购房小知识：房地产开发相关知识

避暑房首席推荐官｜冯羽

一、房地产开发流程（步骤） 一般情况下，房地产开发将经历以下步骤：①项目立项调研→②土地取得→③项目规划→④工程建设→⑤项目销售→⑥物业管理→⑦项目运营（商业地产涉及）。 ①项目立项调研：首先进行地块选择与调研，并结合企业战略、经济效益等因素进行该地块土地价值的判断； ②土地取得：开发商通过招、拍、挂的形式获得土地使用权； ③项目规划：一般分为总规阶段和深化阶段。总规阶段主要呈现总平面图、各项指标、各楼座平立剖面图、外立面效果图，确定建筑四角坐标。深化阶段要呈现整个项目的施工蓝图。项目规划获批并取得《建设工程规划许可证》后，原则上不得修改； ④工程建设：工程建设一般分为：土方工程、基础施工、主体施工、结构封顶、屋面工程、装修、竣工等阶段； ⑤项目销售：项目销售一般采取以下三种形式：联合代理、独家代理、开发商自销，有些项目根据企业战略、市场及销售情况选择启用渠道和分销结合以上三种形式进行销售； ⑥物业管理：交房入住后，进入常规的物业管理阶段，物业公司一般负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序； ⑦项目运营：商业地产项目运营可分为销售、开发商自持招商租赁等不同形式。一般住宅不涉及项目运营环节。 二、项目报建制度 （一）项目报建制度及包括主要内容 根据建设部发布的《工程建设项目报建管理办法》，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括海外独资、合资、合作开发的项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该工程的设计和施工。 报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工日期、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共十项。 （二）施工许可制度 申领建筑工程施工许可证的条件 建设单位申请领取《建筑工程施工许可证》，应当具备下列条件： ①依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。 ②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。 ③施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。 ④已经确定施工企业。 ⑤有满足施工要求的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。 ⑥有保证工程质量和安全的具体措施。 ⑦按照规定应该委托监理的工程已经委托监理。 ⑧建设资金已经落实。 ⑨法律、行政法规规定的其他条件。 三、竣工验收 工程符合竣工验收的条件 工程符合下列要求方可进行竣工验收： ①完成工程设计和合同约定的各项内容。 ②施工单位在工程完成后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。 ③对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。 ④勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。 ⑤有完整的技术档案和施工管理资料。 ⑥有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。 ⑦建设单位已按合同约定支付工程款。 ⑧有施工单位签署的工程质量保修书。 ⑨对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。 ⑩建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。 ⑪法律、行政法规规定的其他条件。 四、项目质量责任 对质量不合格的房地产开发项目的处理 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 五、商品房交付使用管理 商品房交付使用时房地产开发企业应做到哪些？ 商品房交付使用时房地产开发企业应做到以下几项： ①房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。未能按时交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。 ②房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 ③房地产开发企业应当在交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 ④房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。