建筑是凝固的音乐🎶音乐是流动的建筑—歌德

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从杭州【天目里】商业街区看现代实体商业模式的变迁 天目里项目鸟瞰图（1） 　　随着后疫情时代的来临，互联网对实体商业造成了重大冲击，同时人们对实体商业体验感要求越来越高。翻开现代商业发展史，从五十年代到现在，随着人民生活水平的提高，实体商业模式已经发生了几个阶段性的重大变迁: 天目里项目鸟瞰图（2） 1、单纯独间商铺满足大众购物需求-七十到八十年代，满足零散物品的购物需求；2、门类齐全的大型商业中心-八十到九十年代，满足一次性多样化购物需求；3、餐饮、文化休闲、购物为一体的商业综合体（休闲体验式商业）SHOPPING MALL-九十到二零壹零年；美国和新加坡在五十、六十年代就开始流行直到现在也大部分是这种商业模式； 天目里项目视角（1）（商业街区入口） 4、组团式室内外结合的开放式个性化商业模式，同时满足消费、休闲、精神、与自然互动的需求-近十到十五年。十年前非常热门的上海新天地和杭州新天地是一种最早兴起的休闲商业模式。 天目里项目视角（2） 　杭州天目里项目是近十年建造，是非常典型的商业新思潮范例。这个商业与艺术结合的商业街区，已经成为杭州、乃至浙江的网红打卡基地，特别是高校学子热切向往的学习、休闲、饮食的乐园。同时也是外省游客到达杭州的必游之地。 天目里项目视角（3） 　这里有咖啡屋、酒吧、餐厅、图书馆、艺术馆、精品酒店、高端创意办公场所等。在这里可以休闲逗留一天时间，从早到晚，吃、住、休闲、学习、观景、商务洽谈等均可以。 平时人流涌动频繁，周末人潮爆棚，几乎一席难求。笔者曾数次亲自前往体验，感觉名不虚传。 天目里项目视角（4） 　下面介绍一下杭州天目里项目的重要设计理念和商业思维、精细造景等信息，供大家参考。 天目里项目视角（5 ） 一、天目里项目整体情况分析（一）开发主体 该项目由江南布衣集团（JNBY）和goa大象设计共同投资的慧展科技（杭州）有限公司开发。江南布衣是一家在香港上市的服装品牌企业，创始人李琳（2020艺术品中国收藏家第五名）-是一个追求极致的完美主义者。 江南布衣创始人—李琳 中国艺术品收藏家李琳 李董和专家正在讨论天目里方案 天目里项目鸟瞰图（3） （二）项目概况1、项目地址: 杭州西湖区天目山路与古墩路交叉口；2、建筑总面积: 约23万平方米； 建设用地: 约43400平方米; 占地面积: 约15600平方米； 天目里项目鸟瞰图（4） 　　由17栋9层单体建筑构成，围绕中部建立名为“城市客厅”的90x120米左右超大广场，中间穿插分布着中央花园、水镜广场和乔木树阵，与外界形成切割的同时又保持了内部的联系。 底层落地玻璃通透式商铺，二层以上把17栋建筑全部连结在一起，分中有合、合中有分。中央花园有11个下沉式庭院把地面景观和地下空间密切衔接在一起。成为一个绿洲般的“城市客厅”和艺术生活的发生器。 设计总平面布置图 天目里项目鸟瞰图（5） 3、设计团队； 建筑方案；意大利著名建筑师，伦佐.皮亚诺（Renzo Piano）设计-是法国著名建筑大师（代表作是世界著名的法国巴黎蓬皮杜艺术中心）；另外清水混凝土、幕墙、镜面水景、下沉式广场均由世界著名公司设计和指导； 著名设计大师伦佐.皮亚诺（1） 著名设计大师伦佐.皮亚诺（2） 著名设计大师伦佐.皮亚诺（3） 二、该项目设计目标 一个城市商业和艺术综合体项目-连接城市与自然，同时集办公、艺术空间、实验剧场等多元业态为一体的混合型空间。 天目里项目鸟瞰图（6） 天目里项目视角（6） 天目里项目视角（7） （三）设计理念1、内核设计思路 最原始的设计概念是一个苹果，在硬质界面的包裹下，拥有一个柔软而丰富的内核-为了让广场获得更多的空气和阳光。 设计构思（1） 设计构思（2） 设计构思（3） 2、绿色内核 这个绿色“内核”是一个三维的系统，自下而上在不同标高呈现为:下沉庭院、地面植被、镜面水池、露台外挂花箱、屋顶茶园等。 设计构思（4） 设计构思（5） 设计构思（6） 3、设计功能定位 设计定位是一个项目的核心，各功能之间的衔接和良性互动是项目运营的重点。 天目里项目视角（8） 天目里项目视角（9 ） 天目里项目视角（10） 天目里项目视角（11） 天目里项目视角（12） 天目里项目视角（13） 三、招商引资项目（一）茑屋书店 被称为“全球最美图书馆”，网红打卡必到之地，作为日本美学生活风向标之一； 天目里项目视角（14） 天目里项目视角（15 ） 天目里项目视角（16） 天目里项目视角（17） 天目里项目视角（18 ） 天目里项目视角（19） 天目里项目视角（20） （二）%阿拉比卡网红咖啡 真正意义上的纯正风味网红咖啡，喝过一次，回味无穷，下次再来。 天目里项目视角（21 ） 天目里项目视角（22） 天目里项目视角（23） 天目里项目视角（24） （三）其它著名品牌 值之馆美术馆、Seesaw咖啡、来自大理的柴米多、武汉18号酒馆、喜茶、COCO-MAT、芥末酒吧、影院餐厅三克映画...... 天目里项目视角（25 ） 天目里项目视角（26） 天目里项目视角（27） 天目里项目视角（28） 天目里项目视角（29） 天目里项目视角（30） 天目里项目视角（31） 天目里项目视角（32） 天目里项目视角（33） 四、天目里商业项目几个建议 天目里项目已经非常出色了，笔者认为还有几个方面值得探讨。 天目里项目视角（34） 天目里项目视角（35 ） （一）该项目虽然采用了世界顶级的设计和技术指导团队，花的成本相当高，是否存在水土不服问题、设计理念实施后能否全部达到预期目标？这些都值得深思； 天目里项目鸟瞰图（7） 天目里项目鸟瞰图（8） 天目里项目入口视角 天目里项目视角（36） （二）项目的整体标识系统不是太清晰，不知道上面几层是做什么的，办公指示标识欠缺，地下室缺乏强力标识引导；（三）如果地面景观设置一些雕塑之类的小品会更丰富和有品味；（三）大门口无项目标识，门口应该有导游标牌；（四）项目立体夜景亮化工作做的有欠缺，不知道的人路过也不会进入；（五）入口处的桥梁设计个人认为是个不足之处，设计精细出彩一些会更精彩。 天目里项目视角（37） 天目里项目视角（38） 天目里项目视角（39） 天目里项目视角（40） 四、对商业项目的设计建议（一）总体布局方面: 可以参考天目里商业项目，采用开放式，分块式的商业体；采用集中公园式商业体围合空间，采用五到六层的商业办公综合体，中间用艺术馆和绿色过街天桥相连，把两个景观区连成整体，可以留住客户，形成良好的商业文化街区； 天目里项目视角（41 ） 天目里项目视角（42） （二）商业模式分析 项目商业分三种形式结合1、（SHOPPING MALL简称MALL） MALL提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心；适合喜欢在室内消费的客户群体；2、部分敞开围合式商业 参考杭州天目里的商业模式；成为当地第一个最有吸引力的网红打卡地，两个地块考虑室外开放式商业空间的融合；招商特色品牌商店入驻:采用底下一层做商铺，上面采用办公方式；3、地下室集中式大型超市； 此为传统式的集中商业模式，主要提供人们基本的生活需求，招商大中型品牌超市入驻，提供给周边目标客户方便购物体验； 天目里项目视角（43） 天目里项目视角（44） 天目里项目视角（45 ） 天目里项目视角（46） 天目里项目视角（47 ） （三）业态的多样性1、三种商业业态 见上面第二条；可以根据实际情况确定如何合理布局；2、写字楼 可以适当在商业上面布置一部分写字楼，最好带有居住功能，办公和居住均可； 天目里项目视角（48） 天目里项目视角（49） 天目里项目视角（50） 天目里项目视角（51） 天目里项目视角（52） 天目里项目视角（53） 天目里项目视角（54） 天目里项目视角（55） 天目里项目视角（56） 天目里项目视角（57） 3、酒店 配置精品品牌酒店对吸引和留住客户（增强粘性）是有很大帮助的，所以可以考虑布置一个品牌精品酒店；4、集中式布置几栋大平层 拥有居住功能的大平层应该有市场，用几栋集中布置就可以的，保持这部分大平层楼房的独立性，也可以当做企业高端会所和总部基地；5、各建筑功能的比例 商业、写字楼、大平层、酒店等的面积比例（包括各商业业态的比例）可根据实际情况调整，达到最佳的商业和办公、居住生态平衡。同时还要分析周边的商业和办公业态，才能最后确定； 天目里项目视角（58） 天目里项目视角（59） 天目里项目视角（60） 天目里项目视角（61） 天目里项目视角（62） 天目里项目视角（63） 天目里项目视角（64） 天目里项目视角（65） 天目里项目视角（66） 6、建筑风格的多样性 外观和造型除了考虑纯现代风格外，能否考虑地方风格元素，参考亚热带风格，有地方特色的造型和外观更有吸引力；7、围合式商业 围合式商业底层非常重要，可以参考杭州天目里底层层高拔高，全部采用通透落地玻璃。部分采用玻璃遮阳棚，此部分可以让景观设计来处理。使之成为文化景观商业社区。让办公、居住、旅游、休闲、购物、消费形成整体，增加客户粘性，成为该区域核心网红打卡点； 天目里项目视角（67） 天目里项目视角（68） 天目里项目视角（69） 天目里项目视角（70） 7、注重建筑科技和细节设计 学习天目里项目几个设计手法：1、清水混凝土墙面；2、墙面板装配化及幕墙；3、下沉式广场的日式庭院；4、中央休闲广场的绿化和景点；5、室外雾化冷却水汽系统设计；6、绿化系统的植物选择及绿化密度研究；7、充分采用绿色建筑技术，做好大平层绿化平台。商业办公建筑做到地下下沉式广场、地面绿化、阳台和大露台绿化、屋顶绿化层层联动，并且做好各部位的微景观设计；8、德国诗人歌德说过：“建筑是凝固的音乐🎶，音乐🎶是流动的建筑”。没有艺术感的建筑，是一堆钢筋混凝土的丛林，所以建筑美学特征要充分体现。 　　天目里项目视角（71）（清水混凝土外墙面） 天目里项目视角（72） 天目里项目视角（73） 天目里项目视角（74） 天目里项目视角（75） 天目里项目视角（76） 天目里项目视角（77） 天目里项目视角（78） 天目里项目视角（79） 8、充分发挥地下空间，增加上下联动性 参考天目里项目，增加下沉式广场的数量，使上下功能有机联系，做好下沉式广场的细部景观，增加客户的体验感；做到上下、左右、内外的六面立体空间的呼应和脉动；9、采用合适的建筑通风遮阳系统 考虑到该项目亚热带气候的特点，增加建筑遮阳系统非常重要。同时建筑设计时，要布置建筑方位，保持自然通风的重要性，采用开放式布置的商业和办公业态也是非常重要的设计内容。 天目里项目视角（80） 天目里项目视角（81） 天目里项目视角（82） 天目里项目视角（83） 天目里项目视角（84） 天目里项目视角（85） 天目里项目视角（86） 天目里项目视角（87） 天目里项目视角（88） 注：本文部分图片采用了网络图片，如有问题，望及时提醒，以便及时处理。