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土拍恐进入长期下降通道 #20211211

一）土地拍卖

有一个非常重要的长期大趋势，已经萌芽。

但绝大多数人，尚未意识到。

土拍，恐进入长期下降通道

近日上海重庆第三次土拍，20/28块地，全部零溢价成交。

有无数的楼市V，咬干了笔杆子。

绞尽脑汁，又在想今天晚上怎么追热点。

但是这些并不重要。见微知著，青萍起于毫厘之末。

有一个大趋势，已经渐渐萌芽。

通过一次，二次………就能猜出以后十次八次。

整个房地产业，走到今天这个地步，最致命的一个数据是什么，

是“11月商品房销售额”。

绝大多数人，对“土拍”的理解，都是错误的。

很多人，把视线放在“拍卖溢价”，土地成本，流拍地数，推盘日期等等，支末细节。

而这些信息，其实是不重要的。

真正重要的，是“销售数据”。

很多人搞错了一件事，“究竟谁在买土地”。

你以为是开发商在购买土地，不对的。

其实是购房者在购买土地。

开发商仅仅只是一个“加工者”。

高进高出，土地的价格是多少，开发商并不是很关心。只要他最终“房子”能卖得出去。

是购房人，在抢房子。“买家”相互竞争，把价格抬上去了。

开发商按照“预期售价”，才会去拿地。

现在的问题是，10~11月的“商品房销售额”断崖式下跌。

长此以往，“土拍收入”必然断崖。

二）现金流游戏

商品房销售额 减 土建成本 减 所有从业人员工资 减 税 等于 土拍收入

在“会计”学上，有一个非常简单的“守恒量”。那就是“现金流守恒”。

现金是最硬的。

一分一厘，支出守恒。

在这个公式中，“土拍收入”归根到底的源泉，还是靠开发商卖楼。

当中虽然可能有一点“库存”波动。

总体来说，没有“销售”，就没有“进原材料”。

2021年的第三轮土拍，主要靠“国企”进场救市。

但哪怕“国企”进场，也不能违背“现金流公式”。

“新房销售数据”，这个指数是明的，而且看不到任何好转的迹象。

国企又有多少现金，可以拿去贴补。

而且更糟糕的是，国企普遍还不具备一种能力，“快速周转”。

快速销售，快速回款的能力。

例如之前的“业界老大”碧桂园；

他为什么可以拿地，为什么有源源不断用不完的资金。

因为碧桂园是出了名的“周转流”。号称6~9个月，项目从拿地到交楼。

设计师可以口吐鲜血，连续工作72个小时。

固定套路，迅速做出模板。

而国企根本不具备“快速销售，快速回款”的能力。

国企对于“救市”的托盘，是一次性的。

国企的一个项目，至少需要2~3年才能慢慢问世。

从现金流平衡的角度，我们看到极大的隐患。

未来2~3年，“土拍”的收入，会降得非常厉害。

毕竟大家谁也没有“现金”，地主家也没有余粮。

新地再好，开发商没有钱去拿。

三）未来的推演

所谓“土拍收入”，其实就是“新房销售金额”，再减掉一些钢筋水泥成本。

这个“现金流平衡”法则，是极其强大的。

研究今天的“第三次土拍”，仅仅是一个表象。

我们不要停留在，这么基础的阶段。

真正重要的，是10~11月的“新房销售数据”。

就目前而言，没有丝毫好转的迹象，断崖式下跌，消费者都盼着给五折。

没销售，就没现金。

由此推演，财政账簿，可能将面临一段“比较长”时间的艰难期。

今年教师工资，公务员减薪，退休年限，各项社会服务已有所削减。

而2022年的“土拍”收入，依然无法乐观。

这个趋势是长期的。

甚至因为“拆东墙补西墙”的资源，逐渐耗尽，明后二年更差。

“房子卖不出去”的恶果，将进一步显现，直接导致“土地卖不出去”。

我们知道，1990~1995年的日本房地产市场，信心崩塌。

各大房企忙于“修复资产负债表”，哪怕有余力，也不拿地，而是尽量消化库存。

导致整个日本市场信心的丧失，

“销售停滞”，是导致卖地收入暴减的第一块砖头。

如果开发商改变风险偏好，转向“修复资产负债表”，集中精力消化负债。哪怕销售正常，“进原料”也会再延迟二年。

综上所述，对于整个地方财政，可能人为地造出了2~3年“颗粒无收”的空窗期。

不要妄想“发不出粮”很快解决。

这是一个宏观的大趋势，影响深远。