原央行副行长：泡沫中狂欢的日子不多了，这是人们需要面对的事实

媒体联盟•时代名家

最近几个月房企资金链紧张，降价促销力度越来越大，有一些人开始呼吁，是时候进场抄底楼市了，并且目前抱有这种观点的人还不少。现在是抄底楼市的时候吗？很显然并不是，因为你并不知道底到底在哪里。虽然看似目前房企降价促销宣传得轰轰烈烈，但是如果看看实际售价，事实上房价还位居很高的位置。所以，现在的房价并没有在底部，何来抄底一说？而根据目前楼市的政策环境来看，房价短时间内并没有大跌的基础，因为政策不允许。

在今年8月中旬，湖南岳阳发布了2021年第一个楼市“限跌令”，紧接着，沈阳、昆明、菏泽、唐山、江阴、株洲等6个城市也先后出台了“限跌令”。为什么要出台“限跌令”呢？其实主要是为了打击房企恶意降价竞争，扰乱楼市行情的稳定。从今年6月份以来，面对巨大的销售压力和资金链压力，一些房企开始进行大幅降价促销，部分房企的实际售价远远偏离周边平均房价，最后被认定为严重扰乱了市场。当然，“限跌令”符合目前楼市调控政策，因为目前国家对楼市的主要调控目的就是维持房价走势的稳定，以此保证房地产行业的稳定发展。所以，既然有“限跌令”，那么也就有“限涨令”。

“限涨令”就是房价上涨过快的问责机制，在7月22日住建部房地产市场监管司司长张其光在接受采访时表示：我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。紧接着，在7月29日，住建部就约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市，之所以约谈这5个城市，就是因为这5个城市的房价上涨过快，不符合调控预期。

虽然在“限跌令”和“限涨令”的共同影响下，房价还位居高位，很多人依然买不起房子，但是对楼市的影响却非常大，并且在最近几个月已经体现了出来。由于房价走势越来越稳定，并且在稳定中还出现了下跌迹象，所以不管是刚需购房者还是投资者，都已经逐渐不再看好未来楼市的发展，甚至很多房企的领导人都对未来几年的楼市发展表示悲观了。而对于房企来说，目前不仅融资受到影响，资金回笼速度也在降低，这让房企们资金链和负债率的压力都越来越大。在这种情况下，房企能够想到的解决方法只有降价促销。而对于炒房客也一样，在看不到房价继续大涨的希望之后，他们则开始大规模抛售自己持有的房子，二手房房价也因此出现下跌。可以看出，调控政策已经达到预期，不仅遏制住房价上涨的势头，也让房价开始回调了。

而随着楼市市场中悲观情绪越来越严重，如果没有“限跌令”，任何风吹草动都可能引起房价大幅下跌，就如一些房企大幅降价一样。而不管房价大涨还是大跌，都会造成房地产行业不稳定，特别是房价大跌，由于目前房地产行业的整体负债率都非常高，一旦房价大跌，就可能引发金融危机，对经济发展造成巨大影响。

6就比如日本，从1985年日本房价开始大涨，越来越多的人开始投资房产，不断推动着日本房价创新高。在日本房价最高时，仅东京的土地价格就和整个美国的土地价格相同。但是到了在1991年，日本的房产泡沫破裂，东京房价一年内下跌60%以上，直接导致很多人和企业在短时间内破产，直接导致日本经济倒退20年。时至今日，日本房价还没有回到1991年的高点，现在的日本人是一朝被蛇咬，十年怕井绳，大部分日本人宁愿租房也不愿意买房。和日本一样，美国在2008年的次贷危机也是由房地产泡沫破裂引起的，这次次贷危机不仅影响了美国，更是席卷全世界，在世界范围内引起了一场金融危机。

通过美国和日本的例子可以看出，对待楼市泡沫，一定不能简单粗暴地刺破，最好的解决就是让房地产行业“软着陆”，让风险在“软着陆”的过程中慢慢释放出来。如果房价短期下跌，首先就是房企大面积破产，很多投资客也会因为房子资不抵债而开始弃房断供，最后引发断供潮。房企破产和断供潮的出现，会让银行坏账大幅增加。而银行承担坏账的能力也是有限的，一旦超过银行承受能力，银行都可能破产。就比如已经破产的海南发展银行，就是因为海南房地产泡沫破灭而破产的。银行破产，会进一步对金融市场造成巨大冲击，最后整个金融系统都会被牵连。从世界范围内来看，最近50年的金融危机，基本上都是由房地产行业引起的。

所以，面对房价的下跌和楼市行情的波动，我们有“限跌令”来维持房价的稳定。目前的楼市调控政策，一边打击楼市炒作，一边防止房价继续大涨，给居民的正常生活造成严重影响。而另一边则是通过“限跌令”来控制对楼市调控带来的影响和风险。所以，在楼市调控政策下，我们国家的房地产行业未来还是以稳定为主，稳房价、稳地价和稳预期。在这种以稳为基调的调控下，房价基本上不会出现大涨或者大跌的情况。

但是在稳定的楼市环境下，我们并不能忽视目前房地产行业存在的泡沫，只要这个问题不解决，房地产行业将一直存在很大风险。目前，我们国家的房价不仅严重影响，严重偏离了居民的收入，同时住房资源也严重过剩，大量住房资源被空置。根据上海易居研究院调查数据显示，截至2020年，全国100城和50城的平均房价收入比为9.2和13.3，这意味着居住在全国50城的家庭，想购买一套房子，需要一个家庭不吃不喝工作13.3年。而在很多人都买不起房子的同时，全国住房资源已经过剩，大量住房被空置。根据西南财经大学在2017年的调查统计数据显示，在2017年时，全国住宅总体空置率就已经高达22%，有近6500万套住宅被空置。而在过去3年，每年都有大量新建商品房入市，如果再加上空置的安置房和小产权房，目前我们国家的空置房可能已经超过1亿套。

因此可以看出，目前我们国家的房地产行业确确实实存在泡沫，需要注意其中风险。就比如今年3月银保监会主席郭树清在会议上强调的那样：房地产泡沫是威胁金融最大“灰犀牛”。现如今，随着楼市调控政策不断收紧，房价走势越来越稳定，炒房客投资持有房产的收益也越来越低。因此，随着时间的推移，未来二手房将出现大规模抛售潮，楼市也会因此进入买方市场。在笔者看来，虽然目前楼市调控政策并不会以降低房价为主要目的，但是也已经达成目的，目前房子正在慢慢回归居住属性，房价也在慢慢回归合理水平。随着时间的推移，最终房价将回到大部分买得起的地步。正如央行前副行长吴晓灵强调的一样：

泡沫中狂欢的日子不多了，这是每个人都要面对的现实。
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