论物业管理与服务

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服务

业主

管理

小区

电梯

物业

服务者

物业管理

物业公司

管理者

物业是对人的服务者，对物的管理者，对设备的维护者。

通俗地讲，物业管理就是对住宅小区的共用部位、共用设施设备以及小区绿化、环境卫生、小区秩序进行维修、养护、管理的活动。
什么是物业？
物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。
什么是物业管理？
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
对于在小区来说，物业公司人员即是服务者，也是管理者，也是维护者。对这个是服务，对另一个可能就是管理。在这方面是服务，在那方面就应该是服务。仅有一样也是不行的，因此，业主们切不可在此方面纠结。
哪些是服务呢，简单总结如下：对人是服务，对物是管理；对需求是服务，对秩序必须是管理。当然，有些方面不是管理也不是服务，而是维护，这个是中性词，比如对设施设备是维护。
举个例子，这段时间引起广泛热议的一段视频：两男一女进电梯，其中两个男的当场就在电梯里小便，女的发现有监控，还用手来遮拦监控探头。后来，小便浇坏了电路板，电梯停运，电梯维保员鉴定更换配件要万元左右，浇坏电路板的是一名十六岁的业主儿子。这位的妈却称：物业公司应承担一半的责任。一直争执不下，电梯停运了一个多月了，单元业主骂声四起。
那么请问：对这种事情，是管理还是服务？要物业公司当服务者吗？如何服务？如果物业公司都好好的服务，那么我敢肯定：小区的此类事情一定是层出不穷的，那么业主们希望这样的服务吗？当然，这种事情在我小区肯定不可能让电梯停运这么长时间的，业委会肯定要责成物业人员采取管理措施，并赋予物业公司采取必要的强硬措施。如果蛮横耍赖，业主护楼队肯定会采取断然措施的，甚至要组织业主工作组上门劝这家人搬离小区，因为此小区的规矩不能适合这家人在此居住，小区绝大部分业主也不欢迎这样的邻里。

哪些是服务呢？比如业主家跳闸断电了，物业人员快速检查，合上开关（我是指家门以外的部分）。业主家水管爆裂漏水了，物业人员要快速要快速关了分水阀门，以免漏水造成更大损失。业主家需要一些常用易损的配件，物业公司有备件，以市场价或者批发价提供给业主家更换。上述这些等等，是服务者的角度。
管理者的角色呢？对乱停车者肯定要管理，对违规装修者肯定要管理。不是有报道过的很多事例吗？霸道业主把车停在小区门口，堵住所有车辆的出入，难道这个也要服务吗？如何服务呢？服务能对小区带来什么后果呢？
第三种角度是维护。比如小区应急发电设备，要定期维护，定期启动检测。电梯，要按照国家相关规定，定期进行维护保养。这个不是管理，也不是服务。但是，如果突然停电电梯困人了，物业人员把轿箱手动提到顶层，让被困人员安全出来，这个就是服务。如违规使用电梯，如在客梯里运送建筑材料，装修砖石，难道不需要管理吗？不允许就是允许，还要处罚。再比如：非装修时间要装修，噪音扰邻，要服务他吗？肯定是管理。本小区业委会对物业的规定：不允许对违规施工者提供施工条件（这一条高吧，涵义多啦：用电的断电，用水的停水，用路的堵路）。
即使是同一件事情，次数多了，也要从服务者变成管理者。比如：有人偶尔把生活垃圾遗放在电梯里，第一次二次物业人员把垃圾拿出去，这是服务。那三次四次多次呢？难道不应该管理吗？如果不管理会变成什么样呢？
事实上，即使是在纯服务性行业，也不可能完全是服务角色，也有管理角色呢？比如超市工作人员，对购买商品的顾客是服务，对破坏超市秩序的人肯定要实行管理。对影响消防安全的人肯定要实行管理。难道对破坏秩序的人也要服务？咋服务呢？
人上一百，形形色色，小区治理是很复杂的事情，而国家的相关法规也远远滞后于快速城市化后迅速增多的居民小区，这些都需要很多的业主及业委会在不断的实践中进行总结和探索，最后集纳起来，才会形成国家相关这方面的相对完善和接地气的规律法规。

管理就是管事理人。
1、把人管好——解决组织的问题
构成职场的主要组织结构是人，能否把人管好，是管理职场的关键。
首先要学会分析和研究人，把每一个人的个性特长，适宜做的工作研究好，然后根据工作特性，把适合的人，安排到适合的岗位上去，并建立一整套的用人管理机制，以约束和规范他们的工作行为。
再根据团队规模和具体岗位职责，做到因事设岗，因岗设人，规范管理。是每一个员工都有使命感、压力感、危机感。建立严格的末位淘汰机制，让团队人员保持一定的流动性，也使整个团队及时补充新鲜血液。
2、把工作分配好——解决人人有事干的问题。
人各有所长，要让专业的人，做专业的工作。领导要做到知人善任，要充分了解各员工的专业技能、擅长项等等，做到分配工作因人而异，各尽其才，让专业的人干专业的事，这样才能打造出一支战无不胜、攻无不克的优秀团队。
3、把利益分配好——解决大家积极性的问题。
领导在进行利益分配时，要秉持公平公正，做到论功行赏、多劳多得，不能让老实人吃亏。利益分配好了，会充分调动员工工作积极性，形成良性循环。
4、把工作汇报好——解决与高层沟通的问题
领导的职责之一是及时了解和掌握各项目的进展情况，以便协调资源、疏通不畅，保证项目的顺利进行。
一位优秀的领导会主动将工作进展汇报给自己的上司。在工作汇报时，时间上要做到开始、阶段、事中、事终；内容上要做到：结果先行、条理清晰、数字说话、总结全面。
5、把战略分解好——解决干什么的问题。
管理者的所有工作都必须围绕着一个基本的框架来展开的，不管是搞经营还是搞管理，要解决的是战略的落地问题。所以，不管你是哪个层级的管理者，都必须非常清晰地知道公司的基本战略，搞不明白这个，你就不知道如何开展你的工作，工作也是盲目而无方向的。
把这几项工作做好了，领导赏识你，员工拥护你，平行部门支持你，这样升职加薪的机遇你自然就会得到，因为，机遇总是留给有准备的人。