为什么美国房地产市场如此失控

孤雁

为什么美国房地产市场如此失控？ 购房者现在需要知道什么

作者 Elena Cox

2021 年 9 月 20 日

分享

从来没有像这样的房地产市场。

如今的房地产经纪人承担着双重职责，安慰那些失去了第五套或第 15 套住房的伤心的购房者。 全国各地的首次购房者的出价被投资者高出——其中一些人愿意支付超过要价 100,000 美元的价格。 为第二套房提供所有现金的富裕买家正在推高价格，使许多人无法实现拥有房屋的梦想。

与此同时，房屋卖家正在享受快车道带来的好处：最终的卖方市场。 这一切能持续吗？ 这真的会成为新常态吗？

事实上，虽然市场已经开始缓和，但鉴于住房严重短缺，现在仍然是一个极具挑战性的购买时机。 甚至在 COVID-19 刺激住房需求之前，买家就已经在为不断上涨的价格和严重缺乏待售房产而苦苦挣扎。

建筑咨询公司 Zonda 的首席经济学家阿里沃尔夫说：“大流行肯定使情况变得更糟，但库存不足一直是房地产市场的长期挑战。”

那么，这个房地产市场什么时候才能恢复正常——以及需要发生什么才能到达那里？ 我们仔细研究了数据并与专家交谈以找出答案。

房价一直在以惊人的速度上涨，买家很难跟上。

根据 Realtor.com 的数据，今年到目前为止，标价中位数上涨了 13% 以上。 在一些城市（见：德克萨斯州奥斯汀），价格上涨了约 30%。 但即使在Covid 之前，更高的价格也是一个问题。

在正常房地产世界中，房价需要与人们的工资同步上涨，才能让普通人成为房主。 然而，根据美国劳工部的数据，在过去十年中，美国人的平均工资每年增长约 2% 至 3%。 但同期房价以每年约 7% 的速度上涨。

根据 Realtor.com 的上市数据，自 2020 年 3 月 COVID-19 颠覆世界以来，价格到 8 月已上涨 13.5%。

上个月是自 2020 年 7 月以来年增长率首次降至两位数以下。 到今年年底，Realtor.com 经济学家预计房价增长可能会缓和一些，但不足以让买家高兴太早。 预计全国范围内的价格不会下跌，归根结底，缓慢的增长仍然是增长。

牛津经济研究院的首席经济学家南希·范登·霍滕 (Nancy Vanden Houten) 预测：“增长放缓不会很快让那些最近被定价过高的人买得起房。”

根据 Realtor.com 的上市数据，全国房价中位数已从 2016 年的约 260,000 美元飙升至今天的逾 380,000 美元。 这对普通购房者来说是一个巨大的差异，而不断上涨的价格正在打击许多购房者的底线。 由于可用房屋减少，而剩余房屋的需求量很大，许多卖家开始看到多个报价，从而推高了价格。

这对卖家来说很好，但买家需要找到脱颖而出的方法，这通常意味着提供更多资金，在过去一年左右的时间里快速的价格增长。 当然，许多卖家本身也是买家，正在寻找下一个房产。 想卖房的人找不到房子搬进去——这是一个人们想搬家却因为库存不足而不能搬家的恶性循环。

Realtor.com 首席经济学家丹妮尔·黑尔 (Danielle Hale) 表示：“今年房价大幅上涨，这使得房屋的可负担性降低。” 在某个时候，价格将无法继续上涨这么多，因为没有足够的买家有能力成为房主。

“这还不是问题，因为抵押贷款利率如此之低，但我们正在接近缺乏负担能力可能导致房价增长放缓的地步，”黑尔补充道。 “如果抵押贷款利率也开始上升…

尽管房价很高，但抵押贷款利率却创下历史新低。 这有助于抵消高价的压力，因为较低的利率转化为较低的月供。

只需四分之一个百分点的利率变动就可以对房主的支出产生重大影响。 根据房地美最新数据，截至上周末，30 年期固定贷款的平均抵押贷款利率为 2.86%。 在 COVID-19 之前，利率从未低于 3%，美联储此举是为了在经济停摆的情况下刺激市场增长。

房地美副首席经济学家 Len Kiefer 表示，从这个角度来看，健康市场中更典型的“正常利率”可能接近 4%。

Kiefer 说：“如果您使用抵押贷款购买房屋，并且 [利率] 为 4% 与 2.88%，那么全年将为您节省近 2,000 美元。” 在 30 年的贷款期限内，总计约 60,000 美元。

总体而言，自 1980 年代以来，抵押贷款利率一直在稳步下降，当时美联储提高利率以对抗通货膨胀。 根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，截至 1981 年 10 月 4 日的一周内，它们达到了 18.63% 的现在显着高位。

大多数经济学家预计，未来 10 年利率将开始走高。 这可能会控制价格，因为大多数买家对每个月可以在住房上花费的金额有限制。 短期内，房地美预计利率将在今年年底回升至 3%。 基弗说，除非发生任何经济灾难，否则利率可能要到 2023 年或以后才会开始接近 4%。

尽管严重的住房短缺困扰着全国，但建筑商还没有能够加大建设力度来解决这个问题。 相反，根据最新的美国人口普查数据，7 月份住宅建设实际上放缓。

在木材和材料价格的飙升导致建筑成本飙升。 虽然价格自 5 月见顶以来有所降温，但这些节省的成本尚未转嫁给消费者。劳动力短缺也继续推高价格。 严格的分区限制限制了某些类型的房屋可以建造的地方。

不断上涨的成本开始让买家望而却步，这导致房屋建筑商达到了上限。

“在某些情况下，建筑商会限制需求，或者有销售配额来管理和维护他们的生产管道，”全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特迪茨说。 这意味着即使人们想要房屋，建筑商也无法在不大幅提高价格的情况下满足需求。

在大萧条期间建筑业大幅下挫后，房屋建筑商尚未弥补损失的时间，因为他们中的许多人在经济萧条后停业了。 迪茨估计，目前的住房缺口约为 100 万套住房。 他说，要恢复正常，建筑商每年需要建造大约 140 万套单户住宅。

迪茨说，这“将需要数十万额外的建筑工人”但很难想象如此迅速地增加工人。”

买家不仅要应对历史最高的价格和疯狂的竞争，而且他们也没有太多时间来做决定。

根据 Realtor.com 的数据，根据季节的不同，典型的房屋通常会在上市网站上停留 55 至 80 天。 然而，8月份只有39天。 现在的房屋销售时间约为去年销售时间的三分之二，不到四年前的一半。

房屋销售如此之快的事实使库存短缺看起来更糟。

经济学家黑尔说：“随着房屋周转速度如此之快，你会看到更少的房屋上巿，因为房屋仍被迅速抢购，但与前一个月相比，8 月份它们在市场上的持续时间略长。 尽管如此，事情不会在一夜之间恢复正常。 为了解决这个问题，住房专家说实际上只有一个解决方案：时间。

“我们必须意识到市场有点崩溃，”Zonda 的 Wolf 说。 “时间将有助于将更多库存推向市场。 但[那]并不意味着一年。 这意味着在接下来的三到五年内，在没有任何意的情况我们将看到事情慢慢恢复正常。”