首付后房子没了还要倒赔钱？如何避免成为“最惨购房人”！

梁红～香港澳门财富管理与资产传承

英国格林多大学工商管理硕士毕业，国际认证财务顾问师，百万圆桌优秀会员，现任职某境外保险公司资深分区经理，熟悉公司所有保险金融业务，提供一站式、专业的保险金融服务。如有需要请加我微信sandy8900或电话[phone]联系。

买房对于大家来说并不陌生，虽然“北上广深”等一线城市的房子咱暂时买不起，但是经过自己的努力奋斗，咬咬牙使使劲，买上一套二三线城市的房子还是没问题的，有的朋友名下甚至有两套、三套房产。近日，微博热搜中出现了这样子一则新闻“女子首付745万的房没了，还要赔近500万”，被网友调侃道：“最惨购房人！”下面小编带大家来看一看，这究竟是怎么一回事？

2020年的5月，在上海居住的伍女士计划在上海市黄浦区购买一套180平米左右的商业用房，总价高达1550万元，本来买房子是一件美事，但让伍女士万万没想到的是，由于银行贷款审批迟迟没有完成，导致贷款到账延误，无法按期向卖方支付购房的尾款，最终伍女士被告上了法庭，这可把伍女士急坏了！

屋漏偏风连夜雨，一审法院判决伍女士败诉，除了要搬出房子以外，还要另行支付房屋整修费、违约金等近500万元的费用。看到这里有些朋友可能会问，延期支付房款导致没买成房可以理解，怎么还需要交这么高的违约金呢？原来，2020年5月，在伍女士签订购房协议的时候，她和卖家另外签订了一份补充协议，其中约定伍女士需按期支付首付款。然而，因为银行审批延误，伍女士未能按期支付首付中剩下的245万元，随即在2020年7月，双方再次签订补充协议，约定“从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。”或许是在签订了违约金条款的“激励”下，伍女士按期缴清了相应款项，这让伍女士长舒了一口气。可让人没想到的是，银行贷款审批再次延误了，上演了一次“梅开二度”，导致伍女士的购房尾款再次逾期。

法院判决伍女士败诉的具体情况是，双方的房屋买卖协议被解除，必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍女士要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

逾期付款，凭啥房子不让买了？

看到这里，可能有些朋友又会问道：“怎么没按期付款还会导致合同解除呢？难道支付违约金还不够吗？”从常理来看，购买房屋属于双方的合意行为，也就是双方之间签订的房屋买卖合同，本身是一件你情我愿的事情。但是，本案导致合同解除的根本原因在于，法院认为伍女士的银行贷款审批超期致使合同根本性违约，进而导致购房合同的解除。

根据《民法典》第五百六十三条第四款的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该条款成为根本性违约，但是本案的争议焦点在于，买房因银行贷款审批超期而延期支付房款，是否构成根本违约，换言之，是否会导致合同目的不能实现。其实，法院完全可以判决让伍女士承担违约金，并非直接解除合同，这不仅不利于市场交易的正常秩序，也难以实现《民法典》合同编的鼓励交易的原则。

房屋买卖中的那些“坑”

从伍女士的“悲惨经历”中我们可以从中吸取到一些经验教训，就是在购买像房屋这种大宗商品的时候，一定要使交易环节合法合规，防止“悲剧”的发生。那么，在购房的过程中，都存在哪些“坑”需要我们躲呢？

房屋合同还不够，房产过户必须有。在我国的民事法律制度中，不动产采取登记生效主义，换句话说就是，登记了才生效，不登记不生效，所以对于买房的朋友们来说，千万不要以为签了合同就完事大吉，没有办理房产过户，那么房子还是人家的！

合同明确购房目的，提前“留一手”。在现实生活中，有不少案例都是不小心买到“凶宅”，这对于中国人来说非常不吉利，虽然这个概率很低，但是我们也不得不“防”。我们完全可以利用根本违约条款的规定，在合同中明确购房的目的，如用于当婚房，这样的话，即使不小心买到“凶宅”，我们完全可以主张合同目的不能实现，进而解除合同。

买房是人生中的一件大事，万万马虎不得。在买房的时候，我们需要把交易过程合法化，善用法律的武器维护自己的合法权益。

资源来源：

1.原创～沃晟学苑 沃晟法商学苑

2.网络

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