美国见闻（6） 看房

远方的风铃

看房，对我们来说，就是一种享受。在国内，我们从2000年前开始，看了太多太多的房子，从三环看到七环再看到“十三”环，房山、通州、涿州、怀来、廊坊，成都、重庆、西双版纳、北海、三亚等，从每平米1000元看到每平米10万元，从一居到联排，再从联排看到独栋，万科、保利、龙湖、华夏、金科、恒大，碧桂园……对国内的房地产商如数家珍，对各类房型了如指掌，真的是可以写一本书了。

国内没看够，现在又跑到国外来看，乐此不疲。

DC周边的房子也可分为三类，一般的公寓房，1、2、3、4居都有；Town house，即国内的联排别墅；树林里的独栋别墅。独栋别墅，说实话非常漂亮，每栋别墅的式样和颜色都不一样，不像国内，一个小区里的别墅都是一个模子里出来的。要出售的独栋通常在外面立个牌子“openhouse”，欢迎参观，一般房主和房产中介一起接待来客，介绍房子的情况。TownHouse和一般的公寓房就是中介领着一套一套的看，新房很少，基本上都是二手房。房源信息一般都在相应的房屋销售网上发布，想看房就直接和中介联系，约好时间就行。美国的房子跟国内的房子有一点区别很大，就是房子里到处都有储物间（好像不太在乎那点面积），居家起来非常方便。

美国的房价跟物价相似，没有太大的波动，作为不动产投资，长期持有，收益基本可以预料，上涨的幅度绝不会出现中国的那种情况，应该说这主要还是归结为一个成熟的市场以及相关的制度设计，美国的房子买到手后，每年就得按房产购买时的价值缴纳房产税，而且各地税率不一样，好像纽约最高，德州最低。如果你不住，也不出租，靠房子价格上涨，能不能与税相抵很难说（据说美国西海岸，如湾区的房子涨得好一点，东部的房子次之，其它地区的房子几乎都不怎么涨），因此美国的房子真的是做到了只住不炒。

另外就是房屋的出租市场很活跃，大家都不希望自己多余的房子空着，因此初来美国的人很容易就能租到一套合适的房子，而且有很多人也长期不买房，一直租房住，也许买房还没有租房合适。在DC周边，一套100呎，也就是90平米房子的每月租金大约在2000刀左右，跟北京4环内的租金差不多，买这样一套估计需要40万美元，比国内要便宜，如果房价和租金都不涨，40万元可租200个月，相当于16.7年，考虑到资金的机会成本，估计租和买也差不多。据说还有相当一部分公寓房是开发商修好后直接用于出租的。

DC周边的房价，当然比市区的房子便宜一点，看了几次房子后，大概能摸出点道道来，一般来说，独栋别墅，也就是树林里的房子，普通一点的，大致在60到100万美元之间，人民币400万元到700万元之间，这个价格应该在北京的五环到六环之间能买到，应该不算太贵；而联排别墅一般是地下一层加地上两层，面积在200-300平米之间，价格45-80万美元，应该作为到美国打拼几年后的家庭首选；剩下的就是大量的小区公寓房，1、2、3、4居，面积从40到140平米，房价跟国内一样，与地段、楼层、朝向等有关，大约在3000-4000美元一平米，折合人民币2万元到3万元一平米，与北京五环到六环之间的房价差不多。

从美国人的收入来看，家庭年收入大部分在6-10万美元之间（据美国人自己统计，美国家庭年收入的中位数约为7.8万美元），通常干十年就能买一套与自己收入相匹配的房子，也就是收入高的买独栋，中等的买联排，收入低的买公寓。

美国民居房的建筑成本是比较低的。独栋和联排别墅一般都是顺势而建，不平地，也不需要打很深的地基，整个为砖木结构，内墙、房顶和楼板均为轻型材料或木制材料，但远离城镇的、分散的独栋别墅有一块费用是较高的，那就是要自建独立的污水处理系统，并需要通过市政相关部门的检测。一般的公寓房为砖混结构，楼板不知道是什么材料，走起来咚咚的响，内墙和房顶也是轻型材料，为了吸音，外走廊的表面和房间里的吊顶都涂上带骨头的凹凸不平的浅色涂料。当然，房子的价值主要是当地土地的价值，而房子本身的建筑成本只占其中一小部分。其实，不只是民居，他们有些楼房的建筑也是这样，我们住的附近最近在拆一座叫梅西的商场，占地面积较大，两层楼，除了立柱为不太粗的钢筋水泥柱外，其他基本上都是轻体材料，整个一个钢结构简易房，因此拆下来的东西很少，需要处理的废弃物当然也就很少了。

美国的房子好像都是自带空调系统，包括每一套公寓。不知道与集中供暖相比谁更节省成本、节省能源，但从使用的角度讲，无疑自带的更人性化，更丰俭由人，也更少地会引起社会矛盾。想想看，中国北方的城市，每年入冬时，每个单位和每个小区都会为何时供暖而纠结，为房间的温度影响暖气费的收缴而伤透脑筋。还好，目前国内很多新开发的楼盘（包括南方）已经开始考虑这样设计和修建了。

还有就是房子里的防火报警装置很灵敏，并且都和自己片区的消防警报系统相连，误报的情况也很多，如果呆在家里，每天你会至少听到周边一次以上消防车的尖叫声，但很少能看到某个地方浓烟滚滚。有天半夜3点半左右，我们住的那栋楼不知道哪家传感器报警了，弄得整个楼的报警器（包括各家各户）都啸叫了起来，大家都被惊醒了，爬起来一看，消防车在楼外闪着红灯，没有闻到烟味，更没看到有着火的地方，显然是误报，折腾了大约一个小时。

说到房产税，顺便说说美国的一些与个人财产和收入相关的税，这些税极大地拉低了高收入人群的实际所得，有效地缩小了贫富悬殊，使得整个国家的基尼系数在一个非常安全的区域，社会也就显得较为稳定。这些税包括个人所得税，遗产税，房产税，消费税，捐赠税，赠品税，奖品税，礼品税，等等，只要有收入就要上税，只要消费也要上税，而且税率很多都是阶梯式的，即随着收入增加、消费增大税率也就快速地加大。正因为如此，美国富人经常参加公益活动，大量的捐赠自己的金钱和财物，也正因为如此，美国人很少有一夜暴富的想法，尽管也有机会，比如买彩票等，因此，整个社会显得更加的从容、成熟和稳定。

其实目前国内在很多方面也在逐步地向发达的资本主义国家学习，只是因为谁也没想到市场经济的引入，使得国家的经济发展如此的迅速，制度方面的设计、改革和完善根本来不及跟上这个速度，因此我们还不得不通过一些制度以外的办法来缩小诸如城乡、脑力和体力劳动以及贫富方面的差别，当然，这里边也包含有一些人根本就不想改的因素。

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