<p class="ql-block">物业部是商场的核心职能部门之一，服务是太白商埸的唯一产品，物业服务现场是 场景式体验消费 的引流产品。物业服务的目标是安全可控、环境品质、保值增值。安全可控，为客户营造安全舒适、上乘至尊的购物环境，谓之内核；环境品质，以提高商户/顾客的信认和满意度，谓之果皮；保值增值，以实现建筑物及其周围设施/设备的保值增值，谓之果肉。安全运行、环境品质输出、资产保值增值 。统筹协调人、事、物三位一体 ，最终实现物业服务体系的标准化、数字化和管理过程的可视化。</p><p class="ql-block"> 物业综合维修泛指维护、保养和检修。其目标是充分发挥设备使用效率，延长设施/设备的使用周期，实现固定资产的保值/增值。物业综合维修的难点重点是设备维修。设备维修分三个维度。</p><p class="ql-block">【一般性维修】一般性维修泛指日常的维护、保养、检修。工作内容有设备线路部分、建筑设施部分、环境品质部分。一般性维修的思考方式是: 故障发生→计划釆购(配件、工具)→更换→维修汇报总结。维修周期长，质量难保证。</p><p class="ql-block">【预防性维修】预防性维修从日常检查、定期点检入手，找出设备共性缺陷，并针对薄弱环节，对重点设备提前备好易损件。预防性维修的思考方式是:检查中发现→备件更换→维修汇报总结。节省了釆购时间，增加了庫存和日常检查工作项。</p><p class="ql-block">【预测性维修】预测性维修则运用统计学原理、结合产品生命周期、利用运行分析方式，推理演算出故障概率，尽早采取预防措施或启动预案，避免非停或事故发生，从而保证了供电连续性，设备运行的可靠性，设备使用高效性。预测性维修既综合设备本身质量对维修效果的影响，又把设计、安装、使用、管理统盘考虑，预测性维修的思考方式为: 故障概率入手→建立预案→持续推进改善。</p><p class="ql-block"> 预测性维修因消缺及时，大大提高了工效，减少非停和庫存压力，保证了物业品质稳定输出。目前，随着设备智能化发展，从行为科学、系统理论、全面质量观出发，以状态维修和智能维修为主的 设备综合维修管理 日渐成熟。至于设备的形态管理部分另篇讨论。</p><p class="ql-block">【设备维修现状分析】漏水断电、设备消缺、应急处置都苦于维修方案难落地；理不清管/线脉络，工效不高，维修效果不明显；备件不齐，维修质量难保证。低效、高频、重复性工作，极易演生抱怨、牢骚、抵触的情绪惯性。检修作业力求计划周详、分工明确、技术过硬、现场达标、标准统一，做好痕迹管理。</p><p class="ql-block"> 同一维度的问题，往往很难在同一维度去解决。物业维修实践告诉我们 : 必须把一般性维修上升到预防性维修，倡导预测性维修。只有这样，才能不断提升物业工作的效率/效能；促使物业环境的持续改善、品质输出；实现物业员工螺旋式成长，最终实现企业健稳长青发展。</p>