谯城区城父镇养老服务中心项目

北京建国顺通防水以物易物蒋建国

项目概述：

我市目前60周岁以上老人94万人，占全市总人口的14%；65周岁以上老人72万人，占全市总人口的11%，预计到2030年，亳州老年人口将增加至167万人左右，占比超过25%，达到高收入国家的平均水平，进入重度老龄化阶段。

亳州市谯城区城父镇总人口77103人，按60周岁老人占14％计算是10794人，预计到2030年占比将超过25%。城父镇目前只有一家公立养老院。城父人民大多数年轻人在外打工和做生意，项目创始人蒋建国也是其中之一，蒋建国初中毕业以后就去北京创业，经历了坎坎坷坷，千辛万苦，到现在小有成就，创业路上因爱赌博和做生意经验不足，经历了四起四落，在最困难的时候得到了本村人民的帮助，没有村里人的帮助，就没有他现在的成就，有恩必报的他，一直在寻找回报村里人的机会。蒋建国的父亲因得了恶性肿瘤，因给父亲看病12年，没有钱给父亲看病借高利贷，父亲去世后，母亲一直跟他在一起生活，在村里他是公认的大孝子。可他却以为对不起父母，欠他们的太多了，因没有能常在父母身边感到欠疚，前两年他的亲叔叔和婶子突然双方都得了病，叔叔得了个半身不遂，婶子得了癌症去世了，堂哥在外地按家了，有个侄子是叔叔婶婶带大的，堂妹家的孩子小带孩子，尽管他们也都非常孝顺，有孝心可也不能把时间全部都放到老人身上，最终只能选择把老人送进了前李河老有所依养老院，村里人，临居，亲人不理解，还说闲话，说他们狠心把老人送养老院了，给没有儿子啥区别，当时蒋建国也不理解，直到有一天他去养老院看望叔叔，彻底改变了他的认知，老有所依养老院环境优美，有餐厅，药店，商店，娱乐，各种锻炼器材，专业的护理人员，叔叔腿脚不方便，吃饭护理人员把饭端到跟前喂饭，洗澡洗衣服都有专业的护理人员干，照顾的体贴周到，就是自己的儿女也只能这样照顾，甚至没有照顾的没有人家周到，只是每个月三千多元的费用不是每个普通农村家庭能承受住的。这时蒋建国对堂哥的看法也有了改变，当时就想自己的母亲一个人在家，自己洗衣服做饭，自己照顾自己，虽说生活能自理，绝对没有住在养老院享福，回到家里就和母亲商量想把老母亲送养老院，结果老母亲和哥哥姐姐都反对怕别人说三道四。最终还是把老母亲留到家里，结果没有多久老母亲因开门，门拉手坏了摔倒了，摔了个粉碎性骨折，身上被地上的物品刺破，血流不止，要不是舅舅去发现，就严重了，就那样老母亲还住了一个多月医院，老母亲住院，蒋建国姐弟四个都很有孝心，哥哥嫂子从北京特意回来照顾，两个姐姐也争着照顾，家里的孩子们也轮流来看望照顾，可每家都有自己的事，如果要是让每个人一个人一直守着老母亲很难，多亏姐弟多。母亲出院后，孩子们都想把她留在身边，可老母亲还是愿意住在农村，好了只后又一个人住回了农村老家。把老母亲强留到身边住城里老母亲不开心，回老家在家陪母亲，还有一家人靠自己挣钱养家，不陪在母亲身边自己又不放心，这样怎么样照顾老母亲可难坏了蒋建国。这时候蒋建国从朋友圈再次看到了亳州市市委书记，市长再次给亳州老乡的一封信亳州老乡请你回家，介绍了家乡的投资环境，投资政策，从招商政策上蒋建国看到了政府对老人的重视，和养老事业的广阔市场，加上自己想回报家乡，报恩老乡的心情，通过对市场调研，决定在老家城父借助蒋曹老乡政府原蒋曹敬老院国有建设用地投资创建一所，家庭服务，居家养老，养老公寓，福利养老为一体的多元化养老中心，家庭服务养老是对生活不能自理，卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位的照顾的行事，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是老人最理想的养老状态。也是人们追求的养儿防老的理念体现，我们将结合老年人的这种心里需求和儿女们的实际情况，加上我们的服务让老人养老身心更建康，儿女既能尽孝有又不影响生活。居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力但又不能完全自理的老年人提供的服务，我们对这样的老人提供上门送饭，做饭，打扫居室依物，洗澡，理发，购物，陪同上医院等服务，老年公寓，我们将建设高标准的老年公寓，配备无障碍设施，紧急呼叫系统，室内外卫生间，图书室，医务室，建身娱乐场所，室外活动场所也按高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务我们也要全面具体。我们将在规划中以生态园林人文景观为主题，跟据老年人的活动和爱好特点，借助养老院周边环境优势，建设及垂钓，饲养，种植，户外建身设施。室内设及按照国家颁布的《老年人建筑规范》高标准，高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要涉及老年人日常生活，健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示，对老年人身体健康和生命，安全有着绝对保障，给老年人打造一个五星级的家吸引市里高消费老人及全家来园区养生度假。

福利养老，针对一些困难老人，我们将免费入住。为社会，为国家承担我们企业的责任。

项目建设结合老年养生，旅游度假，餐饮，垂钓，休闲娱乐，老人购物，养殖，种植，老家院，老人屋等特色为一体的现代化老人养生会所，打造最具特色的老年人旅游度假最佳胜地，带动家乡人们就业。提高家乡人们收入，解决政府孤寡老人安置难题。

项目计划总投资4226.65万元，

固定资产投资3556.82万元，占项目总投资的84.15％

流动资产投资669.83元，占项目总投资的15.84％元

亳州市谯城区城父镇养老服务中心项目

目录

第一章项目基本信息

第二章背景、必要性分析

第三章项目市场空间分析

第四章项目建设方案

第五章土建工程分析

第一章项目基本信息

一、项目名称及建设性质

（一）亳州市谯城区城父镇养老服务中心项目

（二）项目建设性质该项目属于新建项目，依托亳州市谯城区对老年人的重视和支持力度，创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以老人养老，健康医疗，休闲娱乐，旅游度假，餐饮购物，种植，养殖，综合性的老人养老特色产业，1亿元以上。

二、项目承办单位

亳州市易通防水科技有限公司

三、战略合作单位：北京建国顺通防水集团

第二章，背景必要性分析

一，项目建设背景

我市目前60周岁以上老人94万人，占全市总人口的14%；65周岁以上老人72万人，占全市总人口的11%，预计到2030年，亳州老年人口将增加至167万人左右，占比超过25%，达到高收入国家的平均水平，进入重度老龄化阶段。

近年来，我市加快发展养老服务业，“十三五”以来，全市累计投入养老资金5.2亿元，建成养老机构180家，床位数31482张，千名老人拥有床位数43.2张，城乡三级养老服务中心建设积极推进，医养结合养老模式得到大力发展，以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系初步形成。但需求量远远不够。

构建居家养老服务体系

“十三五”以来，我市先后出台《亳州市人民政府关于贯彻落实 〈安徽省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见〉的通知》《亳州市人民政府办公室关于印发社会办养老机构财政补助方案的通知》等系列文件，编制完成《亳州市养老服务业发展“十三五”规划》和《亳州市养老服务设施布点专项规划》，为养老服务体系建设的顺利实施提供了有力政策依据

大力发展社会养老机构

我市对社会资本投资养老机构建设，给予建设补贴、运营补贴和贷款贴息等补助。

床位数达到10至99张、100至199张、200张以上的，每张床位分别给予一次性不低于1000元、1500元、2000元的建设补贴；社会办养老机构投入使用后，根据实际入住人数，按照不低于每人每月200元的标准给予运营补贴。

2019 年发放社会办养老机构补贴712.7万元。对进入市中心城区城市规划区竞买土地新建的养老机构，每张床位给予1.83~2.14万元的补贴。截至目前，我市共发放739.4万元。

加快发展医养结合模式

出台《关于印发亳州市加快推进医疗卫生与养老服务相结合的通知》，支持医养结合，全市150张床位以上的养老机构均设立了医务室或护理站。

二，项目建设的必要性

项目建设的必要性

　　1：解决老龄化社会问题的需要，随着人口老龄化的来临，老人问题已成为世界问题，同样是我国面临的一个重要问题。我区已远远高出全国老龄平均标准，因此筹办养老服务中心，是解决我区老龄化社会为题的需要。

　　2：构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出了构建和谐社会的号召，区委、政府也提出建设“和谐”要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，筹办养老服务中心，将为我区老人创造一个“老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐，老有所学”的好去处，体现全民敬老爱老的良好社会氛围。不仅使我区的老年人的晚年生活丰富多彩，快乐幸福，也为我区困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，让他们在这个充满爱的大家庭里健康快乐地生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

　　3：加快我区社会福利事业发展的需要。养老服务中心成立后，将彻底改变原有敬老院设备陈旧，环境较差等这一现状，将扩大收养收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实改善我区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。将会为我区社会保障体系发挥重要作用。

　　4：项目实施后会有良好的社会效益。养老服务中心成立后，可以满足我区社会养老市场的需求，同时也为社会家庭排忧解难，再次可以增加就业机会和就业岗位。这是一个民心工程，也是一个德政工程。

三，投资预算和资金筹措：

　　

亳州市谯城区城父镇养老中心项目计划总投资4226.65万元，

固定资产投资3556.82万元，占项目总投资的84.15％

流动资产投资669.83元，占项目总投资的15.84％元。

项目建筑占地总面积约5960平方米，（9亩）养老公寓楼3960平方米，占地面积1.5亩，医务室＋疗养中心，990平方米占地0.3亩，老人房，养老屋，330平方米占地0.5亩老人餐厅，老年建身休闲娱乐厅，老人洗浴中心，老人购物广场，建筑面积5280平方米占地面积2亩，车位50个面积660平方米占地1亩，绿化面积1320平方米占地2亩，剩余的做道路硬化和其它设施，项目将在周边流转两千亩土地，建设种植园，养殖园。

项目建筑总面积10560平方米。计划建筑投资2217.6万元占固定资产的62.34％

设施设备投资1339.22万元占固定资产投资的37.66％

亳州市谯城区城父镇养老服务中心项目投资资金由企业自筹加政府财政补贴

　　四：效益分析

　　服务中心拟建床位500张，按年入住率70%计算，按每个老人每月300元计算，预计年可收入105万元左右，家政服务、培训等可收入十万元左右，种植园，养殖场预计收入100万元左右。老年餐厅，购物广场年收入100万年，年收入315万元。费用：员工工资30人，90万元，低值易耗品水电费厨房成本40万元，管理费办公费8万元，年费用138万元，年实现利润178万元。20年可收回全部成本。



第三章项目市场空间分析

： 1、市场分析

　　（1）、我国养老院养老的背景

　　当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达

　　到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。

　　此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧。

　　（2）、我国养老院养老面临的困境

　　正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。

　　①、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大

　　据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“40，50”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。

　　现在很多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且靠近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。

　　②、民办养老院发展受阻

　　在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的

　　目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：

　　I、资金短缺。

　　这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。

　　II、民办养老院负担重。

　　国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，国务院办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。

　　III、用地困难。

　　有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少。

　　IV、看病难，意外险空白

　　大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。

　　2、市场定位

　　在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。

　　所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。

第四章项目建设方案

1、项目运营规划

（一）项目运营方案，项目主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、服务技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要为当地60岁以上老人提供服务，具体服务项目将根据老人需求状况进行必要的调整，各年经营纲领是根据人员能力水平，并参考老人需求预测情况确定，同时，服务项目，服务标准，本报告将按照初步服务方案进行测算，根据确定的服务方案和建设规模及预测服务老人的情况和间接带来的收益，达产预计年产值1000万元。

（二）营销策略相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力较大的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响、餐饮、健身娱乐，医疗养生，购物，旅游，农业种植，养殖，商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，不但解决老人养老，就业等问题对国民经济发展起到很大的推动作用。

产品

1，家庭养老服务

2，居家养老服务

3，养老公寓服务

4，福利养老服务

5，老人餐厅

6，老人健康养生医疗

7，老人购物广场

8，老人娱乐会所

9，老人洗浴中心

10，老人种植园

11，老人养殖场

12，老人房

13，养老屋

14，垂钓园

二、建设规模

一）项目建筑占地总面积约5960平方米，（折合9亩）其中，养老公寓楼3960平方米，占地面积1.5亩，医务室＋疗养中心，990平方米占地0.3亩，老人房，养老屋，330平方米占地0.5亩老人餐厅，老年建身休闲娱乐厅，老人洗浴中心，老人购物广场，建筑面积5280平方米占地面积2亩，车位50个面积660平方米占地1亩，绿化面积1320平方米占地2亩，剩余的做道路硬化和其它设施，项目将在周边流转两千亩土地，建设种植园，养殖园，借助周边河道资源打造垂钓园。

项目建筑总面积10560平方米。计划建筑投资2217.6万元占固定资产的62.34

（二）项目计划总投资元；4226.65万元，

固定资产投资3556.82万元，占项目总投资的84.15％

流动资产投资669.83元，占项目总投资的15.84％元。

第五章土建工程分析

一、建筑工程设计原则项目承办单位本着“适用、安全、经济、美观”的原则并遵照国家老年人建筑设计规范进行项目建筑工程设计；在满足投资项目要求的前提下，力求布局合理、造型美观、色彩协调、施工方便，努力建设既有时代感又有地方特色的老年人建筑群的新形象。

二、项目工程建设标准规范1、《无障碍设计规范》2、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》3、《民用建筑设计通则》4、《屋面工程技术规范》5、《建筑工程抗震设防分类标准》6、《地下工程防水技术规范》7、《自动喷水灭火系统设计规范》8、《建筑结构可靠度设计统一标准》9、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》

三、项目总平面设计要求针对项目承办单位提出的“高标准、高质量、快进度”的要求，为了达到这一共同的目标，投资项目在整个设计过程中，始终贯彻这一原则，以“一切为老人方便，尊重自然、享受自然、爱护自然”为基点，全力提高老年人的“生活品质、提高员工创造力和凝聚力”，实现项目承办单位让老人安度晚年和经济快速发展的奋斗目标。功能分区合理，人流、车流、物流路线清楚，避免或减少交叉。建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便。undefined

四、建筑设计规范和标准1、《砌体结构设计规范》2、《建筑地基基础设计规范》3、《建筑结构荷载规范》4、《混凝土结构设计规范》5、《建筑抗震设计规范》6、《钢结构设计规范》

五、土建工程设计年限及安全等级根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068）的规定，投资项目中所有建（构）筑物均按永久性建筑要求设计，使用年限为50.00年。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068）的规定，投资项目中所有建（构）筑物均按永久性建筑要求设计，使用年限为50.00年。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合Ⅷ度抗震设防的要求，基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类，各建筑物均采取相应抗震构造设计。

六、建筑工程设计总体要求

七、土建工程建设指标本期工程项目预计总建筑面积10560平方米，其中：计容建筑面积10560平方米，计划建筑工程投资2217.6万元，占项目总投资的62.34%