黄河石的美篇

黄河石

各位业主大家好！ 2020年9月20日本小区首届业主大会召开，选举产生了第一届业主委员会。11月4日酒泉路街道办事处批复同意备案，业委会工作正式启动，至今已过一年。按规定业委会要召开业主大会报告年度工作，考虑到天气寒冷、各自都很忙、召集大会不易等因素，特在业主群以书面形式报告，请大家审议并提出意见建议。 一、业委会一年来的工作 （一）选聘了比较合适比较满意的物业公司。 军委关于军队停止有偿服务活动及军管物业社会化的决策出台后，联勤保障部队第三储备资产管理局兰州管理站物业社会化办公室将小区打包托管给了城关物业公司。由于城关物业摊子大、管的宽，根本未将我们小区放在眼里，完全采取了凑合应付的态度。物管人员不落实，一段时间门卫值班、卫生清扫只有一个人；楼道不拖，小花园桌凳不擦，连自己物业办公室的台阶都不打扫。4月上旬将我们小区作为与政府讨价还价的筹码之一，近10天不清运小区垃圾……。鉴于此，业委会的首要工作就是着手选聘一个适合我们小区的物业公司。经实地考察小区管理、楼院清扫等看的见的事项，到相关小区业主中随访，找相关小区业委会了解，在“城关物业公司”、“瑞新物业公司”、“鑫盛佳业物业公司”三家中选定了“瑞新物业公司”。经多次交流协商，签订了3年期的物业管理合同，要点是：维持无电梯户物业费每平方米0.5元的收费标准；电梯用户物业费每平方米由城关物业的1.5元降为1.2元，提供《兰州市普通住宅物业服务星级标准》中物业费每平方米标值0.65元的二星级服务，在3年合同期内不得以任何理由涨价。 根据合同约定，瑞新物业于2020年7月正式接管小区开始履职服务。半年多来，小区的管理水平有了明显进步，服务质量有了明显提升。 1、小区门卫落实了24小时值班制度，小区的管理和安全有了保障。 2、小区固定了保洁人员，不仅院落的清扫较彻底了，楼道的拖扫及护栏的擦拭也常态化了。护栏能手扶了，小花园桌凳能坐了，连多年未擦的楼道窗户都擦拭了。 3、小区配备了微型消防站，楼栋配备了消防罐，弥补了楼道消防栓带缺失、消防专用水管急需时是否管用不得而知可能带来的隐患。 4、城关物业将二号楼北侧通道绿植砍伐后，留在大门上的枯枝败叶以安全为由一直不清理。瑞新物业接管后立即进行了清理，并对大门进行了冲刷清洗。 5、配备了专门的项目经理，小区日常的联系勾通、服务管理有专人负责了，出了问题有专人受理并跟班作业解决了。就连公司老总也随时可联系，时常在小区在现场。 （二）与部队物业社会化办公室反复协商了交接之事。 小区移交接管涉及内容较多，大的项目有8项，即工程建设资料移交，房屋及建筑物移交，业主名册移交，共用设施设备移交，专项维修基金移交，物业管理用房移交，办公（生活）用品移交，收费项目和标准移交。上述项目移交大多不存在问题，问题主要有两个。 1、小区设施设备破损问题的解决。小区建成使用20年，存在的问题很多。单元门禁及对讲系统部分损坏，楼道消防栓带丢失损坏较多，单元楼道墙壁污损脱落，地下管道锈蚀损坏、油污堵塞严重等。我们要求移交前部队该修的修、该换的换、该补的补、该刷的刷。部队物业社会化办公室开始拒不答应，理由一是部队没有这部分开支，二是这些费用都应在小区业主交的公共维修基金中开支。我们说20年了，正常的损耗除外，明显属于管理不严不当造成的损耗部队应该给以解决。经反复交涉，据理力争，最后部队方面答应将小区两间地下室（库房）两年的租金57600元全部给小区作为补偿。 2、小区三号楼地下室的移交。 小区三号楼地下室除公共配套的水泵房、自行车管理值班室外，尚建有大小不一的10间库房，其中6间在售房初期就出售给了个人，资金收归部队，4间未出售的由部队管理。我们认为这4间未出售的库房属小区业主共有产权，应全部移交小区业主。部队物业社会化办公室认为，4间未出售的地下室库房属军产，理由一是已岀售给个人的6间库房收入归了部队，未出售的4间顺理应是军产；二是业主购房时以经济适用房的低价只掏了自己住房面积的钱，地下室库房是用以市场价将部分房屋出售给社会上其他人员所获利润建的。据我们了解，部队管的其它小区都有类似问题，都没有得到根本解决。兰宁小区地上地下的空房移交时是以借的形式转给小区业委会暂用，小区业委会还给部队交了40万元押金。兰雁小区业委会办公室都是他们强行撬开一间空房占用的。他们提岀的临街铺面房、幼儿园用房产权属业主，应全部移交的诉求，交接时只以允许他们保留诉求了事。 面对如此难题，我们不懈努力，多方求证，找到了原兰州军区审计局2003年1月出据的“对军区雁滩和畅家巷经济适用住房工程决算审计的意见”。作为最权威的原始文件，该意见明明白白写着（1）畅家巷小区使用军用土地4.37亩，每亩折价50万元。土地性质已变，不再姓军了；（2）畅家巷小区利润304.65万元如数上缴部队，地下室成本54.98万元单列，没有用利润投资建地下室一说；（3）项目是根据总后勤部（1999）后营字第499号通知下达首批军队实施国家经济适用住房建设计划批准立项的。军区联勤部批转下达该工程建设计划的总面积及总投资，既包括了住宅，也包括了地上地下配套用房，并没有将地下室单独列出来作为军产。 在证据面前，部队方面无可辩驳，但仍坚持地下室权属不清，要待上级明确。我们强调，所谓上级，必须是现在的军委联勤保障部，其它任何下级单位我们都不认。在此基础上，双方商定暂不作产权处理，由部队将4间地下室先移交小区管理使用。待军委联勤保障部明确产权后，属业主则交业主，属军产则交还部队，同时将物业管理也退回部队。 协议达成了，交接却遇到了问题。4间地下室库房部队只能交出两间，另外两间分别由其原聘用人员徐万国、窦生茂占用。二人因与部队有劳动纠纷，遂将占用的库房作为筹码，坚持不解决问题不腾退库房。我们坚持一次性交接清，部队方面做不通徐、窦的工作，达不到我们的要求，交接工作就一直拖下来了。期间，我们随时了解双方劳动纠纷解决进展及程度，多次催促部队方面加快工作进度，尽快解决纠纷，将地下室一次性全部交给小区。 这里要说明的是，按政府物业管理条例规定，小区公共收益（停车费、出租费、广告费等）由业主和物业公司商定的比例分成。业主所分收益的一半要补充到公共维修基金中，剩下的部分用于业主福利、业委会办公费等。之前部队出租的两间地下室库房年租金28800元。4间全部出租年租金是多少？业主按4成比例分成所得是多少？这其中能补充小区业主公共维修基金多少？能给业主办福利多少？大家都是能算得岀来的。徐万国、窦生茂在小区服务十多年，无偿占用着地下室库房居住，免费使用着水、电、暖，小区业主损失了多少？现在因与部队的劳动纠纷将小区业主的库房作为筹码占用着不腾退，小区业主将继续损失多少？损失到何年是个头？！事关小区全体业主如此重大的利益关系，业委会不管不问行吗？！不督促并配合部队抓紧做徐、窦的工作，尽快将占用的库房腾出交往业主行吗？！以88—602车莉斐（微信昵称车女士）为代表的极少数人不站在全体业主的立场维护公共利益，却以同情徐万国、窦生茂为由，大肆污蔑、抹黑、攻击业委会及其成员，居心何在？！广大业主心中必须有杆称！ （三）积极争取小区尽早列入政府老旧小区改造项目。 首届业主大会上社区秦书记表示要将我们小区上报列入政府老旧小区改造项目，我们认为这是件大好事。小区建成投入使用20年，地下管网锈蚀破损严重，跑冒滴漏损耗不是小数；主管爆裂支管破漏时有发生，影响供水供暖；小区暖气一直不行，每年都有住户喊冷，在提高供暖温度要求无法满足的情况下，给楼体外墙加装保温层迫在眉睫。而这些项目每一项都投资很大，靠我们缴纳的为数不多的公共维修基金是无法实现的，靠众筹很多人也是不愿接受的。为此，我们把争取老旧小区改造项目作为本届业委会任期内的主要工作和主攻任务，分工4位委员专抓此事。年初催促社区将我们小区列入老旧小区改造项目之事正式上报街道及城关区住建局。之后又向城关区住建局物管办领导（此位领导现已改任专管老旧小区改造的住房保障中心主任）当面报告了我们的请求。七月份社区发岀老旧小区改造民意调查表，我们大力宣传、反复动员，一周时间，小区填表支持改造的业主达95户，占全体业主的百分之八十五以上，超过了政府要求支持率达百分之八十的要求。社区书记换届后，及时与新任书记取得联系，反映小区的问题及请求。十月份在网上看到“兰州城关区48个棚户区改造计划，看看你家小区在里面吗？”的帖子，一查没有我们小区，随即给社区书记转发了帖子并求证真伪。得到不是一码事的答复后方才放心。今年是争取立项的关键年，据了解畅家巷社区共摸底上报了40个需要改造的老旧小区。我们小区论外观属比较新的，论建成使用年限属短的，不额外做工作，不全力争取，按正常排近几年没希望。故我们从年初就要抓紧行动，争取促成。 （四）抓紧了对物业公司日常服务保障的监督检查。 业委会的主要职责就是加强对物业公司服务保障的监督检查，确保服务保障工作较前有大的改进和提高，确保全体业主能享受到物有所值的服务保障。对此，我们明确要求物业公司严格按二星级服务标准，甚至比二星级标准还要做的好。要让业主明显感觉到新物业带来的新变化，明显感觉到我们选这个物业公司选对了。在运行过程中，我们抓紧了对日常服务保障的监督检查。 1、不定期以召开业委会与物业公司联席会议的形式，或与物业公司领导电话交谈微信交流的形式，对物业公司的成绩与进步予以肯定，对存在的问题及需要改进的地方明确提岀，对业主的意见、想法、诉求及时反映，做到有问题能及时解决，有意见能及时反映，有进步能及时鼓励！ 2、日常随时关注微信群业主的诉求及反映的问题，关注物业公司回复的及时性、接洽勾通的态度、解决问题的时效性、问题解决的程度等，发现问题及时替业主岀面说话，督促物业公司改进。 3、遇突发事件、重大问题，业委会领导第一时间岀面解决，第一时间到现场督导，确保问题得到及时解决，不影响小区正常运行，减少对业主生活的影响。 2020年12月25日二号楼北侧通道地下供暖主管道破裂问题； 2021年6月2日供电公司要剪三号楼二单元电表箱通地下室的电源线问题； 2021年6月6日小区突然停水问题； 2021年6月13日物业公司清除大门上的枯枝败叶，冲洗大门； 2021年8月18日联系立体车库建设单位的专业人员到小区现场考察商讨； 2021年9月13日物业公司组织专业人员清洗小区水窑水箱；2021年10月底提前供暖开始后三号楼一单元因401装修关阀致整单元住户近一个月暖气不通不热问题； 2021年11月23日二号楼北侧通道地下供热主管道破裂问题； 2021年12月8日、17日，三号楼二单元下水管堵塞致二楼202住户家污水满地流问题； 2021年12月27日自来水公司拆走漏水的总水表致小区局部停水问题； 2021年12月28日—30日一号楼一二单元地沟暖气管道盘管穿墙管三处锈蚀破漏问题。等等。 年内凡小区的重要问题重大事件，业委会领导都坚持到现场、到一线，协调解决，检查督导。 有句话说得好，哪有什么岁月静好，只是有人为你负重前行。小区的事虽然与此说比不得，但事实是，小区的大小事情确实有人在主动操心了，业主遇到的问题确实有人出面帮着说话并督促及时妥善解决了。 （五）边建设边工作，确保业委会正常有序运行。 业委会成立，一无办公场地，二无所需经费，三无工作经验。我们本着有条件要上，没有条件创造条件也要上的原则，抓紧了业委会的各项建设。 1、业委会成员作了明确分工，设主任一人，副主任二人，秘书长一人，工程监督、安防协调、环境绿化、权益维护、财务委员各一人，各岗位都制定了明确的工作职责。