有人管了，环境规范了，但是到收费的时候，工作人员就容易和住户起冲突了。 那怎么办？ 愿景的想法是，雇外地小伙儿来收北京小伙儿的停车费，工资高，而且也收不上来。但请北京大爷来收北京小伙儿的停车费，没问题啊！ 小区里那些刚退休的北京大爷，刚退休回家，浑身都是劲儿，也浑身都不得劲，正琢磨着去哪儿找点儿事儿干呢。给他们发个红袖箍，去管停车收费的事。 怎么管这些北京大爷呢？北京大妈，一个大妈管理一帮大爷，效果好着呢。 然后，每个人每月再发点辛苦费。大家都满意。 你看，还是刚才说的那个思路：通过解决别人的问题来解决自己的问题。成本下来了，受益的人多了，4毛3分钱的物业费也能干了。 你看，做事都需要资源，但是资源可能不是我们原来想的那样。 我们经常需要拆掉思维里的墙。 未来的好公司究竟什么样？ 说到拆墙，我还有一个故事。 一般的小区都是由物业维护树木。专业的人干专业的事，这其实也是我们观念里的一堵墙。 愿景把小区里的一些树换成果树，请居民自己来认养，到了秋天，结的果子就归认养的人。那你想，主人伺候树不比园丁更精心？“这是我孙子吃的果子，不能让人给糟蹋了”，会天天到楼下转悠。有盼头、多活动，对老人的健康也好。 然后，每个周五小区里还放电影。这除了能丰富文化生活，也是为了让居民多下楼来活动活动；社区里走动的人一多，大家就熟悉了，互动就多了，来小区租铺面、做生意的商户也跟着多起来了，商铺的租金也就可以高一点了。 愿景这么一重组运营逻辑，拆掉旧墙，这盘棋就活了。 我特别不想给你留下两个印象： 第一，这是一篇好人好事的表扬稿。第二，这是一个精明生意人的如意算盘。 我是想通过这个故事，回答一个问题：未来的好公司，该是什么样子？ 今年有一个很大的变数：很多有名的大企业陷入困局。它们光环褪色，魅力大减。过去，它们可都是大学生找工作的目标、创业者奋斗的标杆啊。 但这一年，更高、更快、更强，不再天然带来赞誉，甚至“一家独大”正在被全社会警惕。 你要是说，“好企业的样子，因为要为人民服务，所以就不能挣钱；因为不能搞垄断，所以就不能长大。”这个很难说服人。 我们刚才讲的愿景公司，可不是小生意。现在，他们在全国签约管理的老旧小区已经有2.1亿平米，预计服务700万人。 算笔社会账：一家收费低、服务好的物业，老百姓高兴，打市长热线的投诉也少了，政府也高兴，怎么会不受各方面的欢迎呢？ 再算笔经济账：虽然利润不高，一年只有6%的收益率，但是，有规模，且稳定，还能良性发展，不错啊。 如果你再考虑，700万人把日常生活开放给你，让你有为他服务的机会，每天看着你的表现，将来零售、养老、房产销售和租赁这些机会，是不是也有可能是你的？ 这是一盘多么好的生意啊。 愿景的这个故事，恰恰就让我们看到了一种新的可能性—— 一家企业不能仅仅从纯粹的商业逻辑里认知自身，它还要把自己的生存放入到社会的全局利益中。这才是一家好公司的新样子。拆掉了思维里的墙，在社会全局的视角下认识自己，你会发现—— 让产品更好、竞争力更强，不是只有堆资源这一种方法。提升更多人的生活品质和尊严，也是一种方法，而且是更良性的方法。用这种办法，企业也可以挣钱，也可以长大。 需要拆解这个案例可以联系我留言我为大家拆解商业思维！ 2022.4.14产品/服务行业案例拆解：愿景物业公司案例：四毛三的物业费真的能挣钱吗？离北京不远的一个老小区，物业费每平方0.43元，全国平均值的1/5。关键是还能赚钱。怎么做到的呢？小区很多老人会捡纸壳、空瓶子买，赚零花钱，有些还因抢地盘打架。愿景物业公司把他们给组织了起来，解决了小区清洁工的问题，分五步：第一，先分地盘，这三栋楼的纸壳子、矿泉水瓶归你捡，那三栋楼的归他收，每个人把片区的卫生包了。这下，他们的责任感有了：这是我的地盘啊！第二，每个人发一件工作服，背后写上“社区清洁志愿者”。这下，荣誉感有了——志愿者，正经事！子女们也不那么反对了。第三，专门在楼下给他们搭了小棚子，他们在垃圾里扒拉出来的纸壳子有地方放了。这下，主场感也有了。第四，不光要把楼前楼后的卫生搞好，还要负责指导居民垃圾分类。这下，工作的价值感又上升了。第五，每人每月再给发500块津贴。这下，收入也提高了。0.43元的物业费，还能把社区的清洁搞好，谜底就这么简单。原来，还能这么干！分析：到底做对了什么？第一点：最重要的是抓住了用户需求。在小区大量做调查问卷，了解住户的各种需求。需要老年食堂，改造起来。需要美容服务，再改造起来。再出去招标。把钱用在刀刃上第二点：有一个小区居民觉得买菜太远了，他们利用一块空地建菜市场，再每个摊位收点钱，又赚钱了。再招标，招商家、用户，再收租金，又赚钱。充分利用社会闲置劳动力很多时候我们要节省成本，提高利润，就要充分利用社会的闲置劳动力。限制在家健康的老人，给他们划分区域，卫生归他们管，垃圾归他们捡，他们卖。再颁发袖章，给津贴。成本就降低了。这是典型的共建逻辑。延伸案例：云南有一家咖啡厅建图书馆，搞活动，捐多少本书获得一张咖啡卷，捐多少书获得一张民宿住宿券。很快就凑到了4000多本书，全是来店里玩的客人所捐。而这些人也因为有书在这里，更愿意来这里喝咖啡。第三点物业发现，这些小区的人是错配的，老人们更喜欢住郊区、更宽广的地方。年轻人喜欢老小区的地段，但是会觉得旧。他们给这群人调配，把老小区的房子签下来，和老人商量，让他们去到郊区住，还给他们房租。老小区进行改造，改造得更漂亮好看，租金上涨，再租给年轻人。再赚差价。原本物业只收管理费，现在是等于是做了他们的产品矩阵。更厉害的是，改造需要钱，他们拿着合同去银行申请免息贷款，等于是空手白狼。连他们小区的绿化也是种果树，都分给大爷大妈认领，归他们养，长出的果子也归他们。大爷大妈也会把果树养得非常好，这样可以给孙子吃。这个物业公司是靠商业模式创新赚钱的。如果你有商业眼光，永远赚钱。如果你没有商业眼光，永远瞎折腾。赚钱的秘密，永远都在商业。商业是赚钱的顶层设计。