天津落户买房建议，满满的干货

优品杜冰

库存压顶。今天，贝壳找房后台显示有208743套二手房待售。 贝壳找房全天津经纪人汗流浃背奋斗了两个半月，也只卖出去了13400多套。（数据起止日期2021.7.1-2021.9.18） 卖房的速度远远赶不上房子上架的速度。当前，挂牌量距离下一个整数只差1000多套了。 13400套成交的房子里， 和平区，1488套； 河西区，2429套； 南开区，1822套； 河东区，1230套； 全市16个区，这4个区的成交占52%。剩余12个区瓜分48%的份额，平均每个区分到4%，而且成交都没有过千。 滨城不在讨论范围内，2270平方公里的面积，相当于40个南开，52个河西，227个和平。你只要记住，滨海二手房和环城一样惨、甚至更甚就行了。滨海会专题讲。 可以夸张地说，只有这四个区有二手房市场—— 和平、河西、南开、河东。 以上文字，是未来数篇二手房分析的引子。数据来自于贝壳找房实时成交。 今天讲河西。 河西二手房最有热度的，只剩下这些区域—— 100万-150万的，小海地、挂甲寺、越秀路。换个商圈，成交量就出现了断崖式的下跌。两个半月成交量，小海地185、挂甲寺147、越秀路125，离开了这三个商圈，成交量就大概率锐减，比如友谊路是74、陈塘庄是71。 300万以上的，新梅江、陈塘庄、挂甲寺、下瓦房、梅江。在300万+价位段，这5个片区的成交量，占比68%。但如果进一步聚焦，你会发现热源最聚焦、最明确的就两个片区——全运村和新八大里。 新梅江30套成交房源里，20个是全运村； 陈塘庄31套成交房源里，23个是新八大里。 它们，也是去年到今年最扛价，并曾经有过涨价尝试的区域。 你一定要重视上面这些数字。 因为他们不单单是数字，他们就是价值共识。 是近三个月冷淡行情里，仅有的13400个成交砸出来的价值共识。 这些价值共识包括—— 品质信仰，河西区300万以上的房子，每成交5.3个，就有一套来自全运村或者新八大里。 学区信仰，老破小必须加点学区概念才好卖。 避险信仰，河西一片小升初坑最浅，也最被热捧。 地段信仰，两个半月500万以上的房子成交282套，和平123套；两个半月400万以上的房子成交523套，河西、南开、和平就占了423套。 这就是价值共识的力量。 我们再来看组数据。看一看成交挂牌比，也就是说成交量除以挂牌量的比值—— 低于100万的房子，成交挂牌比19%； 100-150万的房子，成交挂牌比25%； 150-200万的房子，成交挂牌比16%； 200万-300万的房子，成交挂牌比12%； 300万以上的房子，成交挂牌比6.7% 即使是河西，房价超过300万，流动性也会断崖下降。 300万+买房，更要注重价值共识。并且，谨慎选择房龄超过10年的小区。 好，我承认，这也只是河西篇的序，下篇继续。 在写这篇文章时，我向小助理确认了几个问题—— 当前上海道小学、闽侯路小学、恩德里小学、湘江道小学、四号路小学、台湾路小学私产一居室、私产两居室的成交均价各是多少？ 河西一片成交排在前面的小区分别是哪些？ 河西一片最低门槛价各是多少？普小拆间均价？上海道小学拆间均价？台湾路小学均价？闽侯路小学均价？ 当前二手房贷款的下款时间？ 二手房，私产里有不能贷款的吗？如果有，什么特征？